Переуступка по ипотеке созаемщиком

Уступка считается незаконной, если дольщик не оплатил новое жильё в полном объёме и не получил согласия на совершение сделки (выдаётся застройщиком). После расторжения соглашения продавец обязан вернуть деньги за жилое помещение и возместить прочие материальные траты;

• Многократная переуступка ипотеки от Сбербанка. Недобросовестный дольщик может переуступить ипотеку большому количеству граждан. Для «передачи прав» используются так называемые «инвестиционные меморандумы», которые не нужно регистрировать в госорганах. Юристы советуют соглашаться на уступку только при наличии ДДУ и передавать денежные средства только после регистрации сделки в Росреестре;
• Оспаривание договора. Переуступка ипотеки может быть признана незаконной, если новая квартира приобретается по слишком низкой цене.

Соглашение о цессии аннулируется и государственная регистрация сделки приостанавливается.

Переуступка ипотеки: основные риски

До 20% квартир в новостройках приобретается по договору цессии. Адвокаты выделяют следующие риски подобных сделок:

• Банкротство фирмы-застройщика. Долевое строительство в России чем-то напоминает рулетку.
  В новостях всё время появляются сюжеты об обманутых инвесторах, устраивающих пикеты и штурмующих банковские отделения. Причина переуступки ипотеки от Сбербанка может быть связана с нарушением строительных норм или грядущим банкротством организации. Цедент не несёт ответственности перед цессионарием за действия, совершённые руководством строительной компании (при отсутствии договора поручительства).
  Новому залогодержателю предстоят изнурительные суды с застройщиком;
• Недействительность цессионного договора.

Особенностями такой процедуры принято считать:

• необходимость переоформления документов;
• уведомление застройщика о проводимых действиях;
• обязательность регистрации сделки в Россреестре;
• возможность проведения до сдачи здания в эксплуатацию.

Перечень документов для проведения переуступки зависит от конкретной ситуации. В пакет бумаг для оформления сделки входит:

• договор долевого участия;
• квитанции для подтверждения оплаты недвижимости;
• согласие от застройщика, если имеется задолженность;
• разрешение на переуступку от партнера по браку;
• одобрение банка, выдавшего кредитные средства;
• выписка из ЕГРП.

Уведомление застройщика о переуступке необходимо, когда покупатель внес только часть стоимости за приобретаемую недвижимость.

В такой ситуации кредитной организации не важно, кто из бывших партнеров будет в дальнейшем погашать заём, но требования к достаточности дохода и соответствия требованиям остается. Решение вопроса о кредитных обязательствах без участия кредитора возможно только при получении судебного постановления, которое выступит основанием для переоформления документов и изменения существенных условий договора.

Действия с закладной

Действующее законодательство позволяет залогодержателю осуществлять уступку прав по ипотеке третьим лицам, если в договоре нет прямых указаний на запрет подобных действий. Сегодня такой инструмент позволяет привлекать кредитным учреждениям новые средства, используя в дальнейшем для выдачи новых займов.

Все это чревато дополнительными денежными и временными затратами. Поэтому большинство российских банков не хотят связываться с заменой плательщиков по ипотеке.

Уступка прав требования по ипотеке с ДДУ

Процесс приобретения квартиры в новостройке подтверждается подписанием договора долевого участия (ДДУ). Данный документ также предполагает переуступку прав требования иному лицу с условием обязательной регистрации в МФЦ или Регпалате.

ВНИМАНИЕ! Договор цессии по ДДУ может быть подписан только до момента сдачи объекта и до подписания передаточного акта помещения.
После этого уступить права уже нельзя.

Уступка прав требования по ипотеке с ДДУ является довольно распространенным вариантом и связана чаще всего с затягиванием сроков строительства и сдачи объекта.

Схитрить здесь вряд ли получится. Схема проведения сделки будет аналогична, что и в Сбербанке.

Существенной особенностью ВТБ является организация работы по переуступке военной ипотеки, кредита через официальный сайт Росвоенипотеки, где размещаются актуальные объявления о продаже таких квартир.

Какие понадобятся документы

Лицо, в пользу которого переуступается ипотека, должно предоставить в банк-кредитор следующий комплект документации:

• свой паспорт;
• СНИЛС;
• документы о занятости;
• справку о доходах.

Так как по залоговому имуществу банк обладает исчерпывающей информацией, предъявлять по ней документы дополнительно не потребуется.

При этом банк оставляет за собой право расширить приведенный список требуемых бумаг.

Закладные выступают своеобразными «активами», а уступку прав часто осуществляют небольшие банки, нуждающиеся в получении дополнительных источников финансирования для осуществления своей деятельности.

Передача прав осуществляется посредством указания в документе имени нового владельца, которому после осуществления процедуры будут принадлежать права требования.

Процесс связан со следующими особенностями:

• имеет четкую законодательную регламентацию;
• требует соблюдения правил документального оформления;
• предполагает смену реквизитов для внесения платежей;
• условия кредитования не подлежат изменению.

Межбанковская сделка с закладной проводится без личного участия заемщика.

Помимо этого, подобные сделки являются непосредственной обязанностью банков-партнеров ДОМ.РФ, в который по истечении нескольких месяцев после заключения кредитного договора начинают передаваться закладные.

Если закладная не оформлялась, то долг по ипотеке уступается третьей стороне по стандартному договору цессии, по которому новый займодавец получит право удовлетворения своих требований за счет залоговой стоимости недвижимости. Залогодержатель же, которому переданы права по ипотеке, по закону обязан соблюдать все принципы сохранения личных данных заемщика и коммерческой тайны.

Переуступка ипотеки новому заемщику

Замена одного заемщика на другого по ипотечному договору для банка – крайне нежелательный вариант.

В бумаге нужно указать данные цедента и цессионария. Также к уведомлению следует приложить копию договора цессии.

Для осуществления сделки переуступки ипотеки от Сбербанка потребуются следующие документы (предоставляется оригинал и копия):

• Квитанции, подтверждающие оплату объекта недвижимости;
• Согласие застройщика на уступку долга (при наличии задолженности);
• Согласие супруга покупателя на заключение договора цессии (требуется нотариальное заверение);
• Согласие банка на совершение операции (при наличии ипотеки);
• ДДУ;
• Письменное одобрение соглашения органами опеки (актуально для операций, затрагивающих интересы несовершеннолетних и недееспособных граждан);
• Выписка из ЕГРП.

В определённых ситуациях строительная фирма может отклонить заявление о переуступке ипотеки от Сбербанка.

Более сложный вариант возникает, если продавец приобретал новостройку в ипотеку. Такая сделка является многоэтапным процессом, в котором, кроме заемщика (продавца), нового заемщика (покупателя) и фирмы-застройщика, участвует еще и банк.

При заключении соглашения продавец обязан:

• уведомить о своем намерении строительную организацию;
• получить официальное письменное согласие застройщика;
• получить информацию об отсутствии долгов перед застройщиком;
• оформить у нотариуса согласие супруга на продажу прав на квартиру (при необходимости);
• получить официальное банковское подтверждение о согласовании сделки либо о погашении долга.

Образец договора переуступки можно получить у застройщика или юриста.

Тем, кто решился на приобретение жилья путем получения кредитных обязательств от третьего лица (т.е.