Обязательна ли регистрация дополнительного соглашения к договору аренды

Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 N 10АП-782/14, ФАС Дальневосточного округа от 22.07.2014 N Ф03-2884/14 по делу N А24-4369/2013, ФАС Московского округа от 01.07.2014 N Ф05-5473/14 по делу N А41-43555/2013, Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2014 N 13АП-11141/14).

Таким образом, если указанное в вопросе дополнительное соглашение не было зарегистрировано, однако фактически исполнялось (то есть арендатор начал уплачивать арендную плату в размере, установленном этим соглашением), обязательства сторон считаются измененными, и арендодатель вправе и в дальнейшем требовать от арендатора внесения платы в размере, установленном дополнительным соглашением к договору аренды.

Нужна ли регистрация дополнительного соглашения к договору аренды

Электронная база данных налогового органа с информацией о совершенных платежах часто пополняется новыми данными с задержкой, а потому лучше предоставить инспектору все необходимые документы.

Но даже в этом случае присутствие нанимателя при подаче заявления и документов в Росреестр не является обязательным. Он может компенсировать требуемую сумму напрямую собственнику жилья взамен на расписку о получении денежных средств.

Обращение в Росреестр

Золотое правило, которое должен запомнить каждый собственник, столкнувшийся с необходимостью регистрирования договоров найма или приложений к ним – это не следует бояться обратиться за консультацией к сотрудникам Росреестра.

Предварительная консультация с большей вероятностью поможет избежать возможности отказа в регистрации и пустой трате собственного времени.Каждый случай аренды жилья уникален.

Нужна ли государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды

Соответственно, суду пришлось оценивать «заключенность» этого Спорного дополнительного соглашения.

Обязательна ли регистрация дополнительного соглашения к договору аренды

Настоящая статья посвящена отдельным вопросам государственной регистрации изменения договора аренды, в отношении которых подходы судов развивались и менялись на протяжении достаточно продолжительного периода времени. Рассмотрение данных подходов в их развитии позволит сформировать более точное понимание существующих тенденций в судебной практике.

Подходы судов к вопросу об обязательности государственной регистрации изменений в договор аренды и о последствиях не совершения такой регистрации

Согласно одной из позиций, государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде, например, соглашения об изменении срока или об изменении объекта аренды.

Обязательна ли регистрация дополнительного соглашения к договору аренды нежилого

Поэтому стороны не производили государственную регистрацию договора аренды от 12.10.1994.

Впоследствии 29.05.2008 между сторонами договора аренды было заключено дополнительное соглашение к вышеназванному договору аренды, соответствующими пунктами которого было установлено право арендодателя в ряде случаев досрочно расторгнуть указанный договор в одностороннем порядке (в частности, в случае использования объекта аренды не по целевому назначению, либо в случае проведения арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения или его части без согласования с арендодателем и без соответствующего решения межведомственной комиссии).

Обязательна ли регистрация дополнительного соглашения к договору аренды помещения

Делать это можно по шаблону: начинать каждый пункт соглашения со слов «Пункт №… полностью исключить», «Ввести пункт №…» или «Пункт №… считать верным в следующем изложении».

✅ Укажите, что остальные положения основного договора остаются без изменения.

✅ Укажите дату вступления дополнительного соглашения в силу. Если хотите, чтобы оно начало действовать сразу после подписания, напишите: «Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу в момент подписания его сторонами».

✅ Укажите, в скольких экземплярахсоставлендополнительный документ. Обычно это делают фразой: «Настоящее дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон».

✅ Укажите данные сторон.
В конце документа обязательно указывают реквизиты сторон.

14.01.2010 между сторонами было заключено еще одно дополнительное соглашение (т.е. второе допсоглашение) к договору аренды, устанавливающее срок его действия до 31.12.2014.

В 2011 году между сторонами договора аренды возник спор, который был передан на разрешение суда. Суть спора была в следующем.

Обязательна ли государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды, если сам (основной) договор аренды заключен в 1994 году (т.е. до вступления в силу первой и второй частей ГК РФ и Закона о государственной прав на недвижимое имущество и сделок с ним), а дополнительное соглашение к нему подписано в 2008 году (когда все указанные выше нормативные акты уже действовали)?

Да, обязательна! Это правовая позиция ВАС от 16.03.2013 (дата публикации на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда), сформулированная в Постановлении Президиума ВАС РФ №11241/12 от 05.02.2013.

Между Департаментом имущества города Москвы и ООО «ИНЖТЕХКОМ» 12.10.1994 (т.е.

Как составить доп. соглашение к договору аренды

Чтобы правильно составить документ, можетескачатьобразецдополнительного соглашения к договору аренды жилого помещенияили последовать простому алгоритму.

Шаг №1: обсудите условия

Обязательно обсудите все пункты, в которые хотите внести изменения. Проследите, чтобы изменения не противоречили другим пунктам основного договора аренды.

Если соглашение и договор будут противоречить друг другу, суд будет принимать во внимание основной документ.

Шаг №2: составьте соглашение

Используйте наш чек-лист, чтобы не упустить ничего важного:

✅ Напишите название документа и укажите стороны, которые его подписывают. В шапке напишите «Дополнительное соглашение к договору аренды». Присвойте ему индивидуальный номер.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.11.2016 по делу № А35-7371/2015; Постановление ФАС Поволжского округа от 28.12.2011 по делу № А57-22497/2009).

Согласно противоположной позиции, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему, как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 11680/08 по делу № А70-2321/10-2007; Постановление Президиума ВАС РФ то 05.02.2013 № 11241/12; Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.2017 по делу № А51-17551/2016).

Рассмотрим последствия не совершения регистрации изменений в договор аренды.

Достаточно длительный период времени суды придерживались мнения о том, что отсутствие регистрации дополнительного соглашения к договору аренды влечет незаключенность такого дополнительного соглашения.

Суд кассационной инстанции решение отменил и иск о взыскании арендной платы в размере, определенном согласно условиям зарегистрированного договора аренды, удовлетворил по следующим основаниям. Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами.
Согласно пункту 1 статьи 453 ГК при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

• Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Бессрочный или договор аренды, действующий более года, подлежит обязательной регистрации. В этом случае и любые дополнительные акты и соглашения необходимо будет зарегистрировать после подписания.

Когда соглашение об аренде между собственником и квартиросъемщиком заключено на срок более года, но не зарегистрировано, то такой документ не будет иметь юридической силы. То же касается дополнительных актов. Если зарегистрирован договор, а акт просто подписан, то все указанные в нем изменения не имеют силы.