Капитальный ремонт с элементами перепланировки
Как пример, при замене чугунной трубы на полипропиленовую.
Если говорить про реконструкцию, не затрагивая линейные объекты, предусматривается процесс изменения параметров объектов капитальных работ.
К числу таких параметров относятся:
- высота;
- этажность;
- площадь;
- объем.
Более подробно о реконструкции капитального строительства говорится в пункте 14 Федерального Закона Российской Федерации за номером 337-ФХ от 28 ноября 2011 года.
При данной деятельности потребуется проведение работ по изменению границы полос и охранной зоны.
По проектуОстекление лоджий и балконовПо проектуСоздание, изменение (с устройством крылец или лестниц), входов-тамбуровПо проектуЛиквидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритовПо проектуУстройство лоджий, балконовПо проектуИзменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе с устройством пандусовПо проектуСоздание тамбуров (в том числе с устройством раздвижных и «карусельных» дверей) и витрин пределах габаритов существующих элементов зданий, строений, сооружений (крыльцо, пандус, дебаркадер, стилобат) площадью до 30 кв. м, не предусматривающее иное, чем тамбур или витрина, функциональное использование и присоединение (занятие) дополнительного земельного участкаПо проектуЗамена столярных элементов фасада (с изменением рисунка)По эскизуУстановка наружных технических средств (кондиционеров, антенн, защитных сеток и т.
Бывают случаи, когда ремонт с перепланировкой может создать потребность в приобретении новой жилой площади, чтобы в полном объеме воплотить в реальность все пожелания и дизайнерские фантазии, если их нельзя реализовать в имеющемся помещении. Таким образом, выбирая капитальный ремонт с перепланировкой можно реализовать мечту об эксклюзивной неповторимой обстановке, меняя расположение комнат, объединяя их, создавая отдельные зоны для семейного отдыха или кабинеты для работы, увеличивая или уменьшая пространство по своему усмотрению.
Как правило, всякий капитальный ремонт берет свое начало с планирования определенного дизайна, после чего владелец помещения сможет для себя понять, в каком именно ключе будет происходить дальнейший ремонт помещения.
К таковым относятся:
- поднятие цоколя за счет демонтажа межэтажных перекрытий;
- расширение площади путем демонтажа стен и перегородок;
- устройство или изменение габаритов оконных и дверных проемов;
- организация отдельного входа, крыльца, антресольного этажа;
- установка перекрытий, изменяющих внутреннее зонирование.
Определение реконструкции
В отличие от перепланировки, реконструкция предполагает внесение изменений в фасадную часть здания:
- устройство витрин;
- пристраиваемых входных групп;
- лоджий;
- балконов;
- закладка окон и прочее.
Что является капремонтом и переустройством недвижимости?
Капитальный ремонт или переустройство никак не изменяет план помещения.
Жилищный Кодекс Российской Федерации, статья 25;
- статья 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации регулирует окончание строительной деятельности и оформление разрешений на ввод в эксплуатацию;
- согласно со статьей 235 пунктом 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации при «гибели» объекта, прекращается право собственности на него;
- получение разрешения на реконструкцию и необходимость в этом регулируется статьей 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации;
- составление акта приемки при вовлечении в работы подрядчиков считается обязательным и регламентируется статьей 753 Гражданского Кодекса Российской Федерации;
- согласно статьям 26,27 и 28 ЖК Российской Федерации, при завершении переустройства и перепланировки жилья необходимо получить разрешение от лица комиссии, которая принимает законченные работы.
Статья 26.
Понятно, что такие сопутствующие перепланировке работы, как оклейка стен и потолков обоями (или их окраска), окраска окон, радиаторов, труб центрального отопления, газопровода, водопровода и канализации, все виды штукатурно-малярных работ в помещениях, замена дверных полотен, встроенных шкафов, также являются ремонтом.
В рамках одной статьи невозможно перечислить все виды работ, выполняемых при ремонте. Поэтому, имея на руках смету и акт выполненных работ (а лучше на стадии планирования выполняемых работ), бухгалтеру следует обратиться к указанным документам, чтобы не допустить ошибок при квалификации затрат.
Иные документы
Как правило, органы власти на местах часто выпускают документы, которые также могут помочь бухгалтеру правильно определить вид расходов (ремонт или реконструкция).
Особенно, если от этого напрямую зависит увеличение объемов производства или сбыта продукции (например, если компания дополнительно приняла на работу менеджеров по продажам).Ситуация 2: перепланировка произведена для увеличения числа помещений архива. В данном случае у фирмы гораздо больше шансов учесть расходы на перепланировку в качестве ремонтных, так как эти затраты не связаны с расширением деятельности компании.
Подведем итоги
Капитальный ремонт
Документы
Реконструкция
Документы
Капитальный ремонт включает в себя: устранение неисправностей всех изношенных элементов; их восстановление или замену на улучшенные (в данном случае допустима экономически целесообразная модернизация объекта: улучшение планировки, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории).
Поэтому судьи приняли решение в пользу налогоплательщика, указав на обоснованность учета произведенных расходов для целей налогообложения прибыли в качестве расходов на ремонт.
Постановление ФАС СЗО от 25.09.2006 № А56-28039/2005
Судьи вновь сделали вывод о том, что в данном случае имела место не реконструкция, а ремонтные работы, поскольку фактически была осуществлена некапитальная перепланировка офисных помещений, а именно: установка гипсокартонных перегородок, замена напольного покрытия и оконных блоков, радиаторов, люстр и светильников, монтаж навесного потолка, окраска помещений и другие отделочные работы.
Капитальный ремонт с перепланировкой невозможно произвести без получения официального разрешения на перепланирование помещения. Как правило, вопросами таких согласований занимается строительная фирма, которая производит работы по капремонту.
Полученное разрешение необходимо для того, чтобы избежать совершения нарушений строительных нормативов при капитальном ремонте с перепланировкой.
- улучшение архитектурной выразительности объекта;
- благоустройство прилегающих территорий;
расширение существующих и строительство новых обслуживающих объектов (или строительство основных объектов вместо ликвидируемых)
п. 2 ст. 257 НК РФ; п. 5.3. ВСН 58-88(р); письмо Минфина СССР от 29.05.1984 № 80*
* В данном письме речь идет о реконструкции предприятий (т. е. понятие «реконструкция» дано в более широком смысле).
Экспертиза статьи: Вячеслав Горностаев, служба Правового консалтинга ГАРАНТ, аудитор
1 Федеральный закон от 18.07.2011 № 215-ФЗ (далее — Закон № 215-ФЗ)2 подп. 2 п. 1 ст. 253, п. 1 ст. 260, п. 5 ст. 272 НК РФ3 п. 2 ст. 257, п. 5 ст. 270 НК РФ4 п. 3 ст. 256 НК РФ5 письма Минфина России от 24.03.2010 № 03-11-06/2/41, от 23.11.2006 № 03-03-04/1/7946 пост.
В частности:
- при реконструкции не осуществляется перенос или изменение параметров несущего элемента, а во время перепланировки подобные действия осуществляются (реконструкцией является воссоздание изношенного элемента для получения первоначального вида);
- при реконструкции допускаются работы по изменению площади здания (например, если это частный дом, можно построить второй этаж), перепланировка не подразумевает увеличение данного показателя;
- процесс перепланировки не отражается на фундаменте, при реконструкции возможно усиление фундамента, его изменение и расширение;
- перепланировка может подразумевать перенос части инженерной сети, при реконструкции возможна ее полная замена;
- при перепланировке фасад нельзя изменять, реконструкция может затрагивать отделку фасада.
Понятие реконструкции наиболее широкое, нежели перепланировка.