Двойное обременение на квартиру что это

Затем покупатель полностью расплачивается с продавцом и по договору купли-продажи становится владельцем квартиры.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Опасаться таких вариантов не стоит, это очень распространенная практика. Сегодня на вторичном рынке примерно каждая пятая квартира имеет ипотечное обременение. Это связано с распространённостью ипотечного кредитования. Однако определенные риски всё же есть. В частности, сложности могут возникнуть в ситуации, когда покупатель покрывает остаток по задолженности продавца. Собственник, погасив ипотеку, может отказаться от сделки и помешать регистрации договора купли-продажи, „организовав“ форс-мажорное обстоятельство.

Различают следующие виды ограничений:

• человек приобрел квартиру под залог в строящемся доме: возникает обременение по ипотеке. Далее застройщик признается банкротом, и банк, у которого есть право требования, через суд накладывает еще одно обременение;
• кредит выплачивается, а затем выясняется, что в очередь на арест жилья стоят еще несколько кредиторов, которые получили решения от бывшего владельца-должника, а направить их приставам не успели.
  Разбираться с арестами придется новому хозяину;
• покупка квартиры с обременением по ипотеке ВТБ 24 или иного крупного банка, если жилье приобреталось под маткапитал, может стать проблемой. Высоки шансы долго разбираться с органами опеки: при тратах материнского капитала недвижимость обязательно попадает в долевую собственность детей.

Двойное обременение на квартиру что это

Но существуют таких ограничения, когда владелец недвижимости не вправе не только реализовать её, но и не может жить в ней.

Обременение на квартиру и ее продажа

Чтобы погасить кредит на приобретение жилья при помощи материнского капитала, надо оформлять его как общую собственность всех членов семьи и проживающих совместно родственников. Заверенное нотариусом обязательство требует пенсионный фонд.
От главного собственника требуют обязательство оформления квартиры в собственность обоих супругов, всех детей и других родственников. По закону о защите семьи и детей это надо сделать в течение полугода со дня снятия обременения на квартиру по материнскому капиталу.

Двойное обременение на квартиру что это такое

❗ о своих правах на недвижимость могут заявить зарегистрированные в ней граждане и временно отсутствующие жильцы, которые служат в армии, отбывают срок в тюрьме, другом исправительном или лечебном учреждении;

❗ свои права на объект могут реализовать другие лица — кредиторы или пользователи по праву сервитута;

❗ при расторжении договора и признании сделки недействительной, расходы на оформление бумаг и другие издержки можно вернуть только через суд, при этому для получения компенсации нужно доказать вину продавца;

❗ наличие обременения может вызвать непредвиденные расходы, например, на оплату долгов, неустойки перед квартиросъемщиками или реконструкцию объекта.

Поэтому каждая сделка купли-продажи недвижимости с обременением должна сопровождаться тщательной проверкой документов, условий действующих соглашений и нового договора между продавцом и покупателем.

Двойное обременение на квартиру что это значит

У собственника нет права распоряжения таким имуществом.

Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка.

После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу.

При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения.

Ипотека же представляет собой целевой кредит, который выдается банком под залог покупаемой квартиры.

Заемщик становится владельцем, и вправе лишь делать ремонт или совершать перепланировку.

Владельцем жилья получатель ренты уже не является, но выселить его никуда нельзя. Договор ренты прекращает действовать со смертью рентополучателя.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Случается, что мошенники или недобросовестные рентодатели продают жильё, находящееся в ренте, ведь о её наличии часто ничего не говорится в свидетельстве о праве собственности.
В результате покупателю достается квартира, в которой имеет право проживать пожилой человек».

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Рента указывается как обременение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка в выписке есть, нужно выяснить, действует ли ещё договор ренты — в частности, попросить предоставить свидетельство о смерти рентополучателя, и уточнить, почему обременение не снято.Теоретически продать квартиру, находящуюся в ренте, можно.

При ипотеке квартира будет находиться в залоге у банка непосредственно до тех пор, пока не будет полностью погашена вся ипотечная сумма.

Приобретение квартиры с каким-либо обременением означает, что оно накладывается не на собственника, а непосредственно на сам объект недвижимости. Именно по этой причине требуется внимательно изучить все условия договора, так как в отдельных случаях такое ограничение может принести больше вреда, чем пользы.

Как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке

В обоих случаях имеются риски.
В первом они очевидны: собственник может взять деньги и растратить их, а не пустить на погашение займа. Может передумать продавать квартиру. Деньги придется возвращать через суд, а это долго.

Срок договора найма указывается в договоре купли-продажи, и новый собственник не может выселить квартирантов до его истечения.

Это распространённая практика в европейских странах: если человек покупает жилье с инвестиционной целью (то есть с целью вложения денег и получения дохода от аренды), оно достается ему вместе с арендаторами, которые по-прежнему платят за жильё, но уже новому владельцу.

В России такое встречается нечасто. Зато бывает, что после заключения сделки покупатель обнаруживает в квартире жильцов, которые тоже ничего не знали о продаже недвижимости.

Ее обязательно прописывают в соглашении, и она должна превысить сумму расчета по кредиту. После регистрации сделки в Росреестре разницу доплачивают собственнику квартиры.

Снятие обременения

Чтобы сделка купли-продажи была возможной, необходимо снять обременение.
Нужно будет погашать долга перед банком или продавцом.

Для подтверждения оплаты необходимой суммы подаются справки в Росреестр, где вносят записи в ЕГРП. Погашение задолженности возможно за счет средств продавца или покупателя.

Если деньги передаются продавцу от покупателя, составляется предварительное соглашение, где оговариваются все условия расчета и сроки выполнения своих обязательств.

Когда долг будет погашен, продавец должен предъявить новый образец выписки из ЕГРП в установленные сроки.

В документе должна стоить отметка «Обременение отсутствует».

Но, это довольно проблематично, так как искомые средства вложены в недвижимость.

На заметку: Намного проще избавиться от двойного запрета на жилье после завершения строительства, когда появится новый инвестор.

Ограничения снимаются после того, как застройщик оформит такие документы:

• свидетельство о постановке дома на учет в Регистрационной палате;
• акт передачи строения на баланс местной администрации;
• протокол про присвоения новостройке статуса коммерческой;
• технические условия, отработанные БТИ;
• разрешение местной администрации на ввод дома в эксплуатацию;
• кадастровый адрес объекта недвижимости.

При наличии полного комплекта такой документации, двойное обременение на квартиру снимается.