Виды управления на стадии эксплуатации недвижимости

Приём объекта недвижимости в управление.

• * Акт о приеме-сдаче.
• * Экспертиза объекта недвижимости.
• * Составление программы управления объектом недвижимости.
• 2. Техническая эксплуатация объекта недвижимости.
• * Проведение технических осмотров.
• * Техническое обслуживание.
• * Текущий ремонт.
• * Капитальный ремонт.
• * Санитарное содержание.
• 3. Эксплуатация электроустановок.
• * Обязанности собственника (потребителя) электроустановок.
• * Ответственный за электрохозяйство.
• * Проверка знаний электротехнического персонала.
• * Ответственность за нарушения в работе электроустановок.
• 4.

Поскольку изменения в ходе строительства неизбежны, такая приемка очень важна для последующей эксплуатации: при возникновении аварийной ситуации не придется действовать наугад.

Прослеживается один очень важный момент: какая бы по форме и содержанию УК ни была, она должна состоять из широкопрофильных специалистов, которые разбираются в различных направлениях функционирования вверенного предприятия, сопровождают деятельность всех подрядчиков и собственных служб, отвечают за свою работу перед владельцем.

Проект предполагает, что заказчик объявит конкурсные торги по выбору управляющей компании для объекта недвижимости.

Виды управления на стадии эксплуатации недвижимости

Управление эксплуатацией объекта недвижимости

Обслуживание и эксплуатация является наиболее распространенным видом управленческих услуг, который собственники крупных объектов в России отдают на аутсорсинг (внешнее управление). Компании, которые специализируются исключительно на обслуживании и эксплуатации часть задач решают усилиями собственного персонала, технически сложные или сезонные работы отдаются на субподряд. Кроме того, этот сервис предоставляется и крупными управляющими компаниями, которые, помимо других аспектов деятельности (например, финансового управления), занимаются и вопросами обслуживания инженерных систем, охраной, уборкой и т.
д.

Управляющие компании (УК) сегодня предлагают ряд услуг по сопровождению проекта недвижимости с начального этапа (рисунок 2).

К ним относятся: ветровые, температурные, ультрафиолетовые изменения, а также выпадение осадков, усадка почвы, вибрация, техногенное и антропогенное влияния. Своевременное проведение текущего ремонта фасада и внутренних помещений позволяет вовремя устранить мелкие дефекты и тем самым отсрочить возникновение необходимости капитального ремонта. Все строительные и ремонтные работы производятся сотрудниками нашей компании с соблюдением существующих норм и стандартов.

Центральный офис

Адрес: Москва, улица Малая Калужская, дом 15, строение 11.

В настоящий момент Компания МАТОРИН представлена филиалами и производственными подразделениями в следующих городах и странах:

· Россия – Москва, Екатеринбург, Уфа, Сочи, Астрахань

· Казахстан – Алматы

· Белоруссия – Минск

354392 г.Сочи, Адлерский район, пос.

• Управление недвижимостью как инвестиционным активом (Asset management).

• Цель – сформировать прибыльный портфель недвижимости.

  • Управление технической эксплуатацией объекта (Facility management).

  • Модель включает два основных направления:

    1. управление техническим состоянием здания
    2. управление техническим обслуживанием.
    • Санитарно-хозяйственное обслуживание объекта.

    • Почему собственник обращается к услугам управляющей компании

      Разумеется, мини-отелю привлекать внешнего управляющего вряд ли имеет смысл. Даже более крупная гостиница, если у нее есть команда, которая раньше уже занималась запуском отелей, может справиться самостоятельно.

Указанные модели управления используются на протяжении всех стадий существования объекта недвижимости, однако управление объектом недвижимости при его эксплуатации будет более эффективным при сочетании двух основных направлений:

1. Управление объектом недвижимости (Property management), как упоминалось ранее, основная цель которого состоит в повышении общей доходности объекта недвижимости за счет увеличения стоимости объекта и прибыли, получаемой от эксплуатации недвижимости.
2. Управление технической эксплуатацией объекта (Facility management), основная цель которого состоит в повышении качества функционирования объекта недвижимости и услуг, предоставляемых пользователям данного объекта.

Данные два направления тесно связны между собой и не должны восприниматься в контексте эксплуатации объекта недвижимости как независимые виды деятельности.

• • при плановых обследованиях и паспортизации зданий;
• • при проектировании ремонта и реконструкции зданий;
• • во время выявления повреждений конструкций или при авариях в процессе эксплуатации зданий;
• • при приемочном контроле выполненных ремонтных или рекон- струкционных работ.

Целью технического обследования является определение действительного технического состояния строительных конструкций и здания в целом, получение количественных оценок фактических показателей качества: прочности, устойчивости, сопротивления теплопередаче, соответствия архитектурно-строительным нормам, с учетом выявленных возможных изменений свойств и технических параметров, происходящих в процессе их эксплуатации.

Периодичность проведения плановых осмотров элементов зданий регламентируется строительными и эксплуатационными нормами.

Либо отель спланирован так, что «шумные зоны» (рестораны, бары, банкетные залы) расположены рядом с номерным фондом. Это обязательно скажется на сервисе. Также необходимо соблюдать гостиничные нормы по звукоизоляции: между улицей и номером, между номером и коридором, между ванной и спальной зоной и др. В гостиничном бизнесе есть множество технических требований, соблюдение которых необходимо.
Подробный список нормативных документов размещен в конце статьи «Планы гостиниц. Планировка, чертежи типовых проектов».

Также дополнительным доводом «в пользу» Управляющей компании является введение обязательной классификации гостиниц, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16 февраля 2019 г.

Стадия закрытия объекта — полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, которая предполагает снос, либо качественно новое развитие.

Процесс управления объектом недвижимости в соответствии со стадиями существования можно разделить на следующие стадии. Каждая стадия включает в себя множество задач, эффективное решение которых обеспечит качественное управление и стабильное развитие объекта недвижимости.

Рассмотрев все этапы существования объекта недвижимости, можно сделать вывод, что процесс управления должен осуществляться на каждом этапе жизненного цикла объекта, только при такой комплексной работе может быть достигнут планируемый результат.

В то же время необходимо заметить, что управление существующим физически, юридически и функционально объектом, составляет основную стадию цикла существования объекта недвижимости.

Эксплуатационная бригада обеспечивает бесперебойное функционирование объекта в рабочее время, в то время как аварийная работает в режиме 24/7.

Сфера ответственности эксплуатационной бригада:

Техобслуживание и текущий ремонт инженерных систем энерго- и электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, кондиционирования, слаботочных систем; обеспечение бесперебойной работы лифтового оборудования; монтаж, настройка и техническое обслуживание систем охранно-пожарной сигнализации; поддержка программного обеспечения, обслуживание компьютерной и оргтехники; обеспечение работоспособности существующих и монтаж новых сетей связи; клининг; уборка и благоустройство прилегающей территории; обслуживание паркинга и др.

5.

Правовое обеспечение эксплуатации здания начинается с тщательного анализа правового положения принимаемого объекта. Конкретный набор юридических операций совершаемых на этапе приема здания в эксплуатацию, зависит от того, на какой стадии жизненного цикла оно принимается: новое, по завершении строительства (стадия регистрации прав собственности), либо ранее эксплуатируемое при покупке или принятии его в управление (стадии смены собственника, владения, пользования и распоряжения), и в большинстве случаев имеет индивидуальный характер.

Современные рыночные отношения значительно расширили понятие «эксплуатация объекта недвижимости», которое охватывает не только сферу технической эксплуатации здания, но и сферы коммерческого использования и правового обеспечения объекта.