Является ли ипотека гарантией чистоты сделки

Кроме того, условия договоров покупателя с банком, страховой компанией, риэлторской компанией не предусматривают гарантий «юридической чистоты» квартиры данными организациями.

При покупке квартиры с помощью ипотеки клиент, обращаясь к риэлтору (ипотечному брокеру), обеспечивает себе не столько полную безопасность сделки, сколько дополнительные гарантии ее осуществления. Хотя, в любом случае, еще одна проверка юридической чистоты квартиры не будет лишней.

Сергей Чувилев, генеральный директор юридической компании:

– До известной степени банк и страховая компания гарантируют юридическую чистоту. Банк, получая в залог квартиру, напрямую заинтересован в том, чтобы на нее можно было впоследствии обратить взыскание (при неисполнении заемщиком своих обязанностей по возврату кредита).

Наследование 24

Что еще проверяют банки: подходящая для покупки недвижимость

Перед поиском недвижимости изучите требования к объекту недвижимости. Каждый указанный пункт должен быть соблюден. Обычно речь о следующем:

• дом, в котором располагается квартира, не слишком старый, не аварийный, не готовится к сносу;
• в квартире выделена кухня и санузел;
• проведены все коммуникации, они находятся в нормальном состоянии;
• если квартира находится на последнем этаже, не должно быть проблем с крышей;
• не допускаются деревянные перекрытия, должны соблюдаться требования по материалам, из которых построен дом;
• прочее на усмотрение банка.

Для выявления соответствиям вышеуказанным критериям банк обязывает потенциального заемщика провести экспертную оценку.

Post navigation

Банк должен удостовериться, что средства по займу не выданы в излишнем размере. Оценщик недвижимости должен иметь лицензию и может быть аккредитован банком для таких процедур.

Важно знать: Ипотека с завышением: риски продавца и покупателя

Ипотека с недофинансированием (понижением цены) – соглашаться ли на такую сделку?

Что должен проверить сам покупатель

Проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно, отдельно от банка, можно, и даже нужно. В конце концов, банк проверяет квартиру для своей выгоды.

Занимаются ли работники банка проверкой чистоты квартиры при выдаче ипотеки

Банк в этом случае не теряет ничего, поскольку залоговое обязательство остается юридически действительным, т.е. он сохраняет обеспечение по кредиту. Страховая компания тоже ни при чем – она застраховала покупателя только от утраты права собственности, а это право у него осталось. Пострадавшим оказывается лишь покупатель.

Именно поэтому желательно привлекать для сопровождения любой сделки, в том числе ипотечной, юриста, чье мнение не будет зависеть от банка, страховой компании или иных участников переговоров.

Роман Капинос, начальник управления юридического сопровождения риэлторской компании:

– Риски, конечно, снижаются, особенно при проверке документов страховой компанией (при так называемом титульном страховании, что подразумевает страхование утраты права собственности на недвижимость по любым основаниям).

Выписка содержит сведения обо всех собственниках квартиры и, что самое важное, действующих в отношении недвижимости обременениях. Из документа можно узнать, не находится ли объект в залоге, не под арестом ли он, не заявлены ли судебные требования. В расширенной версии выписки из ЕГРП (ее может заказать лишь собственник) сказано, сколько собственников сменила квартира и какие документы были основанием для перехода соответствующих прав.

Переходим к следующему шагу – проверке технического паспорта.
Из него можно узнать, производились ли в квартире перепланировки и согласованы ли они надлежащим образом. С юридической точки зрения наличие незаконной перепланировки не препятствует продаже квартиры.

Например, чтобы быстро продать в случае, когда заемщик не справится с кредитом. Сам покупатель квартиры может самостоятельно собрать все интересующие его документы, чтобы не мучиться вопросом о том, проверяют ли банки юридическую чистоту квартиры на должном уровне.

Сбор информации о предыдущих собственниках и частоте предыдущих сделок

Самостоятельная проверка юридической чистоты квартиры невозможна без сбора информации, которую предоставляют только собственнику. Значит, придется попросить его заказать выписку из единого государственного реестра по своей квартире.
В ней будет отображена вся история перехода прав и указаны все прошлые владельцы объекта недвижимости.

Выписка о переходе прав на объект

Действительность паспорта собственника

Для паспортов установлен срок действия. Он подлежит замене в 20 лет и в 45.

Является ли ипотека гарантией чистоты сделки

В этом случае нужно будет подбирать другой подходящий вариант.

Можно сказать, что покупателю повезло, если интерес продавца заключается лишь в том, чтобы получить деньги, и другая квартира взамен ему не нужна. Если же возникает цепочка из нескольких квартир, то без риэлтора придется туго – потребуется скоординировать действия всех участников сделки.

Теперь о юридической чистоте приобретаемой квартиры. К сожалению, ни риэлтор, ни банк, ни страховая компания не могут гарантировать ее на 100 процентов.

Да, страхование титула значительно снижает риски в плане предъявления претензий со стороны третьих лиц, а в случае предъявления таких претензий позволяет вернуть вложенные средства. Однако нужно понимать, что страховые компании работают в первую очередь с документами, которые им принесли на рассмотрение, а риэлторы – с людьми, предоставляющими такие документы.

Во-вторых, очень важен этап внесения аванса за понравившуюся квартиру. Профессиональный риэлтор способен правильно установить срок, на который авансируется квартира, чтобы хватило времени на сбор документов и проверку на юридическую чистоту. Он акцентирует внимание на моменте возврата аванса в случае неодобрения квартиры банком и/или страховой компанией.
Грамотный специалист с первого взгляда на правоустанавливающие и другие документы сделает вывод о том, какие дополнительные справки потребуют банк и страховая компания и, соответственно, оговорит сроки их предоставления продавцом.

В том случае, когда понравившаяся заемщику квартира «альтернативная», необходима профессиональная оценка реальности ее приобретения, чтобы исключить напрасные траты на оплату услуг оценочной компании.

Покупатель вправе попросить продавца показать выписку по личным счетам из УК (скачать пример справки), энергосбыта и газовой компании, чтобы убедиться в отсутствии долгов.

Проверка на банкротство

Если даже в процессе подготовки ипотеки проверка документов продавца прошла успешно, но будет установлено, что продавец является банкротом – это риск для заемщика (основания для признания банкротом -127-ФЗ, ст. 213.4 (скачать)). Не исключен случай, когда кредиторы продавца могут оспорить факт продажи квартиры, отменить через суд сделку в счет уплаты долгов (о недействительности сделок — Гражданский кодекс, ст. 167 (скачать)). Поэтому вполне обоснована просьба покупателя предоставить справку из единого реестра сведений о банкротстве.

На имущество могут заявить права другие граждане, интересы которых были нарушены в предыдущих сделках, совершенных с этой квартирой.

Неожиданные претенденты на уже купленную в ипотеку квартиру

Откуда они могут взяться:

1. Наследники, не вступившие в наследство вовремя по уважительной причине.
2. Когда-то были нарушены интересы несовершеннолетнего, который теперь заявляет о своих правах (он сам или его представитель: родитель, опекун, органы опеки).
3. В одной из цепочек сделок с объектом продавцом выступал недееспособный гражданин, и все сделки, начиная с той, признаются недействительными.
4. В одной из цепочек сделок применялась мошенническая схема с государственными субсидиями.
5. Наличие временно выписанных граждан, которые не знали о совершенной сделке.