Смена арендатора для дальнейшей субаренды квартиры
Лицо, которое заранее знало о фактах, при которых соглашение аннулируется, считается недобросовестным и может привлекаться к административной или уголовной ответственности. Стороны обязаны возвратить друг другу все полученное после подписания договора. Если это сделать по каким-то причинам невозможно, то требуется возместить стоимость понесенных убытков.
Важно! Если стороны не могут прийти к соглашению по признанию сделки недействительной, требуется решать вопрос в суде.
Расторжение договора
Есть три возможности расторгнуть соглашение:
- Признание сделки недействительной.
- Нарушение условий договора.
Если он не ответил согласием, но и не возразил, арендатор вправе поступать по усмотрению.
Оформляется он в простой письменной форме, где стороны регулируют правовую основу поднайма, с указанием норм и правил использования жилья.
Автономной юридической силы такая документация не приобретает.
Она правомочна только в роли приложения к главному договору, на основании которого проживающие в помещении лица получили право распоряжаться недвижимостью.
Начинать составление договора требуется с определения:
- сторон соглашения;
- предмета договора;
- установления срока действия;
- даты составления.
Требуется, чтобы установленный для поднайма срок не превышал срока действия аренды дома.
В нерегламентированном, но юридически корректном виде оформляют основные положения, их пункты и подпункты.
Смена арендатора для дальнейшей субаренды квартиры
Также эти сведения указаны в статьях 167, 173, 178 и 179 ГК РФ.
Руководство, когда сделку можно считать недействительной:
- если заключение договора произошло в состоянии алкогольного или наркотического опьянения;
- когда подпись была поставлена под угрозой;
- при введении одной из сторон в заблуждение;
- во время навязывания крайне невыгодных условий;
- если в соглашении есть опечатки (даже маленькие, несущественные);
- при заключении договора не с собственником объекта или лицом, которое имеет право действовать от его имени на основании доверенности или иного документа;
- когда в договоре есть пункты, которые противоречат Российскому законодательству;
- при неполном исполнении обязательств или отказе от их исполнения одной из сторон.
Недействительная сделка не имеет юридических последствий.
Проявить осторожность нужно и субарендаторам. Им необходимо изучить условия основного договора аренды, сроки его действия, а лучше сделать его копию.
В противном случае он может столкнуться с рядом проблем. «Известны случаи, когда арендатор пересдавал квартиру на длительный срок, несмотря на то, что основной договор найма с собственником заканчивался через 10-15 дней.
Не нужно фанатизма в виде домашнего кинотеатра, но в квартире должны быть:
- микроволновая печь;
- обычная плита;
- чайник;
- телевизор;
- холодильник.
Важно. Кондиционер не является обязательным условием, но летом за его наличие можно брать немного больше. Учитывая, что нередко в таких местах проводятся деловые переговоры, то наличие принтера будет дополнительным преимуществом.
Размещение объявлений в газетах и на сайтах
Требуется предусмотреть размещение объявлений в интернете и в газетах, чтобы получить клиентов. Газеты читают, как правило, местные жители, которые вряд ли станут клиентами. Поэтому не стоит сосредотачиваться на таком способе подачи рекламы.
Основной поток клиентов будет из Интернета.
А это чревато обращением в правоохранительные органы.
- Если есть знакомые в доме, где сдаётся квартира, нужно попросить проследить за новыми жильцами. Они вовремя смогут проинформировать о лицах ее посещающих или возможных происшествиях, которые могут попытаться скрыть недобросовестные квартиросъемщики.
- Изучите документы: наличие постоянной регистрации в РФ, семейное положение, имеются ли долги на сайте ФССП.
- Застраховать недвижимость.
Для субарендатора – при заключении соглашения попросить дать возможность изучить экземпляр соглашения об аренде, чтобы были видны сроки и право на поднаем недвижимого имущества.
При соблюдении этих правил собственник обезопасит себя от неприятностей со стороны мошенников.
Что надо знать при заключении сделки
При достижении договоренностей следует знать несколько нюансов, которые нужно соблюсти. Иначе сделка может быть признана недействительной (признана ничтожной) в том числе расторгнута в суде.
Чтобы этого не произошло сделать следующие шаги, а именно:
- владелец сдаваемой недвижимости обязательно должен знать о факте сдачи его жилплощади;
- прописана возможность сдачи квартиры арендатором другим гражданам, это условие законодательно закреплено в ГК РФ;
- нельзя сдать помещение на срок, больший, чем срок аренды.
Обратите внимание! Фактически правовое соглашение об аренде жилплощади регулирует последующие правоотношения, заключающиеся в его сдаче другим гражданам.
В существенных условиях необходимо:
- Обозначить на основании чего арендодатель может заключать новое правоотношение, то есть показать законность — оригинал договора об аренде жилого помещения, либо письменное нотариально заверенное разрешение собственника жилья.
- Указать предмет и права сторон.
- Прописать условия прекращения обязательств.
- Вывести величину платы и порядок её внесения.
- Должно быть указано, если сдаётся комната.
- Желательно приобщить опись имущества и его состояние.
- Сроки не должны превышать время арендного договора.
- Разрешить вселение, после предварительной оплаты.
- Согласован порядок уплаты коммунальных платежей.
Как видно из перечисленного — условия несложные, но их соблюдение обезопасит от наступления негативных последствий собственника квартиры.
Обязательно приезжайте за ключами лично и проверяйте, все ли в порядке.
Старайтесь всегда брать залог. И обязательно просите клиентов предъявить паспорт. Сфотографируйте документ на телефон, особенно страницу с пропиской. Если возникнут проблемы, вы сможете отыскать человека.
Не стоит доверять только внешности.
Мы с мужем заселили в одну квартиру взрослую женщину с детьми и пожилой бабушкой. Семья выглядела вполне прилично.
Сделаем примерный расчет при условии, что арендуются две квартиры: одна в центре, другая на окраине города. Рекомендуется арендовать меблированные объекты, чтобы дополнительно не тратиться на них. В договоре с собственником нужно предусмотреть возможность сдачи в субаренду.
Вот какие расходы будут обязательными:
- коммунальные – около 12 000 рублей;
- стоимость аренды – 50 000 рублей;
- реклама в интернете – 15 000 рублей;
- чай, кофе, сахар – 2 000 рублей.
Таким образом, базовые затраты будут составлять практически 80 000 рублей в месяц, не считая налогов.
Налоги необходимо оплачивать в зависимости от формы работы.
Обычно это НДФЛ 13% или 4% при работе в качестве самозанятого.
Разумеется, чаще всего такие манипуляции проводятся без согласия и ведома хозяина, особенно если он живет в другом городе или даже стране.
В этом случае субаренда считается незаконной, и здесь могут пострадать как сам арендатор, который пересдал квартиру самовольно, так и субарендатор, который, получив ключи от квартиры и заплатив деньги за съемное жилье, даже не поинтересовался, на каких правах арендодатель владеет жилплощадью. И, конечно, в жертвах может оказаться сам собственник. Сдавая квартиру, он может даже не подозревать, что его жилье арендатор собирается использовать в своих коммерческих целях.
Трехсторонняя безопасность
Специальных требований по оповещению собственника о субаренде законом не предусмотрено, но стороны вправе сами предусмотреть такой порядок в договоре аренды, рассказывает Кочерин.
«Необходимо также оговорить возможность немедленного разрыва договора собственника с арендатором в случае жалоб от соседей, порчи мебели, бытовой техники с компенсацией ущерба или образования задолженности на коммунальные услуги и телефонные переговоры», — замечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.
Если квартира пересдается нанимателем без согласия собственника, то такие действия подпадают под понятие мошенничество, замечает Жукова.