Реконструкция квартир с объединением в двух уровнях

На фото: владельцы этой московской квартиры на 15 этаже пережили объединение площадей еще в 1990-х. Но понадобился еще один большой ремонт, чтобы устранить недостатки планировки. Так, чтобы холл между общественной и приватной зонами стал проходным, в несущей стене прорубили проем и усилили его швеллерами». Автор проекта—Инна Усубян

По словам дизайнера Алёны Горской, в последнее время застройщики часто делают смежные стены между квартирами ненесущими.

Если общая стена несущая, будущее проекта объединения зависит от типа дома. По словам дизайнера Анастасии Борисовой, самый сложный вариант — панельный дом, особенно когда нужно не просто соединить две смежных квартиры, а сделать двухэтажную квартиру из двух.

Поэтому лично мой совет: не рискуйте и сделайте проект.

подп. 3 п. 2 ст. 26 ЖК РФ

пп. 1.7.1—1.7.2 постановления Госстроя РФ о правилах и нормах эксплуатации

В результате объединения двух квартир сразу два помещения изменят конфигурацию. При этом одна квартира вообще исчезнет как самостоятельное помещение.

Получается, что изменятся не только данные в техническом паспорте помещения. Изменения также придется внести в ЕГРН, и вновь созданной большой квартире будет присвоен новый кадастровый номер.

В вопросе вы говорите, что стена ненесущая.

С проектом будет проще — возможно, там предусмотрят компенсационные колонны или подборки. Специалисты такие вещи учитывают.

ст.

Реконструкция квартир с объединением в двух уровнях

Соблюдение всех требований и ограничений отменяет множество идей и вариантов, но пренебрегать запретами ни в коем случае не следует – цена ошибки в любом случае окажется высока.

Возможные варианты

Варианты перепланировки могут быть разные. Для малогабаритных квартир целью всей процедуры является получение дополнительного пространства. Могут быть использованы разные схемы.

Удалена часть перегородки между кухней и комнатой, изменен вход в санузел.
В комнате сделаны две условные зоны, гостевая и интимная.

Показан вариант объединения двух квартир с минимальными вмешательствами, но результат вполне удачный.

За незаконную перепланировку владельцу жилья грозит наказание согласно ст.

Для этого потребуется провести общее собрание собственников жилья и собрать подписи не менее 73% из них. Сделать это крайне сложно: придется пройти по всем подъездам и лично пригласить всех жителей приватизированных квартир, или опустить уведомления во все почтовые ящики.

Однако это вовсе не гарантирует, что людей удастся собрать в необходимом количестве, а также договориться с каждым, что он даст согласие на передачу вам в пользование части общей собственности.

Протокол общего собрания жильцов:

Объединение квартир через разделяющую их несущую стену в этом смысле осуществить проще. Однако снести такую стену целиком не получится: это нарушит прочность и устойчивость несущих конструкций дома (п.

11.3 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840). Здесь допускается только устройство дверного проема, расположение которого определяется техническим заключением.

Такой вариант объединения несколько проигрывает в отношении расширения площади.

Даже наоборот, получится некоторая потеря пространства за счет установки лестницы, которая даже при самом экономном размещении (например, винтовая лестница) отнимет немалую часть комнат в обеих квартирах.

Тем не менее, вариант достаточно распространенный, поскольку он дает возможность получить более интимную зону на верхнем этаже (имеющую все удобства – ванную, туалет, при необходимости – кухню), и более официальную, представительскую зону на нижнем этаже.

Документальное оформление реконструкции

Необходимость официального оформления перепланировки не требует подробных разъяснений. На оформление всех нужных документов может уйти до полугода, причем потребуется посетить массу организаций.

Получить ответ на этот вопрос можно у застройщика – если квартиры находятся в новостройке или в БТИ – если речь идет о вторичном жилье.

Решение об объединении квартир обычно приходит в голову тем гражданам, которые хотят расширить жилплощадь для того, чтобы увеличить площадь детской комнаты, разместить в своей квартире тренажерный зал, рабочий кабинет и др.

В каких домах можно объединять квартиры?

Проводить объединение двух квартир можно в различных домах:

• в монолитных домах – они прочные, долговечные, имеют улучшенную теплоизоляцию и вентиляцию. Сделать из двух квартир одну в монолитном доме проще, чем в кирпичном, так как межквартирные стены не являются несущими, а внутренние перегородки в таких домах вообще отсутствуют;
• в кирпичных домах.

В экспликации указаны все основные характеристики квартиры: информация обо всех помещениях с описанием их назначения, указание общей площади квартиры, дополнительных помещений и жилой площади с описанием высоты потолков и прочее.

Приказ Минэкономразвития об утверждении формы техпаспорта

В поэтажном плане отражены несущие стены, коммуникации и другая технически важная информация.

Как заказать технический паспорт, если у вас его нет

Срок действия паспорта не регламентирован, но обычно это не больше трех лет. Если свежего технического паспорта нет — нужно заказать. Причем можно заказать отдельно поэтажный план и экспликацию, а не весь паспорт целиком.

Чтобы получить документы, следует обратиться в местное БТИ с заявлением на выдачу поэтажного плана с экспликацией квартиры. Напрямую в БТИ сейчас не обращаются, все заявления подаются через местный МФЦ.

Но такой вариант возможен, если делаете перепланировку в одной квартире.

Согласие органов, охраняющих культурное и архитектурное наследие, если многоквартирный дом имеет историческую, архитектурную или культурную ценность.

Решение общего собрания многоквартирного дома и реестр собственников, если перепланировка затрагивает общее имущество всех жильцов.

Заявление рассматривают до 30 дней.

Заранее результат предсказать сложно

В перепланировке могут и отказать, даже если у вас есть проект и документы, которые нужны по закону.

Кроме документов на квартиры необходимо подать в жилищную инспекцию готовый эскиз (проект), который комиссия должна утвердить.

• По окончанию работ по объединению квартир хозяин жилплощади должен пригласить сотрудников районной администрации (жилищной инспекции), чтобы те проверили, насколько качественно и правильно были выполнены работы. Если все было сделано верно, тогда работы утверждаются и хозяину выдается на руки акт о выполненных работах.
• После получения акта собственник должен обратиться в службу кадастрового учета и заказать новый кадастровый паспорт с внесенными изменениями.
• Обратиться с новым техническим паспортом в МФЦ/Росреестр и поставить обновленную жилплощадь на учет.

Могут ли отказать в проведении перепланировки?

Да, и таких случаев много.

К недостаткам такой перепланировки относятся:

1. Наличие существенных ограничений.
2. Не все смежные квартиры могут быть объединены.
3. Необходимость длительного оформления документов, хождения по инстанциям.
4. Все работы или действия по оформлению потребуют заметных финансовых вложений.

Достоинства или недостатки предстоящего объединения следует проанализировать и взвесить, чтобы не совершить непоправимых ошибок.

По горизонтали

Объединение по горизонтали – это соединение двух квартир, находящихся на одном этаже. Могут быть соединены смежные квартиры, входы в которые находятся на одной площадке или в соседних подъездах.

Могут быть получены комнаты большей площади, дающие возможность создать более просторное жилье или коммерческое помещение.