Продажа недвижимости с обременением в пользу продавца
По решению суда арендаторов могут выселить, если они:
- нарушают условия договора;
- портят имущество;
- более 2 раз нарушали сроки платежа;
- не делали капремонт в сроки, установленные договором.
Прочие ограничения
В ряде случаев квартиру продать невозможно без согласования с иными собственниками, сторонними организациями. Ограничения накладываются, если:
- В числе собственников есть несовершеннолетние дети, недееспособные граждане. По закону продажа части недвижимости, принадлежащей указанным лицам, производится только с разрешения органов опеки и попечительства. При отчуждении имущества ребенка важно, чтобы ему предоставили альтернативное жилье, которое по квадратуре, а также в долевом соотношении не будет уступать продаваемому. В ООП подается предварительный договор купли-продажи альтернативного жилья.
- Прочие ограничения
- Как оформить договор на продажу
- Продажа недвижимости с обременением в пользу продавца
- Привлечение механизма обременения имеет следующие преимущества:
- Подводные камни
- Продажа недвижимости с обременением в пользу продавца образец
- Продажа квартиры с обременением в пользу продавца
- Продажа квартиры с обременением в пользу продавца риски продавца
- Продажа квартиры с обременением в пользу продавца риски практика
- Аренда
- Продажа квартиры с обременением в пользу продавца риски
Как оформить договор на продажу
Наиболее типичная ситуация — продажа квартиры в ипотеке. Жилье может быть первичным (когда продается квартира в новостройке) или вторичным. В любом случае в тексте указывается способ оплаты: по частям или единым платежом.
Формулировки выглядят так:
- «… расчет производится после подписания Основного договора и государственной регистрации перехода права собственности»;
- «… настоящим договором предусмотрено поэтапное внесение оплаты…» и далее — описание этапов с указанием сроков, сумм;
- «расчет производится с рассрочкой платежа…» с уточнением сроков перечисления суммы.
Если деньги вносятся до момента подписания договора, то для Продавца нет рисков неполучения средств.
Продажа недвижимости с обременением в пользу продавца
Заключение соглашения и проведение сделки отчуждения имущества не имеет существенных отличий от традиционных сделок и имеет четкое законодательное регулирование.
Привлечение механизма обременения имеет следующие преимущества:
- Продавец получает дополнительные гарантии, так как он вправе будет возместить потери за счет стоимости заложенного объекта, оставить его у себя и расторгнуть договор;
- Покупатель получает возможность снизить финансовую нагрузку, так как выплачивает стоимость жилья в рассрочку или с отсрочкой внесения суммы;
- Залогодатель несет полный объем ответственности за жилую недвижимость.
Подводные камни
«Подводным камнем» при заключении подобного договора может стать отказ продавца от прохождения процедуры снятия обременения после того, как покупатель проведет полную оплату стоимости жилья.
Продажа недвижимости с обременением в пользу продавца образец
Причиной такой продажи может быть, например, невозможность выплачивать в дальнейшем ипотечный кредит.
Если на квартиру наложено такое обременение, она не может быть продана без разрешения банка.
Что делать, если есть такое обременение. Есть два способа:
1. Покупатель переоформляет ипотеку на себя и далее выплачивает её сам. Он также должен вернуть продавцу деньги, которые тот уже внёс по кредиту (с учётом первоначального взноса, но без учёта выплаченных по ипотеке процентов).
Если продавец просрочил выплаты по кредиту, то все штрафы и пени достанутся новому владельцу. Поэтому перед покупкой нужно выяснить всё о состоянии кредита: попросить у продавца справку из банка об отсутствии задолженностей и пеней, а если просрочки выплат есть — выяснить сумму задолженности и штрафов перед тем, как принять решение о покупке.
2.
Покупателю необходимо узнать, как проверить наличие обременений на квартире. Нужная информация отражается в документах:
Вид обременения
Документ
Ипотека. Квартира находится в залоге у банка до момента выплаты кредита
Выписка ЕГРН
Аренда сроком от 1 года
Выписка ЕГРН, но если срок менее 1 года, информация нигде не отображается
Наличие наследников, а также лиц, которые оформили завещательные отказы от наследства
Свидетельство о праве на наследство
Наличие несовершеннолетних собственников
Паспорт продавца (страница с записью о наличии детей), выписка ЕГРН
Пребывание продавца в законном браке, что косвенно указывает на совместную собственность супругов
Паспорт (страница с наличием штампа о заключении брака) и выписка ЕГРН.
Продажа квартиры с обременением в пользу продавца
ГПК РФ, согласно которому квартиру могут продать принудительно, если:
- неуплата составляет от 3 месяцев, или же заемщик не платил по счетам более 3 раз за год;
- величина долга составляет не менее 5% от стоимости залога.
Обычно инициатива о продаже исходит лично от заемщика в случае переезда, внезапной нуждаемости в материальных средствах, при невозможности в дальнейшем платить по счетам. Вариантов продажи несколько:
- изыскать возможность досрочного погашения кредита и продать квартиру без обременения;
- обратиться в банк и заручиться согласием на продажу недвижимости.
Отличный вариант — получить от покупателя согласие на предоставление залога в счет погашения кредита.
Продажа после снятия обременения
Процедура проводится следующим образом:
- Кредитор обращается в банк.
Продажа квартиры с обременением в пользу продавца риски продавца
Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:
«Новому владельцу приходится разрешать конфликты с квартирантами, нередко с вызовом полиции и скандалами. Известен случай, когда собственник, не вернув залог арендаторам, продал жилье. Те, в свою очередь, отказались покидать квартиру, пока им не вернут деньги.
В итоге новый владелец отдал им депозит. И это — самое мирное решение конфликта.
Продажа квартиры с обременением в пользу продавца риски практика
Сделка может быть расторгнута получателем ренты, если он докажет, что ему не обеспечиваются условия содержания, установленные договором ренты.
Аренда
Сторонние люди в квартире — неприятный сюрприз для покупателя, но если у них «на руках» договор аренды, то проживание законно, невзирая на смену собственника.
Сведения о том, что квартира арендована, содержатся в выписке ЕГРН только в случае длительной аренды — от 1 года (ст. 609 ГК РФ). Если срок договора менее 12 месяцев, достоверно узнать о таком обременении не удастся.
Решив продать арендованную квартиру, необходимо предупредить об этом жильцов. По закону у них должно быть не менее 3 месяцев на поиск нового жилья и переезд, если иное не установлено договором.
Требовать через суд расторжения договора, не имея на то веских оснований, бессмысленно.
Продажа квартиры с обременением в пользу продавца риски
Проблема в том, что это не отражается ни в свидетельстве о праве собственности, ни в выписке ЕГРН. Нередки случаи, когда люди покупали жильё и уже после выясняли, что посторонний человек имеет право безвозмездного пользования их квартирой, и лишить его этого права никто не может. Иногда даже новые собственники покупают отдельную квартиру, чтобы отселить нежелательных жильцов.
Что делать, если у квартиры есть такое обременение:
При заключении сделки всегда просите показать дополнительные документы и всё тщательно проверяйте.
Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:
«Необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) или единый жилищный документ (ЕЖД).
При этом договор ренты может быть перезаключен и обязательства перед рентополучателем перейдут к новому владельцу. Но всё это возможно только с согласия рентополучателя, которое должно быть нотариально заверено. Продавать квартиру, не получив согласия получателя ренты и не уведомив об обременении покупателя, — незаконно.
Эксперты рынка недвижимости не рекомендуют покупать квартиры с таким обременением.
Здесь нередки случаи подлога документов.
Безвозмездное пользование
Еще один вид обременения — безвозмездное пользование квартирой человеком, который в свое время отказался от приватизации. Граждане России имеют право приватизировать жильё и получить в нём долю. Если гражданин, зарегистрированный в квартире, не участвует в приватизации, он получает пожизненное право пользования данной жилплощадью.
Владельцем жилья получатель ренты уже не является, но выселить его никуда нельзя. Договор ренты прекращает действовать со смертью рентополучателя.
Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:
«Случается, что мошенники или недобросовестные рентодатели продают жильё, находящееся в ренте, ведь о её наличии часто ничего не говорится в свидетельстве о праве собственности. В результате покупателю достается квартира, в которой имеет право проживать пожилой человек».
Что делать, если у квартиры есть такое обременение:
Рента указывается как обременение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка в выписке есть, нужно выяснить, действует ли ещё договор ренты — в частности, попросить предоставить свидетельство о смерти рентополучателя, и уточнить, почему обременение не снято.Теоретически продать квартиру, находящуюся в ренте, можно.