Покупка квартиры только оформленную в собственность риски
Рассматриваю только уже сданные жилые комплексы. В таких случаях покупка квартиры происходит не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи. А если застройщик уже оформил квартиру в собственность, то по договору купли-продажи.
Договор долевого участия дает определенные гарантии по срокам сдачи, характеристикам квартиры и качеству отделки, если она есть. А вот по предварительному договору купли-продажи никаких гарантий я не нашел, кроме одной — срока, в течение которого будет оформлен сам договор.
Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?
Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика.
Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.
Не рекомендую также доверять советам риелторов, особенно тех, что ведут вашу сделку. Они — заинтересованные лица, поскольку получают деньги за сделку независимо от того, будут у вас потом проблемы или нет.
Большинство из них вообще не имеют никакой юридической квалификации и руководствуются в работе одним опытом и принципом «всегда так делали, никаких проблем не было». Но опыт работает ровно до того, как надо идти в суд.
Все про договоры
Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию.
Крупные компании с именем не будут портить репутацию двойными продажами.
Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки.
Если продавец уклоняется от передачи квартиры, его можно заставить сделать это только в суде. В отличие от непостроенного дома, квартира в построенном доме уже физически существует как объект недвижимости.
Даже если продавец исчез, суд может обязать Росреестр зарегистрировать переход права собственности к покупателю. Это гарантия защиты прав покупателя, пусть и требующая усилий.
п.
4 ст. 445 ГК РФ
Апартаменты от застройщика
Главное, что следует помнить: апартаменты — это не квартира, мы про это уже писали.
В нем нужно проверить, что имеет и не имеет права делать компания, а также кто дает разрешение на те или иные действия. Обычно, для того, чтобы продать квартиру, принадлежащую фирму, требуется разрешение собрания акционеров, директоров и так далее.
В такой ситуации протокол такого собрания также нужно требовать и в нем должно быть четко прописано, что разрешение на продажу согласовано.
- Выписка из ЕГРЮЛ. Этот документ нужен для того, чтобы проверить, что данная компания существует в принципе.
- Доверенное лицо и документы на него.
Обычно сделки по продаже активов компании (а квартира к ним принадлежит в том или ином виде) совершаются при помощи доверенного лица (обычно – директора или одного из директоров, но не всегда). Этот человек подписывает документы, проводит переговоры и так далее. Проверять нужно как его паспорт, так и доверенность.
В то время, пока покупатели будут спорить, кто же теперь считается новым владельцем квартиры, мошенник скрывается с полученными деньгами.
Что должно насторожить
Риски для покупателя квартиры, находящейся в собственности владельца менее 3 лет, можно сократить, если обращать внимание на спорные моменты. Есть несколько тревожных звоночков, на которые следует обращать внимание при приобретении квартиры:
- Продажа по доверенности. Во-первых, срок её действия может закончиться до завершения сделки.
Во-вторых, доверитель может аннулировать доверенность без уведомления своего доверенного лица. Тогда договор будет считаться недействительным.
- Есть ли среди прописанных лиц несовершеннолетние или недееспособные граждане.
состоящие на учете в наркологическом диспансере или в психиатрической лечебнице;
- лица старше 80 лет.
Какие сделки считаются безопасными
Относительно безопасные сделки с недвижимостью, связаны с объектами первичного рынка. Точнее, риски там более очевидные и прогнозируемые.
Объекты вторичного рынка проверить сложнее.
Предпочтение следует отдавать квартирам без особых юридических осложнений.
- Жилье должно находиться в собственности владельца 3 года и более.
- Недвижимость не должна переходить из рук в руки слишком часто и продаваться по доверенности.
- На квадратных метрах не должно быть зарегистрировано слишком много собственников, тем более проблемных (несовершеннолетние, престарелые, недееспособные).
- Дата и подпись. Не допускается оформление договора «задним» числом или, наоборот, подписание его «с прицелом на будущее».
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
Покупка квартиры у юридического лица: риски покупателя
Покупка недвижимости у юридического лица сопровождается рисками для покупателя, который не знаком с нюансами и особенностями процедуры продажи и заключения сделки, поэтому подробно разберем их в статье и способы защититься от опасности потери имущества или денег.
Приобретение квадратных метров у юр лица встречается не так часто, но отличается большим набором необходимых документов, следовательно и подойти к оформлению процедур стоит с повышенной внимательностью.
). По сути, это подарок жильцам от государства.
Правда, этот подарок несет в себе не только новые права и возможности для жильцов, но и определенные обязанности и ответственность. В частности, обязанность по содержанию квартиры и территории общего пользования, обязанность по уплате налога на недвижимость и т.п.
Другими словами, как и многое в жизни, приватизация квартиры имеет свои плюсы и минусы.
♦ Плюсы и минусы приватизации квартиры ♦
Порядок и условия приватизации регулируются законом ФЗ-1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г.
Квартира может быть передана проживающим в ней членам семьи как в общую совместную, так и в общую долевую собственность (подробнее о видах собственности – см.
Опасно оформлять генеральную доверенность на ведение дел или передавать оригиналы документов на в руки сомнительных специалистов. Это справедливо и в отношении покупателей. Пакет документов на квартиру они должны получить после полного расчета.
- Оплаты по схеме «из рук в руки» лучше избегать.
Основные опасности:
- получение фальшивых купюр;
- передача расписки о получении суммы до окончательного расчета;
- продажа в рассрочку: покупатели затягивают сроки выплат;
- При предпродажных показах велика опасность столкнуться с преступниками. Они могут похитить деньги и ценности, если оставить их без присмотра.
При неверном оформлении договора купли-продажи покупатель может оспорить сделку. Частая причина — претензии к техническому состоянию жилплощади.
Вот второй случай — это и есть продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования.
То есть при такой сделке между застройщиком и конечным покупателем всегда есть промежуточное звено — первичный покупатель. Чаще всего первичным покупателемявляется инвестор.
Девелоперы частных инвесторов не любят.Потому что конкуренция. Большинство таких инвесторов покупают квартиру на котловане и продают до получения права собственности дешевле, чем продает застройщик. Поэтому в ДДУ есть пункт, по которому дольщикне может продать квартирубез согласия застройщика.
И это хорошо для конечного покупателя — ну а вдруг инвестор оказался недобросовестным и продал право требования, не рассчитавшись с застройщиком. Кому нужна квартира с долгами?