Покупка квартир подаренных по договору дарения
А вот продавец обязан предоставить значительно больше бумаг:
- Паспорт продавца. Подтверждает тот факт, что собственник и подписан договора купли-продажи – одно и то же лицо.
- Выписка из ЕГРН. Указывает на то, что данное лицо действительно является владельцем квартиры. Также в этом документе отображаются обременения, если они вообще есть.
- Дарственная на квартиру. Показывает, на каком основании собственник стал владельцем этой квартиры. В некоторых случаях может быть важно для покупателя. Например, в случае с дарственной можно опасаться того, что даритель в любой момент может расторгнуть договор дарения. Как следствие, продавец потеряет права на квартиру и заключенный с ним договор купли-продажи станет недействительным.
- Техпаспорт на квартиру.
Еще один необязательный документ. Обычно такой договор предоставлять покупателю не нужно, однако в нем могут фигурировать различные требования к сторонам сделки со стороны АН (агентства недвижимости). Например, запрет не общение покупателя и продавца без присутствия сотрудника агентства или тот факт, что услуги АН будут оплачиваться сторонами поровну.
- Согласие супруги/супруга владельца на продажу квартиры. ВниманиеЕсли владелец состоит в браке и квартира по какой-либо причине является совместной собственностью супругов, то от второй половинки требуется согласие на продажу жилья. Этот документ оформляется официально и заверяется нотариусом.
Без него супруг/супруга могут через суд доказать, что сделка недействительна. Как следствие, важно согласие в первую очередь именно для покупателя. - Разрешение от органов опеки на продажу жилья.
Покупка квартир подаренных по договору дарения
).
Теоретически, если Договор дарения был заключен не между родственниками, то есть риск того, что имела место продажа квартиры, «замаскированная» под дарение. Суд может признать такую сделку притворной и, следовательно, недействительной.
Но, во-первых, это тоже сложно доказать, а во-вторых, инициировать оспаривание такой сделки может, по логике, только обманутая сторона (потенциально – сам Даритель).
А значит, если прошел разумный срок с момента дарения (скажем, год или два), то претензии «обманутой» стороны маловероятны.
Покупка квартир подаренных по договору дарения от коммерческой организации
- Справка из управляющей компании. Показывает наличие или отсутствие долгов за коммунальные услуги.
- Выписка из домовой книги.
ВажноПоказывает прописанных лиц. Важно для того, чтобы покупатель смог заранее потребовать выписать всех прописанных или подготовиться к тому, что их придется выписывать уже после оформления права собственности.- Отчет об оценке жилья. Необязательный документ. С его помощью покупатель и продавец смогут точно понять, сколько стоит данное жилье.
Заказывает и оплачивает такой отчет обычно продавец, однако это может сделать и покупатель. Разумеется, по согласованию с продавцом, ведь оценщикам придется предоставлять доступ к квартире. - Договор с агентством недвижимости/риэлтором.
Что фактически означает представить и рассмотреть юридические и семейные взаимоотношения продавца с его близкими родственниками, вследствие которых покупатель может быть втянут третьими лицами в судебный.
Признание договора недействительным
Большинство из рисков покупки квартиры по договору дарения связаны именно с признанием договора дарения недействительным. При совершении сделки по договору дарения согласно российскому законодательству, они делятся на оспоримые и ничтожные.
Существенная разница заключается в том, что оспоримая сделка дарения между предыдущими собственниками подлежит признанию в суде, признание же сделки ничтожной возможно и вне судебного разбирательства. Тем, кто покупает или уже купил квартиру следует знать, что само по себе признание сделки недействительной не означает, что новый собственник лишится своего имущества.
Такой договор предполагает, что недвижимость передается без всяких условий к одариваемому или без обременений. Иначе возможна квалификация договора дарения как ничтожной сделки и его аннулирование.
- Такой договор может быть оспорен в судебном порядке.
ИнфоЭто достаточно сложно, но такая возможность законом дается, особенно в тех случаях, когда даритель – человек пожилого возраста. В этой ситуации родственники могут добиваться его признания недееспособным в момент подписания договора дарения, и тем самым аннулирования сделки.
В случае, когда даритель умирает раньше отведенного законом срока в три года, оспаривание документа разрешено законодательством в том же порядке – на основании недееспособности дарителя. - Сделка дарения недвижимого имущества является безвозвратной.
Но и покупатель не сможет подать в суд на продавца, если что-то окажется не так с жильем.
Однако существуют и другие риски, и подводные камни. Среди них можно выделить следующие:
- Если между дарителем и одаряемым нет близкородственных связей, одаряемому придется заплатить тринадцатипроцентный налог на прибыль. То есть, стоимость квартиры для вас повышается на 13% от кадастровой оценочной стоимости.
Если же оплату налога возьмет на себя продавец, закрепить это на бумаге не выйдет.
- Дарственную гораздо легче оспорить в суде. В этом и заключается главный риск для покупателя. Конечно, договор дарения оспорить тоже очень сложно.
Но договор купли-продажи в этом плане куда надежнее. Продавец может специально ввести в дарственную какой-нибудь пункт, которым потом можно воспользоваться, чтобы оспорить сделку в суде.
В то же время заверенный договор – это более надежный и качественный документ, оспорить который будет существенно сложнее, чем незаверенный.
Отметим и тот факт, что договор фактически указывает намерения сторон: купить и продать квартиру. А вот сам факт совершения той или иной операции требует дополнительных документов.
При осмотре квартиры, особенно в том случае, если она продается вместе с мебелью/техникой, сторонам рекомендуется составить опись имущества. В противном случае может оказаться, что на момент покупки части мебели не хватает, а покупатель уже на нее рассчитывал (и именно поэтому согласился переплатить).
Также важную роль играет акт-приема передачи, который указывает на тот факт, что продавец передал покупателю квартиру в собственность и расписка в получении денег, которая составляется продавцом и передается покупателю.
В данном случае, одаряемый получает данный документ, когда сделка регистрируется в Росреестре.
- Разрешение опекунского совета в том случае, если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок или же недееспособное лицо.
Реализовать сделку очень легко. Для этого нужно сделать следующее:
- Собрать все необходимые документы, которые перечислены выше.
- Зарегистрировать соглашение в кадастровой палате.
Полезное видео
Узнать возможные риски при покупке недвижимости вы можете на видео ниже: Покупка квартиры по договору дарения имеет массу подводных камней, но иногда это становится единственным доступным выходом.
Если же ее подарил кто-то другой, то минимальный срок владения составит 5 лет.
Можно ли продать подаренную квартиру
С момента государственной регистрации прав на недвижимость по договору дарения одаряемый становится ее полноправным владельцем, он вправе распоряжаться ей по своему усмотрению. Действующее законодательство не предъявляет ограничений к продаже подаренной квартиры, такие сделки регулируются общими правилами купли-продажи недвижимости.
Подаренная квартира поступает в личную собственность того, кому она была подарена.
Даже если одаряемый состоял в этот момент в браке, его супруг не может претендовать на часть подаренного жилья при разделе имущества, потому что оно не включается в состав совместно нажитого.
Сложнее дело обстоит с квартирой, подаренной ребенку.
Продажа подаренной квартиры от близкого родственника: особенности
В общем случае, минимальный срок владения недвижимостью для ее продажи без уплаты налога составляет 5 лет. Однако, если продавец получил квартиру по договору дарения от близкого родственника, этот срок уменьшается до 3 лет.
К членам семьи и близким родственникам законодательство относит:
- супругов;
- родителей, в том числе усыновителей;
- детей, как родных, так и усыновленных;
- братьев и сестер;
- дедушек и бабушек;
- внуков и внучек.
Когда можно продать квартиру после дарения без налога
В силу п. 2 ст. 217.1 НК от налогообложения освобождается доход от продажи квартиры, находящейся в собственности больше минимального срока.