Особенности налогообложения операций по аренде коммерческой недвижимости

Правовое регулирование отношений осуществляется нормами главы 35 ГК РФ.

Налогообложение арендных доходов рядового собственника

Владельцы, не имеющие предпринимательского статуса, придерживаются правил главы 23 НК РФ. Арендная плата признается доходом, облагаемым НДФЛ. На ставку влияет количество дней, проводимых плательщиком на территории России.

УсловияРезиденты РФ (183 дня в году и более)НерезидентыСтавка по ст. 224 НК РФ13%30%Налоговый периодГодГодЛьготыСнизить облагаемую базу по НДФЛ разрешается на стандартные и социальные вычеты (ст. ст. 218–219 НК РФ)Не предусмотрены

Плательщики НДФЛ обязаны ежегодно сдавать в территориальную инспекцию декларацию. Отчет составляют до 30 апреля по форме 3-НДФЛ.

Кто выступает налоговым агентом, и кто должен рассчитать и перевести НДФЛ на счет налоговой регулируют статьи №226 и 228 НК РФ.

Если юридическая организация снимет помещение у физического лица не ИП, то она будет налоговым агентом в отношении данного гражданина. В этом случае съемщик здания должен сам рассчитать размер НДФЛ, высчитать его уз уплачиваемой суммы и перечислить на счет налоговой службы.

Важно: в случае аренды организацией помещения у физического лица (не ИП), ему выплачивается сумма за аренду уже с вычетом налога.
Перекладывать на физлицо обязанность уплатить налог – нельзя.

Срок передачи налога – следующий день, за датой выплаты арендодателю суммы аренды.

Особенности налогообложения операций по аренде коммерческой недвижимости

Особенности налогообложения операций по аренде коммерческой недвижимости без посредников

То есть, чтобы отнести коммунальные платежи на себестоимость, арендатору необходимо:

Указание в договоре о том, что арендодатель предоставляет арендатору право пользования энерго-, водо- и т.п. снабжением

Согласие энергоснабжающей организации, данное арендодателю, на возможность предоставления услуг субабоненту.

Счета арендодателя, составленные на основании аналогичных счетов, полученных от ресурсоснабжающих организаций.

Надо заметить, что хотя разъяснения в письме от 27.12.2000 г. были даны по запросу банка-арендатора, тем не менее, они носят общий характер и вполне применимы ко всем организациям-арендаторам. Указанные письма опубликованы в журналах “Московский налоговый курьер”, № 11, 2000; № 5, 2001.

Позиция, изложенная в письмах управления МНС РФ по г.

Особенности налогообложения операций по аренде коммерческой недвижимости в москве

Данный срок и порядок налогообложения регулируется статьями №228 и 229 НК России.

Подать декларацию можно как в обычном бумажном виде (важно: не допускаются исправления и помарки), а также через он-лайн сервис на сайте налоговой инспекции.

Расчет налога для арендодателя помещения

Согласно статьям №226 и 228 НК РФ, самостоятельная уплата налога на доход физических лиц собственником помещения производится:

• Если арендатор не является юридической организацией (ИП), при этом не имеет значения гражданство съемщика.
• Когда арендатор – иностранная организация без представительства в России.

В этом случае расчет налога проходит по формуле:

13% (ставка НДФЛ) х Размер оплаты стоимости аренды = Размер налога для проплаты в ФНС

Порядок расчета регулируется статьями №224 и 225 НК РФ.

• В случае если соглашение составляется на 1 год и больше оно подлежит обязательной государственной регистрации.
• Не подлежит сдаче в аренду техническое помещение, которое примыкает к зданию, например, лестница, лестничная площадка, только подвал или чердак

В случае если участники договора физ лица, то он становиться считается активным с момента получения ключей от помещения арендатором. В случае же взаимодействия юридической организации и физ лица придется составлять акта приема-передачи.

Договор аренды помещения у физического лица должен иметь такие реквизиты:

• Место, дата оформления соглашения
• Информация о сторонах
• Адреса участников договора (юридический адрес организации, прописка физлица)
• Реквизиты сторон

Составляется договор по стандартному шаблону (образцу).

НК РФ в состав дохода от реализации должны включаться все поступления, связанные с расчетами за реализованные товары (работы, услуги). Исключение составляют имущество и (или) имущественные права, работы и (или) услуги, полученные от других лиц в порядке предварительной оплаты товаров (работ, услуг) налогоплательщиками, определяющими доходы и расходы по методу начисления.

Другими словами, если арендодатель применяет кассовый метод, то авансы, полученные в счет арендной платы, он должен включить в состав доходов от реализации и, соответственно, исчислять с этих сумм налог на прибыль.

Во-вторых, в соответствии с п.
4 ст.

Внимание:есть два случая, когда арендодатель вправе не платить НДС с арендной платы:

• в аренду предоставляются жилые помещения в жилищном фонде всех форм собственности;
• арендатором помещения является иностранный гражданин или иностранная организация, которые состоят на налоговом учете в России.

Льгота по НДС в отношении договоров аренды с иностранными гражданами или организациями применяется, если законодательством иностранного государства-арендатора:

• либо установлен аналогичный взаимный порядок в отношении граждан России и российских организаций, аккредитованных в этом иностранном государстве;
• либо такая норма предусмотрена международным договором (соглашением) России.

Об этом сказано впункте 1иподпункте 10пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ.

Совместным приказом МИД России и Минфина России от 8 мая 2007 г.

Налоговый учет у арендодателя: начисление или кассовый метод

После вступления в действие главы 25 НК РФ налогоплательщики как и ранее могут использовать один из методов — начисления или кассовый. Выбранный метод распространяется как на доходы от реализации, так и на внереализационные доходы.

Вместе с тем, в настоящее время кассовый метод могут использовать не все организации.
В соответствии со ст. 273 НК РФ такое право предоставляется только тем организациям, у которых в среднем за предыдущие четыре квартала сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС и налога с продаж не превысила 1 млн. руб. за каждый квартал.

Все остальные налогоплательщики должны применять метод начисления.

Ответ: «Знамя» может приять к вычету НДС в составе стоимости отделимых инвестиций в общем порядке.

Вопрос: В январе 2016 АО «Пеликан» принял в аренду от ООО «Фламинго» часть нежилого помещения. В марте 2016 «Фламинго» за свой счет осуществил капитальный ремонт помещения, который признаны неотделимым улучшением.

Ситуация:можно ли при расчете налога на прибыль учесть арендную плату за жилое помещение, которое арендатор использует под офис

Нет, нельзя.

Закон не разрешает использовать жилое помещение для целей, отличных от проживания. В том числе его нельзя сдавать в аренду организациям для предпринимательской деятельности.

Запрет следует из статей288,607,671Гражданского кодекса РФ истатьи 17Жилищного кодекса РФ. Поэтому расходы на аренду жилого помещения, которое сдали под офис незаконно, учесть при расчете налога на прибыль нельзя.

Такие разъяснения Минфин России дает вписьме от 29 сентября 2014 г.

№ 03-03-06/1/48504.

Внимание:организация применяет ОСНО и платит ЕНВД. В этом случае суммы арендной платы в рамках деятельности, переведенной на ЕНВД, и деятельности на ОСНО надо учитывать раздельно в целях расчета налога на прибыль и НДС.

А раз так, то и расчеты должны отражаться как расчеты при договоре комиссии, а именно: по кредиту счета 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами” отражаются средства, полученные от субабонента в счет снабжающей организации, по дебету счета 76 – соответственно, сумма расходов со снабжающей организацией. Кроме того, как уже упоминалось, и налоговое и гражданское законодательство под оказанием услуг подразумевают обусловленные договором действия (деятельность).

Арендодатель же действий не производит, а является только посредником между снабжающей организацией и арендатором потребителем в части произведения расчетов за энергоресурсы.