Опасно ли передавать первоначальный взнос продавцу
- После предоставления в банк заявления-анкеты на выдачу ипотечного кредита и пакета документов согласно перечня банка, банк оценивает Вашу платежеспособность и принимает решение о максимальной сумме, которую он готов предоставить заемщику. При этом в заявлении-анкете заемщик указывает конкретную сумму предполагаемого кредита и она может быть совершенно любая. На этом этапе банк только оценивает Вашу платежеспособность и способность к погашению ипотечного кредита.
- После принятия решения банком, он ставит заемщика в известность и если решение положительное то заемщику сообщается на какую максимальную сумму кредита он может рассчитывать.
- После этого начинается этап подбора квартиры, стоимость которой должна соответствовать максимальной сумме кредита (которую одобрил банк) плюс 10% (которые заемщик оплачивает при сделке из собственных средств).
Однако эти счета имеют ряд отличий:
- не все банки имеют право открывать эскроу-счета. Аккредитивы же имеются в продуктовой линейке каждой финансовой организации;
- могут быть установлены более гибкие условия получения денег продавцом, по аккредитиву они регламентируются законом;
- банк контролирует не только факт выполнения требований договора, но и все этапы сделки;
- при открытии счета должны присутствовать обе стороны.
Через сколько перечислят деньги по ипотеке? Когда будут выполнены условия, оговоренные в договоре банковского обслуживания. Существенным минусом использования эскроу-счета является его высокая стоимость.
- После того как Вы найдете подходящую Вам квартиру Вы передаете в банк пакет документов на квартиру (ксерокопии) с указанием стоимости квартиры.
- После этого банк проверяет все документы на квартиру и если с ними все в порядке, то заказывает проведение независимой оценки стоимости квартиры.
В нашем случае оплату проведения оценки квартиры оплачивал покупатель, а документы по оценке передавались сразу в банк.
У нас на практике комиссию еще ни разу не брали, так как перечисление целевых денежных средств. (Перевод ипотеки из ВТБ на счет продавца в Сбербанке).
Если же перечислять планируется первоначальный взнос отдельно от ипотечных денег, то комиссию обязательно возьмут. Как вариант, первый взнос можно положить на расчетный счет, а затем перечислить вместе с ипотекой.
Этот вариант чуть более безопасен, чем передача наличными, но риски все же есть. Если деньги перечисляются продавцу по ипотеке на расчетный счет, они становятся собственностью получателя. Когда сделка срывается, он должен вернуть средства покупателю в соответствии с условиями договора купли (ГК РФ, ст. 487 (скачать)).
К примеру, в Сбербанке придется заплатить не меньше 15 тысяч рублей за открытие, около 3 тысяч рублей за проверку документов, в случае изменения условий договора – еще 2,5 тысячи рублей.
Передача денег у нотариуса
Функцию удостоверения передачи денег может взять на себя нотариус (Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 87 (скачать)). Вам нужно будет записаться на определенное время и договориться с продавцом, кто оплачивает расходы. Суть такого варианта оплаты заключается в том, что средства передаются нотариусу, который вносит их на собственный депозит до момента выполнения условий кредитной сделки, а именно регистрации права собственности. После этого он отправляет деньги на счет продавца, а если продажа срывается, возвращает покупателю.
Стоимость нотариальной услуги может быть достаточно высокой.
Как переводят деньги продавцу по ипотеке и что более безопасно, расскажем далее.
Рекомендуем прочитать статью: Как продать квартиру в ипотеке и купить другую
Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски
Лучше аванс или задаток при покупке квартиры в ипотеку— в статье есть образцы соглашений об авансе и задатке и расписки о передаче денег.
А также ответ на вопрос из другой статьи, если деньги передаете для снятия обременения. Там мои рекомендации как себя обезопасить и варианты сделки-https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/dogovor-kupli-prodazhi-s-ipotekoj-vazhnye-momenty-dlya-prodavca-i-pokupatelya.html/comment-page-1#comment-122
Перевод на расчетный счет
Перечисление денег по ипотеке продавцу на расчетный счет нельзя назвать полностью безопасным способом взаиморасчетов.
Какие риски возникают, если вы передаете первый взнос из рук в руки? После получения денег по ипотеке продавцом сделка должна быть зарегистрирована, в противном случае они возвращаются покупателю. Как и в предыдущем варианте, есть риск не получить первый взнос обратно, если сделка сорвется. К тому же, совсем небезопасно ходить по городу с крупной суммой в кошельке.
Тем не менее заемщики часто передают средства именно наличными. Причина в том, что это не отнимает у них много времени и не требует составления дополнительных договоров с банком.
К тому же, многие просто не знают, как продавец получает деньги по ипотеке другими способами.
О том, в каком порядке с точки зрения законодательства производится расторжение ипотечного договора и какие имеются обязательства у сторон, можно почитать в «Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №35» от 06 июня 2014 г.
Таким образом, необходимость внесения первоначального взноса — это нужное банку и продавцу, но достаточно неприятное для покупателя обязательство. Однако, если разобраться, зачем нужно передавать деньги и, самое главное, как их передавать, процедура уже не покажется сложной и тем более отпугивающей.
Нужно лишь выбрать наиболее приемлемый для всех сторон сделки вариант, тщательно вычитывать и проверять составляемые документы, относиться серьезно к процедуре и самому займу.
- Далее составляется договор аренды ячейки (скачать образец на примере Сбербанка) в том банке, где вы берете ипотеку. В нем прописываются условия доступа к содержимому, в частности, получение только после успешной регистрации сделки в Росреестре.
- Когда перечисляют деньги по ипотеке продавцу? После наступления оговоренного события он сам забирает средства из банковской ячейки. Если сделка срывается, покупатель получает обратно положенную в сейф сумму.
Эта схема передачи денег при ипотеке практически не имеет рисков и надежно защищает обе стороны от мошенничества.
Из минусов стоит отметить расходы.
Тогда между ним и покупателем (заемщиком) заключается договор, где прописана сумма и цель передачи средств, а после передачи денежных средств составляется расписка на получение, подтверждающая факт передачи.
Чаще всего данную операцию проводят через банковскую ячейку, т. к. за достаточно скромную плату участники сделки получают полную безопасность перевода, а также исключают форс-мажорные обстоятельства.
- Через аккредитивный счет. Стоимость способа передачи довольно большая (от 10 000 до 40 000 рублей), однако, он обеспечивает наивысшую степень защищенности для всех сторон сделки. Данный вид счета открывается в удобном для покупателя и продавца банке, после чего покупателем вносятся средства, а продавец фиксирует факт передачи денег.
Процедура возврата средств значительно упрощается и ускоряется, если окончательный договор с банком еще не был подписан — тогда заемщику необходимо лишь отдать банковским сотрудникам письменное заявление об отказе от ипотечного займа. Тогда банковское руководство рассмотрит заявление, а затем переведет средства обратно заемщику: в подписанных предварительных соглашениях между банком и заемщиком обязательно должен быть указан пункт о возврате средств в определенных ситуациях.
Ситуации, дающие повод для возврата средств, тоже должны быть прописаны в предварительных соглашениях.
Если же окончательный договор уже был подписан, и, что самое главное, недвижимость уже переоформлена на заемщика в Росреестре, процедура возврата денежных средств значительно усложняется.
После передачи денег участники сделки составляют расписку. Она необходима обеим сторонам для исключения возможных в будущем претензий друг к другу — без расписки, в случае судебных тяжб, одна из сторон может безосновательно получить преимущество в судебном процессе, т. к. подтвердить чьи-либо слова документально не будет возможности ни у одной из сторон.
Впрочем, участники сделки могут и не заполнять данный документ, т. к. в качестве подтверждения факта сделки может выступать приходной чек или платежное поручение.
Расписку о получении первого взноса по ипотеке составляет продавец, при этом необходимо как минимум два экземпляра — для продавца и покупателя; иногда требуют дополнительный третий экземпляр для банка.