Нюансы покупки квартиры на вторичном рынке

Чтобы выбрать профессионального и опытного риэлтора, Покупателю следует придерживаться следующих рекомендаций:

1. Не доверять первому впечатлению. Часто мошенники специально арендуют дорогие помещения, чтобы завлечь доверчивого клиента.
2. Уточнять, работает ли данное риэлторское агентство с банками, юристами и нотариальными конторами. Как правило, крупные компании имеют большой список партнеров.
3. Изучать отзывы о риэлторских агентствах на специализированных Интернет-сайтах.
4. Не передавать риэлтору предоплату, тем более, если это не подкрепляется никаким соглашением.
5. Внимательно и неспешно изучать текст основного договора, заключаемого с риэлтором.

Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке

Сбить цену помогут как выявленные в процессе осмотра недостатки (например, необходимость замены инженерных коммуникаций, общего ремонта и пр.), так и индивидуальные особенности самого жилья: отсутствие балкона, угловое расположение, отсутствие развитой инфраструктуры, неудобная транспортная развязка и пр.). Рекомендуем почитать: Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынкеОбразец предварительного договора купли-продажи

Заключение договора

Договор купли-продажи – основной документ сделки, заключение которого влечет за собой юридические последствия – переход права собственности.
В общем случае он составляется в простой письменной форме. Согласно ст. 558 ГК РФ, ДКП считается заключенным с момента подписания сторонами и не подлежит государственной регистрации.

Нюансы покупки квартиры на вторичном рынке

• Полезную информацию можно получить не только от собственника, но и из сторонних источников: соседи по двору могут рассказать о деталях проживания в выбранном доме, а из СМИ и интернет-ресурсов можно узнать о серьезных недостатках (например, при наличии «громких дел», связанных с ветхим состоянием здания, срочной необходимости ремонта и пр.).
• При проверке документов обращать внимание не только на сам факт их наличия, но и идентичность сведений в каждом из них (ФИО собственника, адрес объекта, дату регистрации права собственности и пр.).

Нюансы покупки квартиры на вторичном рынке жилья

Убедитесь, что перед вами — именно собственник недвижимости. Чем больше документов сможете проверить, тем лучше — большое количество документов сложно подделать.

До 15 июля 2016 года выдавались свидетельства о регистрации собственности. Они действительны, но лучше запросить свежую выписку из ЕГРН.

Нюансы покупки квартиры на вторичном рынке недорого

МВД или в паспортном столе по месту прописки Продавца);

• выписку из ЕГРН;
• технический паспорт на квартиру;
• архивную выписку из домовой книги;
• справку из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• опционально – разрешение от Органов опеки и попечительства (ООиП) на проведение сделки;
• опционально – письменное и нотариально заверенное согласие от супруга на продажу совместно нажитого имущества;
• опционально – письменные и нотариально заверенные согласия других собственников (дольщиков) на проведение сделки и их отказ от использования преимущественного права выкупа доли.

Вот, какие пункты понадобится уточнить у действующего владельца жилья.

Кто именно выступает собственником квартиры?

В идеале Продавцом должен выступать фактический собственник квартиры.

• Заключение предварительного договора купли-продажи. Документ отражает намерение приобрести указанную квартиру и при необходимости может быть изменен или дополнен по соглашению сторон.
• Внесение аванса осуществляется по желанию сторон. При этом следует заключить договор, подтверждающий передачу средств.
• Проверка пакета документов и заключение основного договора.

На каждом из этапов следует следовать инструкциям по распознаванию действий мошенников, чтобы купить жилье, которое не придется отстаивать в суде.

Поиск квартиры на вторичном рынке

Рынок недвижимости вторичного жилья изменчив и привлекает возможностью купить квартиру недалеко от работы или родственников, не тратить время на отделочные и ремонтные работы, изучить объекты инфраструктуру.

Нюансы покупки квартиры на вторичном рынке в ипотеку

Перед подписанием необходимо внимательно прочесть документ на предмет выявления скрытых моментов, неточностей, юридических тонкостей и пр. Покупателю рекомендуется самостоятельно подписывать договор и требовать от Продавца того же (а не через посредников).

• Покупатель заинтересован в том, чтобы в тексте ДКПК указывалась следующая приблизительная формулировка: «Продавец получит деньги за квартиру только после того, как переход права собственности будет официально зарегистрирован в Росреестре». Если средства будут переданы раньше этого момента, велик риск, что Продавец не исполнит своих обязательств и просто исчезнет с выручкой.
• Обе стороны заинтересованы в том, чтобы передача денег осуществлялась современным и безопасным способом. Например, можно арендовать банковскую ячейку или открыть аккредитивный счет.

Нюансы покупки квартиры на вторичке

Если объект недвижимости был приобретён в браке, необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга, даже если он не является собственником, а также брачный договор, если он есть. Если на момент приобретения недвижимости собственник в браке не состоял, не стоит верить ему на слово.
Проверьте страницу «Семейное положение» в его паспорте или попросите нотариально заверенное заявление, что в браке он на момент приобретения жилья не состоял. Ни первое, ни второе на 100% не гарантируют, что продавец не состоял в браке, но помогают хоть как-то обезопасить себя. С 2018 года нотариусы имеют право запрашивать сведения о семейном положении в ЗАГСах, однако на практике это не всегда получается сделать.

• почему продается квартира;
• какие объекты инфраструктуры находятся вблизи здания, влияет ли их близость на экологическую обстановку, нет ли негативного влияния шума, вибрации;
• количество жильцов в соседних квартирах;
• когда из квартиры будут выписаны все зарегистрированные в ней лица;
• какие предметы останутся в квартире после продажи;
• когда владелец вывезет принадлежащие ему личные вещи;
• какова окончательная цена квартиры (оговорить непосредственно с продавцом без привлечения риелтора, попытаться договорится о скидке).

После тщательного осмотра квартиры, проверки всех документов, согласования порядка оплаты можно без страха приступать к подготовке и совершению сделки.

Если не учитывать все тонкости процесса покупки квартиры на вторичном рынке, можно лишиться накопленных сбережений, и при этом остаться без жилплощади.

Какие нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке

БТИ. В результате фактическая планировка должна соответствовать указанной в техническом паспорте. Покупка объекта с неузаконенной планировкой чревата дополнительными проблемами: придется уплатить штраф и вернуть все к первоначальному виду.

Согласование условий

Если после осмотра и всех проверок ожидания покупателя оправдались, можно переходить к следующему этапу – обсуждению окончательных условий:

• стоимости жилого помещения;
• сроков заключения договора купли-продажи;
• внесения предоплаты (аванса или задатка);
• сроков и порядка расчетов, передачи ключей;
• даты регистрации в Росреестре.

При согласовании цены следует учитывать, что первоначальное предложение обычно выше той суммы, по которой продавец готов продать объект.
За счет этого покупатель может поторговаться.

Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку

Проблемы технического характера не так страшны для Покупателя, как проблемы юридического характера, однако они влекут за собой вынужденные траты.

• Риски, связанные с оформлением сделки. Речь идет про неправильное заключение договора купли-продажи квартиры (ДКПК), небезопасную передачу денег и пр. Покупателю необходимо грамотно соблюдать процессуальные особенности сделки, чтобы оградить себя от возможной потери жилья, времени и средств.

Что нужно проверить и на что обратить внимание в документах

Проверка квартиры на юридическую чистоту начинается с того, что Покупатель подробно расспрашивает Продавца об истории и статусе квартиры.

Впоследствии ответы собственника понадобится сравнить с данными, приведенными в официальных документах на недвижимость.

• Состава прописанных/временно выписанных лиц. Важно уточнить наличие среди них граждан, находящихся в местах лишения свободы или на службе в армии. Последние сохраняют за собой законное право пользования жильем даже при смене собственника.

  Если до момента заключения ДКП не будут выписаны несовершеннолетние, дальнейшая их выписка возможна только в судебном порядке после достижения совершеннолетия.

• Наличия других совладельцев. В зависимости от ситуации речь может идти о долевой или совместной собственности, соответственно понадобится время на подготовку дополнительных документов для возможности продажи объекта.
• Наличия среди совладельцев несовершеннолетних детей. Продажа такого жилья возможна только после предварительного разрешения на сделку от органов опеки. Его получение требует дополнительного времени.