Нарушение прав по продаже квартиры жск без компенсации
Стоит помнить, что право собственности на жилье покупателю дается только после прохождения его процедуры государственной регистрации.Перед тем, как заключить сделку купли-продажи, приобретателю необходимо:
1. Проверить личность продавца: осведомиться о его правовом статусе, а также узнать, на каком основании он вправе осуществлять сделку 2. Навести справки по объекту жилой недвижимости: внимательно изучить, соответствует ли информация о недвижимости, сведениям, содержащимся в Росреестре. 3. Проверить, наличие третьих лиц, имеющих право на жилье. 4. Получить согласие третьих лиц либо органов государственной власти на заключение сделки.
Причиной является отсутствие у риелторов доступа к полным сведениям по объектам жилой недвижимости, а также их владельцам.
Неоднократно Конституционный суд РФ обращал внимание на необходимость внесения изменений в правовую базу в области совершения сделок с жилой недвижимостью. Полагается, что новое законодательство сможет обезопасить добросовестных приобретателей жилой недвижимости от мошенников.
Об основных положениях нового закона. На основании принятого закона, добросовестный приобретатель жилья, жилья, истребованного на основании судебного решения, вправе рассчитывать на получение денежной компенсации от государства.
Нарушение прав по продаже квартиры жск без компенсации
В документе-основании, который нам предъявил Продавец, мы можем увидеть, что права на свою квартиру он получил от какого-либо некоммерческого партнерства – кооператива.
Наиболее распространенные «кооперативные схемы» приобретения квартир – это Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Подробнее о том, что это за схемы, рассказано в Глоссарии по ссылкам.
Нам, как Покупателю, нужно понимать, что основанием получения квартиры в собственность Продавца в этом случае служит Справка о выплате пая.
Именно после полной выплаты пая, пайщик становится владельцем квартиры.
Если размеры взысканий были небольшими, но не слишком незначительными, вероятнее всего в возмещении ущерба откажут.
Читайте также статью ⇒ “Компенсация судебных расходов”.
В каком размере выплачивается компенсация нарушенного права собственности
Величина компенсации будет рассчитываться на основании фактически понесенного ущерба, но предельная сумма компенсации составляет 1 миллион рублей. То есть, если убытки составили сумму меньше чем 1 млн. рублей, возмещению подлежит фактический ущерб. А если убытки превысили указанную максимальную сумму, то компенсация составит 1 млн.
рублей.
Условием получения выплаты является гос.
- имеется вероятность получения двойной компенсации, если деньги по исполнительному листу все же будут получены;
- присутствует возможность того, что заявитель получит компенсацию по исполнительному листу позднее;
- имеет место незавершенное исполнительное производство по делу.
Читайте также статью ⇒ “Компенсация за потерю времени в суде”.
Когда компенсация нарушенного права собственности не выплачивается
Собственник жилого помещения и добросовестный приобретатель жилья имеют право на повторное предъявление судебным приставам исполнительного листа, если компенсация по документу так и не взыскивалась.
А потому, компенсация за счет средств бюджета страны не будет выплачена, если на протяжении года с даты передачи исполнительного документа приставам к исполнению взыскания компенсационной суммы производились.
На основании судебного решения о признании сделки купли-продажи жилья недействительной, недвижимость возвращалась продавцу. При этом покупателям не всегда удается вернуть уплаченные за жилье средства.
Таким образом, добросовестные приобретатели недвижимости оказываются и без денежных средств, и без жилья.Зачастую недобросовестные продавцы используют следующие действия: — продажа жилой недвижимости по поддельным документам; — продажа жилья без учета прав наследников; — незаконная приватизация муниципальной квартиры с ее последующей продажей.
Практика показывает, что основанием для признания судом сделки купли-продажи недвижимости незаконной зачастую является наличие прав на жилье у третьих лиц. Например, незаконная приватизация: не учитывались права несовершеннолетних.
Причем сумму компенсационных выплат пострадавшая сторона вправе выбрать самостоятельно: — получение компенсации, по сумме равной реальному ущербу; — компенсация, равная величине кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Важно!Новые правила не затрагивают вопросы возмещения добросовестному приобретателю полной стоимости недвижимости при условии, если в утрате жилья виновником выступает регистрирующий орган. Компенсационные выплаты за государственный счет по новому законодательству будут выплачиваться лицам, лишившимся жилья на основании судебного решения.
При этом по решению суда с виновной стороны взыскиваются убытки в пользу добросовестного приобретателя.
И именно эта справка являлась основанием для регистрации в Росреестре его права собственности – то есть правоустанавливающим документом на квартиру.
Соответственно, в Титуле, в строке «Документы-основания» (или в аналогичной строке Выписки из ЕГРН), в случае с кооперативной квартирой мы должны видеть фразу – «Справка о выплаченном пае».
Это справедливо как для ЖСК, так и для ЖНК.
И в том, и в другом случае все права на квартиру до полной выплаты пая пайщиком, имел сам кооператив.
На каких основаниях может быть получена компенсация нарушенного права собственности
В соответствии с действующим законодательством, компенсация при утрате недвижимого имущества может быть выплачена:
- владельцу жилья, не имеющему права на истребование жилого помещения от добросовестного приобретателя;
- самому добросовестному приобретателю, от которого было истребовано жилье.
Компенсационная сумма подлежит выплате из государственного бюджета обоим указанным выше лицам в том случае, если в ходе судебного разбирательства судья принял решение о компенсации им имущественного ущерба, который имел место в связи с утратой недвижимости, а взыскания по исполнительному листу так и не производились на протяжении одного года с даты начала исчисления срока для передачи исполнительного листа к исполнению.
Проект рассматриваемого закона был разработан в целях реализации постановления КС РФ от 04 июня 2015 г. № 13-П, которым ст. 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» признана неконституционной в той мере, в какой она не допускает выплату компенсации добросовестному приобретателю, от которого было истребовано жилое помещение, по мотиву отсутствия оснований для привлечения регистрирующего органа к ответственности за незаконные действия (бездействие), связанные с государственной регистрацией.
Напомним, что в настоящее время компенсация выплачивается не только добросовестному приобретателю, от которого было истребовано жилое помещение, но и собственнику, который не вправе истребовать жилое помещение от добросовестного приобретателя.