Налог за продажу квартиры которая в ипотеке

Если применить это правило к Москве, то становится ясно, что найти жилье стоимостью меньше 1 млн. рублей столице, достаточно проблематично. И все равно придется платить 13%.

Сэкономить на продаже недвижимости в Москве, можно изначально занизив стоимость жилплощади. Этот вид «махинации», до недавнего времени, считался самым популярным и позволял избегать уплаты НДФЛ. Смысл ее таков: продавец указывал в документах сумму меньшую 1 млн. руб., а оставшуюся – получал на руки.

На данный момент такая сделка стала практически невозможной, из-за ужесточения контроля со стороны налоговых служб. Такая махинация легко может быть раскрыта, даже по тому факту, что в Москве нет недвижимости по такой цене.

Налог на продажу квартиры которая в ипотеке

В остальном всё как в первом варианте, описанном выше: о желании продать жилье уведомляется Росвоенипотека, погашается остаток задолженности, снимается обременение, затем заключается обычный договор купли-продажи с покупателем.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

– Самой большой сложностью в такой продаже будет необходимость выделить доли детям (соответствующее обязательство родители подписывают у нотариуса при оформлении маткапитала). Редкий покупатель после уплаты им первоначального взноса в погашение ипотеки станет ждать, пока вы оформите доли.
Кроме того, в этом случае придется согласовывать сделку с органами опеки, которые потребуют одновременно с документами на продаваемое жилье представить и сведения о покупаемом (доли детей не должны уменьшиться).

Налог за продажу квартиры которая в ипотеке

Что делать? 16.04.18

Продали квартиру и не успели получить имущественный вычет.

Налог за продажу квартиры которая в ипотеке при разводе

• Снятие обременения с квартиры. Процедура зависит от банка. Где-то (например, в Сбербанке) представитель кредитной организации приносит закладную прямо в МФЦ или регистрационную палату, где-то продавцу приходится самому брать бумаги.
  Снятие обременения проводится в течение 3 дней, это бесплатная услуга, заплатить придется только за выписку из ЕГРН, которая сейчас заменяет свидетельство о собственности.
• Передаем пакет документов (перечень читайте ниже) в банк, где собирается брать ипотеку покупатель.
• Проходим процедуру оценки продаваемой квартиры.
• Если всё в порядке, и банк одобрил покупателю сделку, подписываем договор купли-продажи, регистрируем переход права собственности, получаем от покупателя (или от его банка) оставшуюся сумму.

Плюсы

Поскольку в сделке активно участвует банк, риски для сторон сведены к минимуму.

Налог за продажу квартиры которая в ипотеке сбербанка

Также риэлторы (естественно, опытные и грамотные) могут оказаться полезными, если потребуется убеждать сомневающихся и опасающихся покупателей. Именно последние, не имеющие больших сумм, но желающие приобрести квартиру побольше и получше, – вторая категория покупателей жилья в ипотеке.
Они согласны на сложную сделку за дисконт процентов в 10 к рыночной цене, но предпочитают, чтобы их вел за руку опытный специалист.

Еще одна группа покупателей – ценители жилья в конкретных домах.

Налог при продаже квартиры которая в ипотеке

Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор. Если снимать обременение будете вы, в предварительном договоре надо будет прописать срок, в который вам придется уложиться.

После того как Росреестр снимает обременение, подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права от вас к покупателю и его право собственности на квартиру.

Как снять обременение с квартиры

Переоформить ипотечный кредит на покупателя

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой.

Это не всегда удобно.

Сфера применения

Наиболее частый вид продаж ипотечного жилья, используется как в сфере первичной, так и вторичной недвижимости.

«После продажи своей однушки нашел неплохую двушку, но с обременением. Сначала было страшновато, но когда с цены на 200 тысяч ниже рынка удалось скинуть еще 70 – решил рискнуть. Продавец кредитовался в банке Уралсиб. Платить ему оставалось что-то около 300 тысяч. Он обещал, что возьмет в долг, ипотеку погасит и будем делать обычной куплей-продажей, но не срослось.
В итоге арендовали две ячейки в том же Уралсибе. В одну я закладывал деньги для банка (те самые 300 с чем-то тысяч), в другую – деньги для продавца. Условия для каждой из ячеек были разными. Ячейку для банка можно было открыть после того, как я получал свидетельство о собственности с обременением. Продавец гасил кредит и снимал обременение.
Этот процесс может продолжаться длительное время и сопровождаться постепенным понижением цены. Продавец в данном случае возразить не может.

• Задействуется две ячейки: в одну покупатель помещает сумму, равную невыплаченному кредиту, во вторую – деньги, предназначающиеся продавцу.

  Если ипотеку взяли недавно, то во второй ячейке может не оказаться ничего.

• После заключения договора купли-продажи (его подписывают продавец и покупатель), а также предварительного договора банка с покупателем, кредитная организация отправляет документы в Росреестр для снятия обременения. Банк открывает ячейку.
• Регистрируется переход права собственности на квартиру.

  Продавец открывает ячейку.

Плюсы

Продавцу не нужно ни о чем беспокоиться, банк всё сделает сам.

Если на момент продажи там будет хоть одна фамилия, банк сделку завернет.

• Справка из управляющей компании либо ТСЖ об отсутствии долга по коммунальным платежам.
• Если среди владельцев имеются несовершеннолетние, придется получать разрешение на продажу в органах опеки. Дадут его только в том случае, если сделка не ухудшает условия жизни ребенка.

  Соответственно, необходимо будет не представить документы не только на продажу квартиры, но и на покупку новой. Обратите внимание: разрешение оформляется только при участии в процессе обоих родителей (опекунов, усыновителей), даже если они в разводе и живут в разных концах планеты.

  Срок рассмотрения заявления – 14 дней.

• Купленная в браке, но оформленная на одного из супругов квартира не может быть продана без согласия второго супруга – в том числе если семья официально распалась.

Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.

• Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
• Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).

Кто покупает квартиры в ипотеке

В 99 процентах случаев выставленная на продажу квартира с обременением продается по существенно сниженной цене.

То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем.

Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты.

В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с новым собственником кредитный договор.