Метод ринга формула расчета
100
120
Период дисконтирования, лет
1
2
3
3
Ставка дисконтирования, %
15
15
15
15
Дисконтный множитель, доли ед.
0,8696
0,7561
0,6575
0,6575
Текущая стоимость, ден.ед.
87
113
66
Ставка капитализации, %
20
Будущая стоимость реверсии, ден.ед.
600
Текущая стоимость реверсии, ден.ед.
395
Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.
661
3.10.Методы капитализации по расчетным моделям
Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения.
Премии за инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата.
Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой до бавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.
Требования к безрисковой ставке:
— доходность на наиболее ликвидные активы, для которых харак терна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;
— доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как рос сийскими, так и западными показателями по безрисковым операциям.
Метод ринга формула расчета
• возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора);
• тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
• способность учитывать конкурентные колебания;
• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).
Метод капитализации доходов используется, если:
• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е.
является стоимостью всего объекта недвижимости.
Бухгалтерская стоимость = Балансовая стоимость(32007000) — амортизационные отчисления (табл.№6).
Налогооблагаемая часть от цены продажи = цена продажи от объекта недвижимости — Бухгалтерская стоимость
Величина налога на прибыль = 24% от налогооблагаемой части от цены продажи.
Конечная цена продажи недвижимости на конец 2020 г. = Н/о часть от цены продажи объекта недвижимости — налог на прибыль
Выплата долга за привлеченный капитал берется из Табл.№7 2020 г.
Чистые кассовые поступления от продажи объекта недвижимости = Конечная цена продажи — Выплата долга за привлеченный капитал.
Таблица 9 — Кассовые поступления от сделок с недвижимостью
Показатели
Ед изм
Годы
нач. 2015
кон. 2015
2016
2017
2018
2019
2020
1.
Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта — коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».
Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск — доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).
Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.
Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.
Необходимо понимать, что эти доходы — прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово — экономическое состояние, как самого оцениваемого объекта недвижимости, так и той рыночной среды, в которой он находится.
В рамках доходного подхода к оценке недвижимости обычно принято выделять два основных метода оценки:
· Метод капитализации прибыли
· Метод дисконтирования денежных потоков
Суть этих методов состоит в том, что бы сначала спрогнозировать величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал.
То есть получения депозитных 10 % для этого дела явно недостаточно, если планируется работа проекта десять лет. Десять процентов прибыли возможны только в том случае, если доход от вложения составляет 20 %.
Заключение
Вот и рассмотрены методы Хоскольда, Ринга и Инвуда.
Хотя следует учитывать, что при решении реальных задач все будет несколько сложнее, нежели рассматривалось в статье.
; где
n – оставшийся срок экономической жизни; Ry – ставка доходности инвестиций.
Пример.
Условия инвестирования: • срок — 5 лет; • R — ставка доходности инвестиций 12%; • сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.
Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20).
В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).
Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл.
Остаток капитализации на начальный период
Общая сумма возмещений
В том числе:
Процент накоплений
Возмещаемые суммы основного долга
1
20 000
6864
0,14*20070=2800
6864 — 2800 = 4064
2
20070 — 4064=15936
6864
0,14*15936= 2231,04
6864 — 2231,04 = 4632,94
3
15936 — 4632,94 = 11303,04
6864
0,14*11303,04 = 1582,42
6864 — 1582,42 = 5281,58
4
11303,04 — 5281,58 = 6021,47
6864
0,14*6021,47= 843,01
6864 — 843,01 = 6020,99
Итого
27456
7456,46
20070
Метод Хоскольда
Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке.
Норма возврата – это ежегодная доля первоначального капитала, которая помещается в беспроцентный фонд возмещения.
Рассмотрим небольшой пример инвестирования. Допустим, есть вложение на пять лет. Ставка доходности составляет 18 % годовых.
В таком случае ежегодная прямолинейная норма возврата капитала будет составлять 20 %. Достигается это путем нехитрых манипуляций: 100 %/5=20 %.
Коэффициент капитализации в таком случае составит 38 %. Для тех, кто не понял, откуда взялось это число: 18 %+20 %=38 %.
Метод Инвуда
Данный подход используется в тех случаях, когда принято решение об реинвестировании возвращенного капитала по ставке доходности инвестиции.
Еще одно название для этого варианта – аннуитетный метод. Вот небольшой пример: срок вложения составляет пять лет.
Доход на инвестиции равен 12 %. Фактор фонда возмещения (от его реинвестирования) составляет 0,1574097 %.