Метод ринга формула расчета
Кнд ) объекта недвижимости:
где
Дп – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;
Тс – средний период в течение которого единица объекта недви жимости свободна;
На – число арендных периодов в году.
Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расче та предполагаемого ДВД полученный коэффициент должен быть скор ректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:
• общеэкономической ситуации;
• перспектив развития региона;
• стадии цикла рынка недвижимости;
• соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.
Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.).
В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2) расчет ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
Потенциальный валовой доход (ПВД) — доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов.
Метод ринга формула расчета
Как правило, метод Ринга используется при периоде прогнозирования, совпадающем с оставшимся сроком экономической жизни.
Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
где: – безрисковая ставка доходности,
Т – период прогнозирования.
Может быть равным остаточному сроку эксплуатации, либо быть меньше его.
Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала.
Остаток капитализации на начальный период
Общая сумма возмещений
В том числе:
Процент накоплений
Возмещаемые суммы основного долга
1
20 000
6864
0,14*20070=2800
6864 — 2800 = 4064
2
20070 — 4064=15936
6864
0,14*15936= 2231,04
6864 — 2231,04 = 4632,94
3
15936 — 4632,94 = 11303,04
6864
0,14*11303,04 = 1582,42
6864 — 1582,42 = 5281,58
4
11303,04 — 5281,58 = 6021,47
6864
0,14*6021,47= 843,01
6864 — 843,01 = 6020,99
Итого
27456
7456,46
20070
Метод Хоскольда
Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке.
Остаток капиталовложений на начало периода
Возмещение капиталовложений
Доход на инвестирование капитала
Общая сумма доходов
1
20 000
5 000
0.14*20070= 2 800
0.39*20070= 7 800
2
20070-5000=15 000
5 000
0.14*15000= 2 100
5000+2100= 7 100
3
15000-5000=10 000
5 000
0.14*10000= 1 400
5000+1400= 6 400
4
10000-5000=5 000
5 000
0.14*5000=700
5000+700= 5 700
Всего
20 000
7 000
27 000
Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.
Метод Инвуда
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции.
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
· предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
· имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
· потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
· оцениваемая недвижимость — крупный многофункциональный коммерческий объект;
· объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Алгоритм расчета метода ДДП.
3. Расчет стоимости реверсии.
Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.
Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:
1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;
2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;
3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.
4.
100
120
Период дисконтирования, лет
1
2
3
3
Ставка дисконтирования, %
15
15
15
15
Дисконтный множитель, доли ед.
0,8696
0,7561
0,6575
0,6575
Текущая стоимость, ден.ед.
87
113
66
Ставка капитализации, %
20
Будущая стоимость реверсии, ден.ед.
600
Текущая стоимость реверсии, ден.ед.
395
Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.
661
3.10.Методы капитализации по расчетным моделям
Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит;
·арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное использование, а также вносить его в качестве вклада в уставный капитал.
Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.
Арендные ставки бывают:
·контрактными (определяемыми договором об аренде);
·рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).
Рыночная арендная ставкапредставляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е.
Другими словами, метод более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.Список использованной литературы
1. Экономика недвижимости: Учебное пособие.-2-е изд.-М.: Дело, 2007.-328 с.
2. Оценка недвижимости учебник под ред. д.э.н. проф. А.Г.
3. Бороненкова С.А. Управленческий анализ. — М.: Финансы и статистика, 2009.
4.
Десмонд Г., Келли Р. Руководство по оценке бизнеса. — М.: Российское общество оценщиков, 1996.
. Есипов В.Ф., Маховикова Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса: Учебник для вузов.
— СПб.: Питер, 2008.
6. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. Ред. П. Г. Грабового.
Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала с учетом доли изнашиваемой части активов . Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, то доля изнашиваемой части активов равна 0.
Если известно снижение стоимости объ екта недвижимости, то будем фонд возмещения строить именно на возмещение изнашиваемой доли активов.