Какой вид погашения ипотеки выгоднее ау
Основной долг по ипотеке уменьшается быстрее при дифференцированных платежах.
- В каких банках есть возможность выбора?
- Подводные камни
- 3. [/info]
Другие дополнительные расходы. - 4.
- 5. [/attention]
ВажноВыясните о способах погашения ипотеки.- Основные понятия
- Разница между схемами внесения денег по ипотечному кредиту
- Что выбрать: преимущества и недостатки разных видов платежей
В каких банках есть возможность выбора?
Выдавая кредиты, банки получают доход в виде процентов. Им выгоднее дольше держать заемщика в должниках, поэтому аннуитетный вариант ипотеки значительно выгоднее.
В 2018 году среди известных банков право выбора клиенту предоставляют Россельхозбанк и Газпромбанк. Предоставляя более выгодные условия по ипотеке, они тем самым привлекают к себе большее количество клиентов.
Лидером в банковской сфере является Сбербанк. Он предлагает широкий спектр услуг, как частным клиентам, так и юридическим лицам. Пользуется большим доверием граждан. К сожалению, Сбербанк предлагает своим клиентам только аннуитетную схему платежей.
Плюсы дифференцированного платежа:
- Сумма платежа уменьшается из месяца в месяц.
- Быстро погашается основной долг.
- Переплата меньше, чем при аннуитете.
Минусы дифференцированного платежа:
- Большие начальные платежи по ипотеке.
- Сумма ипотеки может оказаться меньше, чем рассчитывал заемщик.
- При планировании расходов и совершении платежей придется всегда уточнять сумму к оплате, для избегания ошибок.
Подводные камни
В ипотеке могут встречаться подводные камни:
- Банки могут включать пункты договора, которые крайне невыгодны заёмщикам.
- Возможность в одностороннем порядке менять процентную ставку по ипотеке приводит к тому, что в случае ее увеличения возрастает сумма платежа.
- В договоре может быть установлен минимальный порог денежной суммы для досрочного погашения.
[info]Читайте также:Страховка и ипотека — на чем не стоит экономить, а за что не надо переплачивать
Потому что этот вид страховки предусмотрен опять же в 102-ФЗ. Существуют еще страхование жизни и страхование титула, но без них можно обойтись, если хочется сэкономить.
3. [/info]
Другие дополнительные расходы.Встречается разное, и лучше заранее изучить этот вопрос буквально с лупой наготове.
Например, расходы по оформлению кредита — узнайте,нужно ли платить за рассмотрения заявки, за перевод денег, за выдачу кредита, за использование банковской ячейки, сколько стоит составление договора купли-продажи, каков прайс на услуги у нотариуса.
Читайте также:Продать ипотечную квартиру: 3 способа
Посчитайте каждый шаг — вам нужно знать точную сумму всех расходов, чтобы не уйти в минус.
4.
[attention]Спросите про досрочное погашение кредита — каковы условия?
Сейчас долг можно погасить досрочно почти везде, но есть исключения. Например, приипотеке с кэшбэком такая фишка не пройдет.
5. [/attention]
[important]Выясните о способах погашения ипотеки.Они бывают аннуитетными и дифференцированными. Друг от друга они отличаются схемой формирования ежемесячного взноса.
При дифференцированном платежемаксимальные суммы выплат приходятся на первые месяцы.
Тело долга делится равными частями на весь срок платежа, проценты же начисляются каждый месяц на остаток долга. То есть в первые месяцы платежи самые большие, а к концу срока они минимальны (остаток долга снижается — проценты уменьшаются).
Читайте также:Лайфхак: 9 советов ипотечнику, чтобы не стать «плохим» заемщиком
Этот способ удобен тем, кто может досрочно погасить долг.
Основные понятия
Платеж по ипотечным кредитам складывается из двух частей: возвращается часть выданного кредита и платятся проценты от суммы долга.
- Аннуитетный платеж – схема платежа при которой, заемщик платит банку ежемесячно одинаковую сумму выплат.
- Дифференцированный платеж – схема платежа при которой, заемщик платит ежемесячно одинаковую сумму возврата долга и проценты на сумму задолженности.
Подробнее о аннуитетных и дифференцируемых платежах по ипотеке читайте тут.
Выдача ипотечных кредитов регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.
Разница между схемами внесения денег по ипотечному кредиту
Аннуитетный платеж можно рассчитать по формуле:
где:
- Прм – Годовая ставка по ипотеке деленная на 12.
- Мес.
- переплата по договору составит 298 000 рублей;
- действовать договор будет 102 месяца, а не 120.
Если плательщик с момента оформления договора погашает кредит согласно графику, а через три месяца внесет одним платежом 75 000 рублей, то сумма оплаты, размер удорожания и срок, как и в предыдущих случаях, не изменится.
Дифференцированный график погашения кредита
Отсюда можно сделать вывод: чтобы уменьшить срок кредита и размер удорожания, необязательно вносить один раз огромную сумму, можно каждый месяц оплачивать чуть больше (по возможности) обязательного платежа, и тогда переплата будет уменьшаться.
Рассмотрим такие же условия кредита, но с дифференцированным графиком платежей.
Дифференцированный график погашения подразумевает уменьшение размера ежемесячных выплат.
Первая оплата должна быть не менее 12 000 рублей.
Последняя возможна для всех жилищных кредитов за исключением военной ипотеки. Так, заемщик может оформить рефинансирование ипотечного займа другого банка и тем самым перейти с аннуитета на более выгодную систему оплаты.
Параметры рефинансирования:
- ставка от 8,8%;
- срок – от 42 до 360 месяцев;
- кредитный лимит – от 500 тыс. до 45 млн рублей.
Для незарплатных клиентов действует надбавка к ставке в размере 0,5 п.п.
«Россельхозбанк»
Ипотечное жилищное кредитование от «Россельхозбанка» позволяет приобрести следующие виды недвижимости:
- квартиру и апартаменты (первичный и вторичный рынок);
- частный дом вместе с земельным участком или таунхаус;
- участок земли.
Сумма кредита выдается в пределах от 100 тыс. до 60 млн рублей, процентные ставки начинаются от 8,95%.
Рассчитать дифференцированный платеж очень просто (о расчете такого платежа и о том, какие банки предлагают такие кредиты, мы писали тут). Разделите основной долг на количество месяцев, на которые взята ипотека.
Так вы получите величину возврата основного долга. Эта составляющая ипотечного платежа не меняется в течении всего срока. Оплата процентов за пользование деньгами каждый месяц будет разной. Рассчитать ее можно по формуле:
Аннуитетный платеж всегда меньше, чем дифференцированный платеж в начале ипотечного периода, поэтому сумма ипотеки может быть больше.
Одинаковый ежемесячный платеж возможен только если выплату основного долга наращивать постепенно. Таким образом, при аннуитетных платежах основной долг выплачивается медленнее, чем при дифференцированных и переплата соответственно выше.
При условии, что оплата производится согласно графику, всего заемщик переплачивает 340 500 рублей.
Когда клиент банка вносит первый платеж в размере 30 000 рублей:
- размер первого и последнего платежа не поменяется — 12 000 и 6 300 рублей;
- переплата уменьшается до 314 000 рублей, плательщик экономит 26 100 рублей;
- человек погасит кредит на полгода раньше.
Если через два месяца поступит еще одна оплата в размере 45 000 рублей, то:
- ежемесячные платежи уменьшаются согласно первоначальному графику погашения, как и в предыдущих случаях;
- удорожание составит 278 000 рублей, экономия 62 200 рублей;
- срок кредитного договора 107 месяцев.
Когда лучше согласиться на уменьшение суммы
Заемщик имеет право выбрать вариант досрочного погашения при помощи уменьшения размера ежемесячного платежа.
Обе схемы схожи в том, что в сумму платежа включаются проценты и основной долг. Причем при любом варианте в начале выплат заемщик погашает бóльшую сумму процентов, по сравнению с месяцами перед завершением кредитного договора.
Принципиальные различия между способами погашения заключаются в следующем:
- в аннуитетной схеме платеж фиксированный, в дифференцированной – он меняется каждый месяц;
- при одинаковых условиях кредитования получается разный размер переплаты;
- при аннуитете, в первые годы, в сумму взноса включается меньший объем основного долга;
- все банки используют аннуитетную схему, в то время как дифференцированная применяется гораздо реже.
Что выбрать: преимущества и недостатки разных видов платежей
С учетом описанных характеристик и проведенных расчетов, можно составить перечень плюсов и минусов разных схем погашения (см.