Как продать барак в соцнайме и с долгами

Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

• Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
• Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
• Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Минусы:

• Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
• Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры).
  В п. 2 ст.

Как продать барак в соцнайме и с долгами

ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса.

Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился.

Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи.

Могут ли приставы продать квартиру за долги?

Если собственник жилья своевременно не оплачивает коммунальные услуги, то при значительной сумме долга сотрудники ЖКХ могут подать исковое заявление в суд для взыскания задолженности.

Если квартира находится в собственности, то отнять ее могут в счет погашения долгов за коммунальные услуги в следующих случаях:

• квартира не является единственным жильем должника;
• квартира отдана в залог по ипотечному договору;
• вынесено судебное решение о проведении взыскания.

Если квартира передана должнику от государства по договору найма, а долги образовались по объективно неуважительным причинам, то через полгода просрочек квартиру могут отобрать, а семью выселить в принудительном порядке.

Безусловно, на улицу никто никого не выгонит, и жильцам предоставят жилье взамен.

Специалистов агентства «Чистые Пруды» часто спрашивают, можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами. Практика показывает, что многие по различным причинам отказываются от возможности приватизировать жилье, поэтому, внезапно решив его продать, задумываются над легальностью сделки. Их сомнения вполне обоснованы, так как в Российской Федерации продажа жилого имущества без предварительной приватизации запрещена.
Собственниками таких квартир и домов являются муниципалитеты и государство, и только они имеют право на совершение операций с неприватизированной недвижимостью.

Таким образом, не имеет значения, числится ли по квартире задолженность за коммунальные услуги — продажа без приватизации невозможна. Однако существуют законные способы продать неприватизированную квартиру с долгом.

Насчитываются платежи до 26 числа прошедшего месяца, а вносить средства по квитанции необходимо до 10 числа текущего.

При злостном невыполнении своих обязательств перед компаниями-поставщиками, законом предусмотрены такие меры воздействия на владельцев квартир:

• начисление пени за каждый просроченный день;
• прекращение поставки услуги, по которой скопился долг;
• взыскание средств через суд;
• выселение из квартиры (в случае не приватизированного жилья).

Реструктуризация осуществляется путём отсрочки платежей, отмены пени либо списания части долга.

Только грамотный подход к делу поможет найти лазейки и избежать проблем с законом.

Прочие нюансы

Собственник квартиры должен знать свои права и обязанности перед коммунальщиками, чтобы не допустить неправомерных действий с их стороны.

Владелец жилья имеет правоРаспоряжаться своей собственностью так, как посчитает нужным: продать, подарить, завещать и пр. При этом наличие долга по квартплате не может быть причиной отказа в заключении перечисленных действий.Долги по коммуналкеСрок давности задолженности составляет 3 года. После она списывается. Попытка вернуть средства после 36 месяцев и в большем размере — нарушение закона.Арест на жильё по судебному производствуПередача квартиру какому-нибудь риелтору или попытка самостоятельной продажи — незаконна.

Любые сделки до снятия ареста запрещены.Новый владелец квартирыНе несёт никакой ответственности за предыдущего хозяина жилья. ЖКХ не может требовать с него долги, если только он не принял их при покупке квартиры, о чём указано в документах.Управляющие компании-поставщикиНе вправе передавать должника третьим лицам, к примеру, коллекторам.Неоплаченные счета старого владельца за взносы на капитальный ремонтВ любом случае переходят на нового собственника на основании ст. 158 ЖК РФ.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

Последствия неуплаты

Все граждане РФ, имеющие арендованное или собственное недвижимое имущество, обязаны производить ежемесячную оплату по предоставляемым им коммунальным услугам.

При продаже приватизированной квартиры необходимо собрать следующие бумаги:

• паспорт собственника и всех сособственников;
• ИНН;
• личный банковский счёт;
• свидетельства о рождении все зарегистрированных в квартире детей;
• документы на права собственности;
• письменное разрешение попечительского совета;
• техпаспорт жилой недвижимости;
• свидетельство о браке (для супругов);
• справка из БТИ и о семейном составе;
• выписка о наличии либо отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• акт о проведении независимой оценки жилья.

Кроме того, обязательно понадобится разрешение от супруга/супруги, если квартиру продаёт один из них.

В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету.