Как оценить квартиру сравнителным способом

Затраты — денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

Наиболее эффективного использования объекта оценки — использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции объекта оценки — срок с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Наибольший объем новых проектов заявлен на территории Хамовников. В ближайшие годы этот район может повторить судьбу Остоженки.

Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918.

Собственником объекта оценки является Иванов Петр Васильевич на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 77 АК № 111111 от 18.08.2008 г.

Согласно статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), право собственности включает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

9.

Если сравниваемый объект хуже оцениваемого, корректировки будут положительными, а если лучше -отрицательными.

Корректировки проводятся по выбранным единицам измерения: сотка, га, м2 , фронтальный метр, м\ комната, место стоянки, посадочное место и т.д. Методы внесения корректировок:

метод общей суммы: все корректировки отражающие отличия объектов, вносятся в виде денежных сумм;

метод аддитивных процентных отклонений: суммируются поправки в виде процентов и приведенная по времени цена;

метод мультипликативных процентных отношений: выраженные в процентах поправки учитывают

взаимосвязь факторов между собой;

смешанный метод: совместное применение разных методов.

Порядок внесения корректировок:

1.

Расходы владельца недвижимости делятся на постоянные (FE), переменные (VE) и резервы (RR).

Постоянные расходы — расходы, которые практически не зависят от степени эксплуатации недвижимости, оплаты страховки, уплаты налогов на имущество.

Переменные расходы — расходы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Величина этих расходов определяемся на основе анализа фактических затрат на содержание объекта с учетом типичных затрат на рынке. Затраты на содержание общественного здания могут значительно превышать стоимость нового строительства.

Переменные расходы зависят от стоимости строительства, технических характеристик объекта и особенностей инженерных решений.

Количество этажей в здании

15-17

Количество подъездов

3

Количество квартир на этаже

3

Состояние и охрана (консьерж, домофон, кодовый замок)

Домофон

Состояние подъезда (субъективная оценка)

Хорошее

Характеристика объекта оценки

Этаж расположения

11

Общая площадь, кв.м

199,4

Общая площадь (без учета лоджий и балконов), кв.м

194,5

Жилая площадь, кв.м

125,9

Площадь кухни, кв.м.

14,8

Кол-во комнат

5

Высота потолков

3,1

Санузел

Раздельный, 1 туалет, 2 ванных

Лоджия (балкон)

4 балкона

Вид из окон

На парк

Слаботочное обеспечение

Телефон

Дополнительные системы безопасности

Нет

Внутренняя отделка квартиры

отсутствует

2.

Учитывая, что эта информация является конфиденциальной и отсутствует свободный доступ к базам данных по совершенным сделкам купли-продажи объектов недвижимости, можно использовать данные по ценам предложения объектов сравнения, взятых из открытых источников, специализированных периодических изданий и Интернета. Данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, что позволяет с учетом корректировки запрашиваемой цены, максимально близко отразить реальные цены купли-продажи объектов недвижимости.

Далее приводятся обоснование и расчет величины корректировок по элементам сравнения, которые различны для аналогов и Объекта оценки. Используется методика приближения каждого объекта сравнения к Объекту оценки.
Корректировки (поправки) могут быть стоимостными и процентными.

Износ подразделяют на устранимый и неустранимый. Устранимый износ — затраты на устранение которого меньше, чем добавленная при этом стоимость. Неустранимый износ – затраты на устранение которого больше, чем добавленная при этом стоимость. Основные методы определи накопленного износа: разбиения срока жизни, сравнимых продаж.

Метод разбиения заключается в определении отдельных трех видов износа с разделением физического и функционального износа на устранимый и неустранимый.
Для определения износа используются инженерные и визуальные методы.

Устранимый физический износ определяется с учетом всех расходов по текущему ремонту объекта.

Неустранимый физический износ определяет степень физического старения здания и невозможность его эксплуатации по условиям техники безопасности.

Износ каждого элемента объекта оценивают отдельно.

Первый вариант – с данными оцениваемой квартиры, второй вариант – с данными оцениваемой квартиры, в которых величина одного элемента сравнения заменена на величину элемента сравнения по одному из объектов сравнения (аналогов).

При этом необходимо учитывать, что величина корректировки будет ориентировочная и ее необходимо обосновать. Наиболее достоверно такое определение величины корректировки на развитом рынке при наличии достаточного количества предложений. Это обусловлено тем, что гипотетическая модель стоимости квартиры, по которой ведется примерный расчет рыночной стоимости квартиры в риэлторских компаниях основывается на статистических данных, учитывает не все элементы сравнения, и результат определения рыночной стоимости квартиры является приблизительным.

Сравнительный подход включает следующие этапы:

1.

Площадь, кв. м607065458055Число комнат, шт.444333Площадь земельного участка, 100 кв. м242424121212Право собственностиПолн.Полн.Полн.Полн.Обрем.* (-30)Полн.Условия финансового расчетаРын.Рын.Рын.Нерын. (+80)Рын.Нерын. (+60)Дата продажи, мес. 662012Транспортная доступность ЛучшеАналогАналогАналогАналогВодопроводЕстьНетНетНетЕстьЕсть

*В скобках приведены абсолютные величины завышения (+) или занижения (-) цены продажи объекта аналога относительно объекта оценки.

Решение:

В качестве единицы сравнения объектов примем цену продажи 1 кв. м объекта недвижимости. Расчеты представлены в следующей таблице:

Элемент сравненияОбъект-аналог12345Цена продажи, тыс. руб./кв. м10,149,5412,009,5010,36Корректировка на качество прав, тыс. руб./кв. м0000,3750Скорректированная цена продажи, тыс. руб./кв. м10,1409,54012,0009,87510,36Корректировка на условия финансирования, тыс. руб./кв.