Как оценить квартиру сравнителным способом

Учитываются размеры помещений, в том числе общая площадь всех помещений, площади основных, вспомогательных и технических помещений, высота потолков. Существенное влияние на цены сделок оказывают тип и качество материалов, из которых изготовлены элементы конструкций.

6.3. В состав важных факторов включены: состояние элементов конструкций, потребность в их реконструкции и ремонте, внешний вид строения (архитектурный стиль) и состояние фасада, ориентация входа (во двор или на улицу).

6.4. Кроме характеристик собственно строения, существенными оказываются и характеристики окружения: тип и архитектура окружающей застройки, состояние фасадов строений и благоустроенность территории, загрязненность почвы и воздушной среды.

Корректировки по различиям большинства факторов этой группы осуществляются на основании сравнения цен сделок.

7.1.

Зависимость от активности рынка: на малоактивных рынках ПСАП невозможно применять.

Зависимость от стабильности рынка: если рынок подвержен быстрым изменениям, то получение точного результата затруднено и требует знаний и больших затрат времени для анализа изменения на рынке. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах: если информации о похожих объектах нет то приходится сравнивать значительно отличающиеся объекты, что снижает точность результата оценки.

Доходный подход к оценке недвижимости.

Стоимость недвижимости, в которую вложен каптал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.

При рыночном подходе требуется корректировка цены объектов сравнения. В общепринятом значении, корректировка производится по следующим элементам сравнения:

Элементы сравненияПояснениеИмущественные праваПродается ли дом или квартира целиком, либо же только площадь (часть, доля квартиры), полный участок земли или его часть, равная площади оцениваемого объекта недвижимости.Условия финансированияСовершалась ли продажа наличным расчетом, безналичным или же по программе ипотечного кредитования, с привлечением «Материнского капитала» и так далее.Условия и время продажиПродажа в «несезонный» период времени, а также условия продажи – в каком внешнем состоянии находился объект, и имелись ли на нем или в нем дополнительные объекты имущества (постройки на земельном участке или мебель, сантехника в доме).Место продажиЧасто цена зависит от региона продажи.

5.
Местоположение / 5.1. Престижность района расположения квартиры 5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения 5.3. Транспортная доступность квартиры 5.4. Близость к метро 5.5.
Качество окружения (экология района)

6. Физические характеристики / 6.1. Состояние дома 6.2. Размеры квартиры и соотношение полезной/полной площади 6.3. Износ и потребность в ремонте квартиры 6.4. Размер кухни 6.5. Высота потолков

7.

Объект 21421-1-10Объект 316410-10Объект 41750-10-4Объект 51951-100

Таким образом, получаем следующую систему уравнений:

P0 – p2 = 185 P0 + p1 – p2 – p3 = 142 P0 + p1 – p3 = 164 P0 – p2 – 4p4 = 175 P0 + p1 – p2 = 195

2. Решим систему уравнений:

p1 = 10; p2 = 22; p3 = 53; p4 = 2.5; P0 = 207

Таким образом, стоимость объекта недвижимости составляет 207 тыс. руб.

Техника множественного регрессионного анализа основана на применение дифференцирования для расчета коэффициентов замкнутых систем алгебраических уравнений.

Рассмотрим пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости на основе количественного анализа сравнимых продаж.

Пример 25. Определить стоимость объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объекте оценки и объектах-аналогах:

Элемент сравненияОбъект оценкиОбъект-аналог12345Сделка, тыс. руб.

Он делает вывод о том, какой из объектов лучше или хуже, а также вносит необходимые поправки в стоимость каждого из них.

Статистические исследования

Статистика приходит на помощь, если при внесении поправок в цену постройки оценщику не удалось добиться требуемой точности результатов. Статистические методы позволяют повысить точность расчетов. Это самая объемная группа методов. В нее входят:

1. корреляционно-регрессионный анализ;
2. вычисление отношения между стоимостью и прибылью;
3. множитель валового дохода;
4. базовый (общий) коэффициент;
5. другие способы, подразумевающие применение статистики.

Определение износа

Важную роль в оценке здания играет износ.

Износ – это потеря полезности объекта, влекущая за собой снижение его стоимости.

влияние факторов риска на прогнозируемый доход, а величина риска в условиях нынешней экономики РФ значительна, что отрицательно влияет на точность результатов;

проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов, так как информация о доходности конфиденциальна, проверка ее затруднена, а использование неточных исходных данных приводит к получению неточного результата;

определение стоимости на основе дохода, а доход от недвижимости, приносящей удобства или моральные выгоды, определить очень сложно.

Но все же, правильное применение доходного подхода позволяет принимать достаточно обоснованные решения относительно финансирования инвестиции в недвижимость.

Процесс оценки

Сравнительный подход.

Объект оценки : двухкомнатная квартира по ул.

Решение:

В качестве единицы сравнения объектов примем цену за 1 кв. м складского помещения;

1. Определим величину контрактной арендной платы за 1 кв. м складского помещения:

тыс. руб./кв. м,

где 0,37185 — взнос на амортизацию одной денежной единицы (см. таблицы сложных процентов)

2. Определим величину упущенной выгоды на 1 кв. м складского помещения от продажи склада в соответствии с заниженной расчетной (контрактной) арендной платой:

(0,125 – 0,112) · 2,68928 = 0,035 тыс.

руб./кв. м,

где 2,68928 — коэффициент текущей стоимости единичного аннуитета.

Таким образом, величина корректировки цены продажи склада составляет 35 руб. на 1 кв. м складского помещения.

3. Определим величину скорректированной цены проданного склада относительно оцениваемого:

тыс.