Информационная база оценки недвижимости торгового назначения, ее состав и структура
В нормативных документах республики понятие «подход к оценке» не используется, а понятие «метод оценки» не сформулировано. Методы оценки рассматриваются в широком смысле слова и отождествляются по смыслу с понятием «подход» Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация пpaв и сделок, ипотечное кредитование в схемах. — М.: Юнити, 2011. — 316 с..
Подходы и методы оценки являются общими практически для всех видов оцениваемых объектов, включая недвижимое и движимое имущество, бизнес и финансовые интересы. В теории оценки различают три основных подхода к оценке недвижимости — подход сравнения продаж (рыночный подход), доходный и затратный подходы. В разных странах по-разному применяют общепризнанные подходы к оценке, весьма существенно отличаются и методы оценки.
В зависимости от характеризуемых условий выделяются внешняя и внутренняя информация. Внешняя информация характеризует условия функционирования предприятия в регионе, отрасли, в стране, на внешнем и внутреннем рынках. Внутренняя информация описывает само предприятие, дает отчет о его деятельности, организационной структуре, финансовых результатах.
В зависимости от размещения источника выделяется аутсайдерская и инсайдерская информация.
Аутсайдерская информация является публичной, доступной широкой публике, открытой, т.к она печатается в средствах массовой информации или в сети интернет.
Источник аутсайдерской информации расположен в не фирмы. Инсайдерская информация, напротив, нигде не публикуется либо содержится во внутренних изданиях, о которых посторонние предприятию люди даже не подозревают, к инсайдерской относится так же и конфиденциальная информация.
Информационная база оценки недвижимости торгового назначения
Макроэкономическая и геополитическая информация.
Хотя информация этого вида редко напрямую воздействует на компании, она может сыграть решающую роль при разработке долгосрочной стратегии.
К основным моментам, характеризующим макроэкономическую и геополитическую информацию, относят:
— уровень инфляции;
— темпы экономического развития страны;
— изменение процентных ставок;
— колебания курсов валют;
— уровень политической стабильности;
— стратегические программы правительства и многое другое.
2. Рыночная информация.
Рыночная информация может быть очень разной — от конкретной (как, например, анализ структуры магазинов в узком сегменте розничного рынка) до самой общей (как анализ тенденций на мировом рынке какого-нибудь товара).
3. Информация о конкурентах.
Ее состав и структура
Однако при проведении опросов оценщик не должен ограничиваться владельцами и менеджерами.
Желательно также побеседовать с работниками банка, обслуживающими фирму, например, с менеджером по кредитам, у которого можно получить важную информацию относительно прошлой деятельности компании и который может выдать свой собственный прогноз относительно перспектив его развития.
Следует связаться и с бухгалтером, готовящим отчетность и налоговые декларации, а также с недвижимым аудитором, если таковой имеется.
Полезны ли будут и контакты с основными конкурентами компании, от которых можно получить ценные сведения о состоянии отрасли, а зачастую и полезную информацию относительно самой компании-заказчика.
Безусловная польза от интервьюирования таит в себе и определенную опасность, а именно возможность «увязнуть» в несуществующих деталях.
Основными требованиями являются:
1) достоверность;
2) точность;
3) комплексность;
4) полнота.
При этом анализируемая оценщиком информационная база должна содержать все необходимые сведения и быть достаточной для обоснованного заключения о стоимости предприятия.
Cистематизация собранных данных осуществляется либо хронологическим методом, либо журналистским, либо логическим, либо, что наиболее часто — комплексным, сочетающим все три метода.
Суть хронологического метода заключается в сборе, расположении и последующем анализе информации от прошлого к будущему, при журналистском методе — от более важного к менее значимому, при логическом — от общего к частному или от частного к общему.
Например, Американское общество оценщиков в качестве одного из элементов сравнения предлагает учитывать расходы, сделанные сразу же после покупки, подразумевая под этими расходами затраты на снос или демонтаж строения, издержки на оформление документов об изменении нормы зонирования для земельного участка, затраты на восстановительные экологические работы Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность»: Учебное и практическое пособие. — М.: «Дело», 2010. — 183 с..
1.2 Информационная база при оценке недвижимости
Проведение оценки объекта недвижимости опирается на многочисленные источники экономической информации. Результаты принимаемых управленческих решений напрямую зависят от получения достоверных данных по результатам проведенной оценки.
Поскольку стоимость бизнеса является результатом воздействия многочисленных взаимосвязанных факторов, постольку и информация необходимая для ее оценки представляет собой систему взаимосвязанных информационных блоков, среди которых выделяются финансовые результаты деятельности предприятия.
Оценочная информация классифицируется по различным критериям.
В зависимости от характеризуемых условий выделяются внешняя и внутренняя информация.
Например, в Германии, в федеральном Законе об оценке (1988 г.) метод остаточной стоимости замещения рассматривается как один из методов оценки Гранова И.В. Оценка недвижимости. — СПб: Питер, 2012. — 361 с.. В Испании одним из официально признанных методов оценки, представленных в Декрете об оценке 1994 г., является метод восстановительной стоимости или остаточной стоимости замещения.
В отличие от Европейских, в Международных стандартах оценки 2007 года затратный подход указан как один из трех подходов «на основе рынка». При этом затратный подход рассматривается как сравнительный, так как он предполагает возможность рассматривать в качестве заменителя объекта оценки другой объект, «который либо является копией оригинала, либо может обеспечить равную полезность».
В практике оценки США затратный подход также рассматривается как подход, основывающийся на сравнительном анализе.
РФ, Министерством финансов РФ, Московской межбанковской валютной биржей, фондовыми организациями (в том числе Российской торговой системой), российскими и зарубежными информационными агентствами (в том числе агентствами АК&М, «Финмаркет», «Росбизнесконсалтинг») в сети Интернет;
специализированные отраслевые журналы;
прайс-листы агентств недвижимости города, в котором находится оцениваемая компания;
справочные бюллетени «Оптовик», «Промышленный оптовик», «Капитал», приложение к «Строительной газете», «Индекс цен в строительстве», компьютерные базы данных;
распоряжения государственных управлений «Центров по ценообразованию в строительстве» области, в которой находится оцениваемая компания об утверждении индексов удорожания сметной стоимости строительства.
В период сбора информации лицами, осуществляющими оценку проводится инспекция оцениваемого объекта.
Для этапа спада наиболее характерен доходный подход, для этапа роста — затратный подход, для этапов поглощения и насыщения — могут использоваться все три подхода с преобладанием подхода сравнения продаж.
2. Информационное обеспечение оценки недвижимости, методом сравнительного анализа продаж
2.1 Характеристика объекта оценки
Объектом курсовой работы является здание гостиницы расположенные по адресу г. Омск, б-р. Архитекторов, д. 5.
Описание объекта исследования оформим в виде таблицы 2.1.
Таблица 2.1
Характеристика магазина
Наименование объекта оценки
Гостиница, назначение: Жилое площадь общая: 333 кв.
м., Этажность: 3, Инвентарный номер: 404223,
расположение: г. Омск, б-р. Архитекторов
площадь: 2000 кв.м., Кадастровый номер: 34:35: расположение:
г. Омск, б-р. Архитекторов, д.