Есть ли рики если у продавца квартира куплена давно
Потому иногда к ним обращаются за выполнением только части связанных со сделкой операций, без полного контроля над процессом.
Алгоритм действий
Занялись ли вы продажей самостоятельно, или же обратились к риэлтору, а дальнейший алгоритм действий будет одинаковым – разница в том, кто их выполняет. Если вы продаёте жильё самостоятельно. Основные этапы продажи это: определение цены, поиск покупателя, составление и подписание договора с ним. На всех этапах есть определённые тонкости.
Определение цены
Конечно, продавцу всегда хочется получить, как можно больше, да побыстрее, но удаётся продать жильё задорого и в короткий срок нечасто. Потому нужно сразу определиться с тем, сколько времени вы готовы ждать до того, как удастся осуществить сделку.
В зависимости от того, в какую компанию вы обратились, придётся выложить от 2 до 6%, что немало, но часто эти услуги стоят своих денег, а если удастся продать квартиру дороже, то прибегнуть к ним оказывается даже выгодным ходом.
Плюсы при работе с риэлторами:
- Быстрая и точная оценка недвижимости.
- Наличие отработанных схем продвижения – контакты с рекламными площадками уже налажены, работа с ними будет вестись эффективнее.
- Риэлтор берёт на себя презентацию продаваемой квартиры и торг с покупателем, а то и другое важно для проведения успешной сделки.
При этом не всегда есть смысл обращаться за полным набором услуг, и целиком вверять дело в руки риэлторов. Особенно если стоит задача продать квартиру к чёткому сроку, ради её выполнения некоторые агентства могут даже пойти на сделку по цене ниже, чем можно было установить.
Покупатель, увидев массу объявлений одного объекта, либо решит, что есть какие-то изъяны в квартире и не придет к Вам, либо обзвонит всех, с предложением торга ещё ниже. Результатом станет продажа по заниженной цене, но срок от этого не изменится.
8.
Риэлтор покупателя оформит.Почему-то среди продавцов бытует ошибочное мнение, что самое сложное — это провести сделку и оформить документы. А коли у покупателя риэлтор будет, он всё и сделает, ему же покупатель платит.
Чаще всего с фактами мошенничества приходится сталкиваться именно при продаже жилья, недолго бывшего в собственности. Квартира переоформляется на ряд подставных лиц и все это занимает относительно небольшой промежуток времени.
Мошенники умудряются продавать по поддельным документам даже арендованную жилплощадь. Потерять свои деньги покупатель может, заплатив аванс, передав на руки мошенникам всю сумму или столкнувшись с оспариванием сделки в суде.
Крайне желательно заручиться поддержкой юриста.
- Продажа по доверенности. Если сделка проводится через представителя, то это должно вызвать определенные подозрения.
Риски при покупке квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет
Информация о том, что продаваемая квартира находилась в собственности менее 3-х лет, многих покупателей настораживает. Имеются ли к тому основания и как максимально себя обезопасить от возможных неприятностей?
С чем связаны опасения?
Почему покупателей смущает факт того, что жилье находилось во владении на протяжении короткого срока? Первый фактор, который заставляет насторожиться – необходимость оплаты 13% налога продавцом.
В соответствии со ст. 217 НК РФ (п. 17.1), ст. 229 НК РФ (п. 4) налог требуется заплатить с продажи жилья, находившегося во владении до 5-ти лет (в оговоренных законом случаях – до 3-х лет). По истечении этого срока продавец освобождается от НДФЛ.
Первое впечатление самое сильное и негатива, отторжения при первом просмотре квартира вызывать не должна.
4. Мои квартиранты — не помеха.Ошибка тех, кто сдавая квартиру, пытается её продать.
И даже на показ не приходят, надеясь на квартирантов. А они меньше всего хотят этой продажи. Что я только не видела и не слышала от арендаторов.
5.
Реклама и презентация.Разместив объявление только на сайте о продаже недвижимости, наивно надеяться на быструю продажу.
При составлении объявлений помните о нескольких нюансах:
- визуальная информация работает лучше, а значит важно, чтобы к нему прилагались фотографии квартиры, и качественные;
- желательно избегать негативно окрашенных фраз, вроде «только без посредников»;
- при повторных публикациях стоит менять текст, так он вновь привлечёт внимание даже тех, кто его уже видел.
- Общение с потенциальными покупателями – здесь тоже есть множество важных нюансов, которые следует учитывать, но в первую очередь общаться важно вежливо и с конкретикой – вы заранее должны знать, сколько хотите получить, параметры квартиры и тому подобное.
- Подготовка квартиры – естественно, она должна выглядеть максимально хорошо.
- Её показ – лучше назначать сразу несколько встреч с определённым интервалом, например, в полчаса.
НК налогом на имущество облагается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств.
Отметим, что в разъяснениях Минфина был отражен и другой подход, согласно которому обязанность продавца недвижимости по уплате налога на имущество прекращается в момент регистрации перехода права собственности к покупателю (см. письмо Минфина России от 28.01.2010 № 03-05-05-01/02 и др.).
Если продавец — физическое лицо, при получении денежных средств от продажи недвижимости, возникает налоговая база по НДФЛ. В случае, если продаваемая недвижимость находилась в собственности продавца более трех лет, то по положениям НК продавцу предоставляется имущественный вычет на всю сумму, полученную при продаже.
Любой специалист скажет, что только правильно построенная рекламная кампания приведет к результату. А бывает так: реклама идет, люди звонят, интересуются, цена нормальная, а просмотров и покупателей нет.
Конечно, есть среди звонящих и те, кто проявляет интерес «про запас». У таких звонящих вообще нет цели купить, может через несколько лет им это и пригодится, но не сейчас.
Звонят риэлторы, изучающие рынок и привлекающие клиентов. Но среди всех есть и потенциальные покупатели. И нужно уметь продать им показ.
А продавец просто не умеет вести диалог. Из некоторых информацию приходится вытаскивать клещами. Попробуйте прозвоните с десяток собственников. На просьбу:» А расскажите подробнее о квартире.» в семи из десяти случаев Вы услышите:»А что Вас интересует? Задавайте вопросы.
Я и так всё подробно написал.» А потом следуют краткие ответы.
Это гарантия добросовестности каждой из сторон, нотариус при этом выступает гарантом законности всех действий, и в случае возникновения разногласий, его показания учитываются судом.
Кроме того, необходимо четко понимать разницу между «задатком» и «авансом», вносимым за недвижимость.
Задаток – это прямое обязательство каждой из сторон совершить действия, предусмотренные договором. То есть продавец при любых условиях должен продать квартиру, а покупатель – купить.
Аванс же – своеобразная «бронь» на недвижимость, подтверждение намерения покупателя приобрести недвижимость. Его сумма при заключении договора вычитается из стоимости квартиры, а в случае, если сделка не состоится – продавец обязан вернуть аванс покупателю.
Налоговые риски
При получении денежных средств у продавца возникает обязанность уплаты налога.
Обязательно потребуется и выписка из ЕГРН – она покажет, кто является владельцем недвижимого имущества, кто прописан на жилплощади. Требуется проверить уплачен ли налог и имеются ли какие-либо обременения на квартире.
Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние, то это усложняет ситуацию.
В соответствии со ст. 20 ГК РФ (п.2), дети, не достигшие 14 лет, должны быть сразу после выписки прописаны по адресу, где зарегистрированы родители (опекуны). После 14 лет ребенок может быть прописан по другому адресу. Но в любом случае не допускается выписка «в никуда» – покупателю нужно удостовериться, что нормы закона будут соблюдены.