Доходный метод оценки недвижимости пример
Физические характеристики.
7. Экономические характеристики.
8. Отклонения от целевого использования.
9. Наличие движимого имущества.
Методы определения поправок
Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. определяется, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.
Среди методов внесения поправок выделяют:
— анализ парных продаж;
— регрессионный анализ;
— относительный сравнительный анализ;
— общая группировка.
1. Анализ парных продаж. Парными продажами называют продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одного элемента, который и нужно оценить. Для такой оценки проводится сравнение нескольких пар проданных идентичных объектов.
Доходный метод оценки недвижимости пример
Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:
(4), где
— фактор фонда возмещения;
Y=R (ставка доходности на инвестиции).[1]
Пример 2: Условия инвестирования: срок – 5 лет; — ставка доходности инвестиций 12%; сумма вложений капитала в недвижимость 10000 у.е.
Решение: Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (3-я функция сложного процента) для 12%, 5 лет = 0,1574097.
Доходный подход к оценке недвижимости пример
Точное определение величины этой поправки может оказаться весьма затруднительным делом, поэтому для самостоятельной оценки мы предлагаем в качестве ориентира воспользоваться таблицей «Усредненное значение поправки на уторговывание на московском рынке жилья».
Еще одна трудность при применении сравнительного подхода заключается в том, что объекты-аналоги, как бы хорошо они не были подобраны, по ряду параметров всегда будут отличаться от объекта оценки. Для преодоления этого оценщики используют систему корректировок, с помощью которой учитываются различия между оцениваемым объектом и аналогами.
Суть набора корректировок состоит в следующем: для объекта оценки выделяют основные параметры, влияющие на его стоимость (например, для квартиры это будут площадь, район, тип дома, удаленность от метро, этаж и т.д.).
В качестве ставки дисконтирования может быть взяты:
o требуемая инвестором доходность (задается инвестором);
o ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.
Метод выделения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки).
Доходный метод оценки недвижимости примеры
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
(1), где
С — стоимость объекта недвижимости (ден.ед),
ЧОД – чистый операционный доход (ден.ед),
К – коэффициент капитализации (%).
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. [1]
Чистого операционного дохода — действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год:
(2), где
Действительный валовой доход (ДВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном ее использовании до вычета эксплуатационных затрат (потенциальный валовой доход), за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
Техника остатка для заемного капитала применяется также для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта недвижимости:
Пример 13. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для собственного капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход — 650 тыс. руб.
Решение:
Определим стоимость объекта недвижимости:
тыс.
Доходный метод оценки недвижимости пример беларусь
Известно, что:
o безрисковая ставка – 10%
o поправка на риск – 5 %
o поправка на неликвидность – 3%
o поправка на неэффективное управление – 2%
Время, которое необходимо для возврата капитала, составляет 5 лет.
Решение: Ставка возврата капитала составит 1/5=0,2;
R0 = 0,1+0,05+0,03+0,02+0,2=0,4
1.2.5 Метод Эллвуда
Основными недостатками метода связанных инвестиций — заемного и собственного капитала, отмечаемыми специалистами, являются отсутствие учета продолжительности периода капиталовложений, а также снижения или повышения со временем стоимости объекта.
Член Института оценки США Л. Эллвуд в 1959г.
Решение:
1. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:
2. Определим расчетное значение размера коэффициента потерь дохода от недозагрузки:
3.
Определим потери дохода от неоплаты и недогрузки:
тыс.
Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. [1]
1.2 Метод капитализации доходов
Данный метод используется, если:
1) потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
2) потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. [2]
Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е.
- Данным методом нельзя пользоваться в условиях кризиса, так как подразумевается изначально, что прибыль будет поступать равномерно и постоянно в течение всего временного отрезка. А кризис экономики может нарушить данные платежи, повлияв тем самым на доход, приносимый объектом в будущем.
- Также данный метод не сможет быть применен в условиях нехватки информации. Вся суть его сводится к аналитике процессов, происходящих на рынке, и выводов из них о получении будущей прибыли, если оценщик не может получить ту или иную информацию или ее просто нет, то этот метод применен быть не может по причине невозможности произведения расчетов.
- Данный метод нельзя применять при новом, открывающемся бизнесе, так как уровень его прибыли постоянным быть не может и имеет скачкообразную форму.
Для завершения процесса и выдачи результата специалист обязан:
- Точно определить временные рамки действия выдаваемого прогноза.
Дело в том, что по истечении определенного времени выданная оценка становится не актуальной в связи с необходимостью проводить ремонт или другими факторами, влияющими на стоимость объекта.
Чистый операционный доход62510907501050Весовой коэффициент, Yj0,30,250,250,2
Решение:
1. Определим общий коэффициент капитализации:
2. Определим стоимость объекта недвижимости:
тыс. руб.
Данный метод является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж
Техника группы компонентов собственности основана на предположении о том, что при наличии в объекте недвижимости физических составляющих земли и здания общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов ():
где L — доля величины стоимости земли VL в величине рыночной стоимости всего объекта VO, VB — рыночная стоимость улучшений (зданий), RL — рыночная величина коэффициента капитализации для земли, RB — рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий).