Договор аренды расторгнут а субаренды нет

Так, нельзя заставить арендодателя заключить договор аренды с прежним субарендатором, если залоговый кредитор арендодателя-должника возражает против совершения сделки (см. Определение ВАС РФ от 23.01.2014 № ВАС-19555/13 по делу № А41-13525/12). Кроме того, суд не удовлетворит требование субарендатора, если собственник решил снести недвижимое имущество, сдаваемое в аренду (Определение ВАС РФ от 07.12.2009 № 15395/09 по делу № А40-29387/08-82-273).

Судебная практика исходит из того, что арендодатель не обязан извещать субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и направлять субарендатору предложение о заключении прямого договора аренды (см. Определение ВАС РФ от 24.02.2014 № ВАС-1373/14 по делу № А09-537/2013).

Последний в данной ситуации фактически превращается в договор аренды. Заключать новый договор не потребуется.

Кроме того, арендодателю рекомендуется предусмотреть в договоре положение, обязывающее арендатора в случае досрочного прекращения договора аренды уведомить об этом субарендатора.

———————————

Пример формулировки условия:

«В случае досрочного прекращения договора аренды договор субаренды не прекращается, арендодатель по настоящему договору становится арендодателем по договору субаренды.

Арендатор обязан письменно уведомить об этом субарендатора в течение ____________ дней с момента прекращения договора аренды.

Арендатор, получивший в пользование некое имущество от собственника, может сдать его в субаренду. Но для этого необходимо получить письменное соглашение от владельца. Расторжение договора субаренды происходит в том же порядке, что и договор аренды.

Расторжение договора субаренды по инициативе субрарендатора

У данной сделки есть две стороны:

• субарендатор – это тот, который получает право временного пользования на основании договора;
• субарендодатель – дающий право пользования имуществом, с письменного согласия собственника.

Инициатором прекращения отношений может стать одна из этих сторон.

Договор аренды расторгнут а субаренды нет

ГК РФ, которая подразумевает недействительность сделки, если для заключения оной не было полученное обязательное по закону согласие третьего лица.

В нашем случае третьим лицом будет являться арендатор, а обязанность получить согласие прямо прописана в законе.

При расторжении договора арендатор будет обязан возместить все понесенные убытки, в числе которых может быть, например, возмещение ущерба имуществу, если оно повреждено субарендатором или же созданы препятствия для нормальной работы других арендаторов или самого арендодателя.

Что говорит судебная практика?

До введения в действие ст. 173.1 ГК РФ практика судов в целом была очевидна – сдача в субаренду имущества без получения явного согласия от арендодателя неминуемо влекла расторжение договора по требованию арендодателя.

Например, Постановление ФАС СКО от 3 августа 2006 г.

Подходящая формулировка может быть изложена следующим образом: «Арендодатель настоящим дает согласие на сдачу арендатором арендованного имущества в субаренду без дополнительных согласований с арендодателем».

По правилу п. 1 ст. 618 ГК РФ при досрочном прекращении основного договора аренды прекращается и производный от него договор субаренды. При этом субарендатор вправе заключить с арендодателем прямой договор на пользование имуществом, находившимся у него по ранее заключенному договору субаренды. Срок аренды по новому договору составит оставшуюся часть срока субаренды, остальные условия будут соответствовать прекращенному договору.
При этом, как указывал ВАС РФ, данное правило не распространяется на случаи продления действия договора на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 610 и п. 2 ст.

Арендодатель не вправе будет требовать от субарендатора возврата имущества (Постановление ФАС Поволжского округа от 30.08.2011 по делу N А12-17446/2010 (Определением ВАС РФ от 24.10.2011 N ВАС-13588/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Если условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды не согласовано

В этом случае досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Основания прекращения договора аренды не имеют значения: договор субаренды прекратится в любом случае.

Вместе с тем согласно п. 1 ст.

Вот только суд с большой долей вероятности откажет в иске, поскольку помещение фактически находилось в пользовании субарендатора, а потому факта неосновательного обогащения не усматривается (пример: Постановление ФАС УО от 25 июля 2011 г. N Ф09-4326/11).

Ключевые основания расторжения рассматриваемого вида договоров сформулированы в ст. 619, 620 ГК РФ. К ним относятся случаи инициативы арендодателя, если арендатор пользуется имуществом с существенным либо неоднократным неисполнением, ненадлежащим исполнением условий сделки или с нарушением назначения имущества, значительно ухудшает его, или же более двух раз не вносит оплату по истечении срока, установленного договором. Арендатор, в свою очередь, вправе потребовать досрочного расторжения договора, когда пользоваться имуществом в соответствии с его назначением или условиями договора невозможно или затруднительно в силу того, что арендодатель его не предоставляет либо создает препятствия в использовании или же в силу обнаруженных арендатором впоследствии неоговоренных недостатков предмета аренды, а также при возникновении иных обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Поэтому при составлении договора субаренды в него рекомендуется включать условие об определенном сроке, а в случае, когда такой срок истек, но субарендатор продолжает пользоваться имуществом с согласия арендатора, — составить дополнительное соглашение о продлении срока субаренды на конкретный период. В противном случае договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Статья 618 ГК РФ предполагает и другой вариант оформления продолжения пользования субарендованным имуществом после досрочного расторжения первичного договора: в договор аренды можно включить условие, согласно которому преждевременное выбытие из правоотношений основного арендатора не прекращает договора субаренды. На практике такой способ может быть обусловлен заинтересованностью арендодателя в дополнительных гарантиях бесперебойного получения прибыли от сдачи имущества в аренду.

Особенности субаренды:

• Новый договор не может быть заключен на срок более чем изначальный договор аренды;
• Всю ответственность за возможные последствия при сдаче имущества в субаренду несет первоначальный арендатор;
• Арендатор является получателем выгоды и прочих благ ввиду сдачи имущества в субаренду, перед арендодателем он же исполняет обязательства сугубо в рамках достигнутых с ним условий.

Говоря прямо, если арендатор пользуется имуществом за 50 тысяч рублей в месяц, но найдет, кому его сдать за 100 тысяч – то арендодатель не вправе предъявлять ему никаких претензий при условии соблюдения порядка сдачи имущества в субаренду.

Часть 2 ст. 615 ГК РФ дает право арендатору сдавать имущество в субаренду, но лишь с согласия арендодателя.