Бессрочные договора аренды нежилого помещения плюсы и минусы
Бланк бессрочного договора аренды можно скачать здесь.
Со стороны юридического лица выступает коммерческая или некоммерческая организация, которая имеет во владение имущество и передает его в аренду субъекту физического лица.
Надо ли регистрировать
Регистрация бессрочного договора аренды нужна в нескольких случаях:
- При длительности соглашения больше чем 12 месяцев.
- Если одной из сторон является юридическое лицо.
Если законом предусмотрено, что регистрация не является обязательной, то можно обойти данный процесс.
Если же законодательство в каких-то моментах обязывает провести регистрацию, то следует сделать так, как велит закон.
В другом случае можно вызвать к себе интерес со стороны государственных органов при проверке.
Если лицо, получившее в аренду имущество, соблюдало условия в течение всего периода действия договора, оно приобретает такое преимущественное право.
Продлить на неопределенный срок договор можно при наличии следующих условий:
- отсутствие нарушений действующего договора;
- арендатор предлагает собственнику более выгодные, чем все остальные претенденты, условия сотрудничества по новому соглашению;
- соблюдено условие о предварительном уведомлении второй стороны.
Арендатор обязан уведомить собственника в письменном виде о намерении продления договора в разумный срок до окончания действия ранее существовавшего соглашения.
Если стороны желают изменить некоторые условия договора аренды, они должны будут заключить дополнительное соглашение.
Бессрочные договора аренды нежилого помещения плюсы и минусы
Это прямо указано в ст. 60 ЖК РФ.
Законом не установлен предельный срок действия договора аренды жилого помещения, для договора найма он определён в 5 лет.
Государственная регистрация договора
Один из главных вопросов, интересующих потенциальные стороны договора, — это вопрос о том, надо ли регистрировать бессрочный договор аренды нежилого помещения или квартиры. Ведь все соглашения с имуществом должны проходить государственную регистрацию в Росреестре.
Договор аренды, заключённый на неопределенный срок, может не регистрироваться в Росреестре.
При этом ФЗ о государственной регистрации № 122 предусмотрены случаи, когда бессрочный договор аренды все же может быть зарегистрирован.
К ним относятся:
- Две стороны соглашения не смогли прийти к единому мнению и не установил конечный срок прекращения своих отношений.
Если рассматривать оба договора с точки зрения плюсов и минусов, то главным критерием будет не законодательное регулирование, а потребности бизнеса как арендатора, так и арендодателя.
Краткосрочные договоры аренды, как правило, заключаются на помещения, имеющие небольшие площади: мелкие склады, офисные помещения, торговые павильоны.
Небольшим компаниям выгоднее заключать краткосрочные договоры, которые всегда проще расторгнуть, в случае если появится более выгодное предложение по аренде. Также это выгодно начинающемуся бизнесу, т.к.
Отношения по такой аренде регулируются параграфом 4 главы 34 ГК РФ с учетом положений параграфа 1.
Основные риски при аренде коммерческой недвижимости не отличаются от рисков при обычной аренде – со стороны арендодателя — невнесение арендной платы, нанесение ущерба помещению, со стороны арендатора – чинение препятствий в пользовании помещением, досрочное расторжение договора арендодателем при смене собственника, отказ от продления договора на новый срок.
Большей части рисков поможет избежать заключение долгосрочного договора аренды, однако он в свою очередь также имеет свои минусы, и может оказаться менее выгодным, чем краткосрочный договор.
Краткосрочным договором аренды считается договор, заключенный сроком до одного года, при этом на практике договор обычно заключается на 11 месяцев.
- Непосредственно сам предмет договора аренды нежилого помещения (в этом пункте необходимо конкретизировать объект аренды, его местоположение, площадь и иные характеристики).
- Платежи и расчеты (этот пункт несет в себе информацию о размере арендной платы, о сроках ее погашения, о порядке внесения средств (ст. 654 ГК РФ)). При отсутствии этого важного условия, договор теряет свою юридическую силу и считается ничтожным.
И понять необходимость дополнительных условий – здесь потребуется внести пункт срока аренды.
Правила составления
Итак, помещение нашлось, все необходимые условия с собственником обговорены и теперь осталось сделать последнее – оформление.
Данный вид договора относится к типовым бумагам, а значит, произвольная форма этого документа недопустима.
Договор аренды на жилое помещение аналогичное договору нежилого. Особенности правоотношений между участниками аренды устанавливаются гл.
34
В сделке могут участвовать как физические, так и юридические лица. Юр. лицо в данной ситуации наиболее выгодно для заключения сделки, поскольку в ситуации неплатежеспособности у них непременно есть остатки на счетах.
Если заключается между физическим лицом и организацией
Если договор заключается между физическим лицом и юридическим, то это называется аренда (отличие от договора найма).
Договор составляется согласно образцу, только отличие в том, что физ.
лицо предоставляет паспорт РФ, а юр.
Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” к неопределенному сроку не применяется понятие “не менее года”.
Поэтому, если стороны при заключении договора аренды не установили его срок или указали, что договор заключается на неопределенный срок, его не требуется регистрировать, поскольку согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания (сооружения), заключенный только на срок не менее одного года. Аналогичный вывод суды делают и в отношении договоров, возобновленных на неопределенный срок.
Государственная регистрация возобновленного договора аренды
Если стороны после истечения срока договора аренды не прекратят его исполнять, т.е.
Однако в том случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, законодательство прямо предусматривает возможность каждой из сторон отказаться от такого договора с минимумом формальностей. Пункт 2 ст. 610 ГК РФ требует в этой ситуации лишь предупредить контрагента за определенное время о желании отказаться от договора: при аренде движимого имущества предупреждение следует направить за один месяц до прекращения договора, при аренде недвижимости — за три месяца.
ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”).
- объекты недвижимости, не являющиеся самовольными постройками и расположенные на земельных участках, относящиеся к государственной или муниципальной собственности ( п.3 ст. 28 ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”);
- лесные участки (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ);
- водные объекты (п. 2 ст. 12, ст. 14 Водного кодекса РФ) и т.д.
Заключение договора аренды на неопределенный срок
Аренда помещения на неопределенный срок – это неопределенный промежуток времени, в течении которого арендатор вправе владеть и (или) пользоваться помещением. Именно за этот период времени он вносит арендную плату.
Для того чтобы заключить договор аренды на неопределенный срок можно:
1.