43 какие земли не подлежат кадастровой оценке
Площади почвенных разностей в составе земельного участка для целей Указаний определяются путем соотнесения границ почвенных разностей, устанавливаемых на основе крупномасштабных почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного использования, устанавливаемых на основе данных ЕГРН.
В случае отсутствия сведений о местоположении границ земельных участков, устанавливаемых на основе данных ЕГРН, для целей Указаний возможно проводить оценку земельных участков в границах территорий бывших хозяйств (колхозы, совхозы и прочее). При этом имеющиеся почвенные характеристики по бывшим хозяйствам, соответственно, применяются к данным земельным участкам, входящим в границы территорий, занимаемых бывшими хозяйствами.
Очевидно, что результат при этом подходе будет более объективным.
Чтобы нивелировать разницу, в марте 2020 года в закон № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29.07.1998 были внесены изменения, предусматривающие применение методик, которые позволят приблизить конечный результат к реальной, иными словами, рыночной стоимости (РС).
Проведение процедуры кадастровой оценки объектов недвижимого имущества в России — прерогатива Федеральной Службы Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии.
Услугу организуют сотрудники территориальных подразделений Росреестра по месту расположения недвижимости путем заключения договора с независимым оценщиком о выполнении соответствующего комплекса работ.
Во время кризиса отмечается падение спроса на многие материальные ценности, в результате чего их стоимость снижается.
43 какие земли не подлежат кадастровой оценке
В случае невозможности рассчитать чистый операционный доход и (или) ставки капитализации на основании рыночной информации применяются показатели, указанные для целей Указаний в приложениях № 11 и № 12 к Указаниям, в случае если они подтверждаются данными соответствующего сегмента рынка недвижимости.
Для объектов недвижимости с ярко выраженными колебаниями доходов рекомендуется использовать расчет дисконтированием денежных потоков. При расчете дисконтированием денежных потоков рекомендуется использовать номинальную ставку дисконтирования, а в модель определения кадастровой стоимости закладывать прогнозную инфляцию в рассматриваемом сегменте рынка недвижимости.
Метод дисконтирования денежных потоков применяется к будущим денежным потокам с любым прогнозом изменения во времени и определяет их текущую стоимость путем дисконтирования по ставке, соответствующей доходности инвестиций.
Указаниям:
1) 1 сегмент «Сельскохозяйственное использование»;
2) 2 сегмент «Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)»;
3) 3 сегмент «Общественное использование»;
4) 4 сегмент «Предпринимательство»;
5) 5 сегмент «Отдых (рекреация)»;
6) 6 сегмент «Производственная деятельность»;
7) 7 сегмент «Транспорт»;
8) 8 сегмент «Обеспечение обороны и безопасности»;
9) 9 сегмент «Охраняемые природные территории и благоустройство»;
10) 10 сегмент «Использование лесов»;
11) 11 сегмент «Водные объекты»;
12) 12 сегмент «Специальное, ритуальное использование, запас»;
13) 13 сегмент «Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка»;
14) 14 сегмент «Иное использование» — вид использования земельных участков, не указанный в предыдущих 13 сегментах.
Под оборудование для открытых стоянок автомобильного транспорта07:0237.2Автомобильный транспорт. Размещение депо (устройства мест стоянок) автомобильного транспорта, осуществляющего перевозки людей по установленному маршруту07:0247.2Иной вид использования в сегменте «Транспорт» 8.
Индивидуальный подход
Индивидуальный метод требует, чтобы оценщик, наряду с изучением характеристик в техпаспорте, проводил осмотр самого объекта. Так он сможет получить важную информацию, влияющую на цену недвижимости, например:
- вид из окна квартиры;
- близость к остановкам общественного транспорта;
- непосредственное окружение и так далее.
Все эти сведения должны быть использованы для формирования РС данного объекта.
Применение сравнительного метода
Сущность сравнительного подхода состоит в том, что заключение о рыночной цене недвижимости формируется на основании анализа сведений о стоимости сделок аренды или купли-продажи с аналогичными по набору факторов ценообразования объектами.
Отметим, что 12.05.2017 Минэкономразвития утвердило Приказом №226 «Методические указания о государственной кадастровой оценке».
Указаний относятся земельные участки с кодами расчета видов использования: 10:010; 10:020; 10:030; 10:040.
9.2.2.3.2. Земельные участки, занятые защитными, эксплуатационными или резервными лесами, для целей Указаний включают:
1) земельные участки, занятые спелыми и перестойными насаждениями, пригодными для осуществления рубок лесных насаждений (далее — земельные участки, занятые спелыми насаждениями);
2) земельные участки, занятые приспевающими насаждениями;
3) земельные участки, занятые насаждениями, которые не входят в категорию приспевающих, спелых и перестойных лесов, поскольку заняты молодняками, средневозрастными насаждениями (далее — земельные участки, занятые неспелыми насаждениями);
4) земельные участки, не покрытые лесной растительностью, но предназначенные для ее восстановления (далее — земельные участки, не покрытые лесом).
9.2.2.3.3.
— соответствия вида функции влияния каждого ценообразующего фактора (графическое отображение) характеру такого влияния, имеющемуся на рынке недвижимости;
— по t — критерию Стьюдента;
— по средней ошибке аппроксимации;
— по коэффициенту детерминации ;
— по расчетному значению F — критерия Фишера.
Показатели , F — критерий Фишера являются второстепенными, не имеющими самостоятельно значения, так как требования к ним выполняются автоматически при выполнении остальных требований.
Выбранная для определения кадастровой стоимости статистическая модель должна быть объяснимой с точки зрения рыночных данных и закономерностей ценообразования, а также обладать свойством статистической устойчивости (сбалансированности), то есть не изменять существенно своих результатов при удалении из обрабатываемой выборки отдельных объектов недвижимости.
7.2.2.
При определении кадастровой стоимости ОКС исключается стоимость земельного участка, на котором он расположен.
При определении кадастровой стоимости ОКС не учитываются:
движимое имущество, в том числе временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки, не имеющие прочной связи с землей, перемещение которых возможно без несоразмерного ущерба их назначению;
все объекты, расположенные за границами ограждающих конструкций ОКС, либо при отсутствии ограждающих конструкций ОКС — за внешними границами опорных частей и (или) пятна застройки ОКС;
предметы декоративно — прикладного искусства (для объектов культурного наследия);
влияние предпринимательской деятельности, осуществляемой в ОКС;
прочие объекты, влияющие на стоимость ОКС, но не относящиеся к неотделимым улучшениям ОКС.
1.15.
Конституции РФ, рассматриваемых в единстве с правовыми позициями КС РФ по вопросам действия во времени нормативных правовых актов, влияющих на определение налоговой базы по земельному налогу, следует, что нормативные положения, содержащиеся в актах земельного законодательства, в той мере, в какой они определяют формирование налоговой базы по земельному налогу и тем самым непосредственно интегрированы в нормативно-правовой механизм регулирования налоговых отношений, не могут проявлять свое регулятивное воздействие в налоговой сфере по правилам, отличным от тех, которые установлены в отношении собственно актов законодательства о налогах и сборах, и соответственно они порождают юридически значимые последствия и подлежат применению для целей исполнения обязанности по уплате земельного налога начиная с того момента, который определяется в общем порядке, установленном на основании ст. 5 НК РФ.
Внеочередная кадастровая оценка в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости по основанию установления рыночной стоимости в отношении тридцати и более процентов объектов недвижимости проводится в соответствии с требованиями Указаний, за исключением требований глав II, XI Указаний.
13.2. Внеочередная кадастровая оценка в случае снижения индекса рынка недвижимости проводится путем корректировки кадастровой стоимости объектов недвижимости на индекс рынка недвижимости.
Приложение № 1 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 г.