Договор купли продажи земельного участка с рассрочкой платежа и залогом

Можно ли и как купить и продать землю с домом и без с рассрочиванием платежа

Гражданский Кодекс в 336 статье разрешает продажу и куплю земли и домов в рассрочку. Важно понимать, что есть исключения, когда землю вовсе нельзя продавать. К таковым относится государственная или муниципальная земля, а также заповедные земли и те, которые признаны историческим наследием.

Во всех иных случаях, при наличии у продавца прав на данный участок, он может продать его в рассрочку.

Отличия продажи в рассрочку касаются:

• Указания способа платежа и долговых обязательств;
• При регистрации в Росреестре будет указано, что продать, подарить или передать в наследство этот участок нельзя до момента погашения долгов по платежам.

Особенно важно внимательно отнестись к наличию официальных обременений, таких как сервитут и залог.

• Статьи 488 и 489 указывают на то, что объект признается находящимся в залоге до полного выполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.
• В статье 549 оговаривается сам договор продажи недвижимости и форма договора продажи недвижимости (ст. 550).
• Речь идёт о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (ст. 551).
• Определение предмета в договоре продажи недвижимости – статья 554.
• Цена в договоре продажи недвижимости – статья 555.
• Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества – статья 557.

А также «Земельный кодекс Российской Федерации», «О предмете залога» статья 336 ГК РФ.

Статья 557 ГК РФ.

Договор купли продажи земельного участка с рассрочкой платежа и залогом

Предмет договора

Им выступает конкретный земельный участок, который продается.

Необходимо указать такие его характеристики:

• кадастровый номер;
• площадь;
• адрес;
• границы участка.

Кроме данных характеристик, при помощи которых можно идентифицировать земельный участок, также нужно указать и факт наличия прав собственности на него с подтверждающим это документом. Например, это может быть свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, мены, дарения и т. п.

Порядок оплаты

Это наиболее важная часть договора, которая и отображает его основные особенности. В этой части необходимо обязательно прописать, что участок продается с рассрочкой платежа, а также указать:

• период, на который она предоставляется;
• общую стоимость участка;
• периодичность внесения платежа;
• способ оплаты (наличными, безналичным расчетом, в виде товара или продукции и т.

Договор купли продажи земельного участка с отсрочкой платежа и залогом

Также стороны могут определить их самостоятельно и по своему усмотрению — главное, чтобы они также не противоречили положениям нормативно-правовых актов.

Заключительные положения

Здесь обычно указывается, подлежит ли договор нотариальному удостоверению, как решаются возможные споры, а также момент вступления документа в силу (после регистрации в Росреестре).

В конце стороны ставят свои подписи, подтверждая согласие с приведенными в документе условиями. Кроме приведенных выше пунктов, в договор могут быть внесены и другие условия, выбранные сторонами. Это связано с тем, что в законодательстве не предусмотрено установленной формы этого документа.

Однако стоит учесть, что предмет договора и цена недвижимости — это его существенные условия, которые не подлежат изменению и обязательно должны присутствовать в документе.

Договор купли продажи земельного участка с отсрочкой платежа и залогом образец

Факт реализации будут подтверждать два документа, одновременно вступивших в юридическую силу.

Отличие данного вида договора от стандартного

Договор купли-продажи с предусмотренной рассрочкой платежа отличается от стандартного соглашения по следующим параметрам:

1. До момента проведения окончательных финансовых расчетов право собственности будет сохраняться за продавцом объекта. Покупатель не сможет совершать с участком никаких юридических действий.
2. Возникновение долговых обязательств.
3. Отличается способ оплаты.
4. Указывается размер первоначального взноса в процентном соотношении к сумме сделки.

Договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа и залогом

• Акт о согласовании границ участка.
• Письменное и заверенное нотариусом согласие супруга (супруги), если объект находится в совместной собственности.
• Акт приема-передачи.
• Кадастровый паспорт.
• План участка.
• Выписка из Росреестра, подтверждающая отсутствие обременений.
• Согласие, выданное органами опеки и попечительства, если продаваемый объект затрагивает интересы несовершеннолетних граждан.
• График ежемесячных платежей (нуждается в нотариальном заверении).
• От покупателя продавец может потребовать документальное подтверждение прав первоочередного выкупа объекта, а также платежеспособности.

Как оформить договор

При составлении соглашения стороны обязаны руководствоваться регламентом Федерального законодательства.

• 488 и 489. В этих статьях указано, что объект находится в состоянии залога, пока покупатель не погасит долговые обязательства;
• 549 и 550 определяют форму договора продажи недвижимости;
• 551-я. Эта статья определяет процесс регистрации права собственности на недвижимость;
• 554-я статья определяет предмет договора;
• Требования к отображению цены в купчей указаны в статье 555;
• В 557 статье указана ответственность за передачу недвижимости в ненадлежащем состоянии.

Помимо этих разделов Гражданского кодекса, отношения по оформлению купчей регулирует Земельный кодекс РФ.

Плюсы и минусы для сторон

Главный плюс для продавца при заключении договора купли-продажи земельного участка в рассрочку связан с возможностью сохранить текущую цену.

Это выгодно в условиях снижения цен на рынке.

Приобретаемый участок до момента полного финансового расчета будет находиться в залоге.

• Ст. 549, 550. Регламентируется порядок составления договора купли-продажи с предусмотренной рассрочкой платежа.
• Ст. 551. Определяется обязанность покупателя провести регистрацию права собственности на приобретенный объект.
• Ст.

  554. Регламентируется предмет соглашения.

• Ст. 555. Определяются требования к формированию стоимости участка.
• Ст. 557. Регулируются права и обязанности для покупателей, продавцов.
• Если на участке расположен дом, то сторонам придется составлять два договора купли-продажи с предусмотренной рассрочкой платежа, отдельно для каждого объекта.

• Документы, которые подтверждают платежеспособность (если расчеты производятся с использованием материнского капитала или банковского займа).
• Нотариально заверенное согласие супруга на осуществление сделки в отдельных случаях.
• В случае затрагивания сделкой прав несовершеннолетних потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Перечень документов, который должен быть предоставлен сторонами при купле-продаже земельного участка, мы рассматривали тут, а что потребуется подготовить для сделки с ЗУ и домом, читайте здесь.

Особенности договора

Структура и содержание

Договор должен включать:

В преамбуле договора купли-продажи участка данные прописываются полностью, без сокращений.

• Квитанция об оплате пошлины;
• Передаточный акт;
• График платежей, если он отдельно заверен нотариусом;
• Акт о согласовании границ;
• Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений;
• Если сделка касается прав несовершеннолетних, то нужно ещё согласие органов опеки.

Дополнительно у покупателя могут потребовать документы, подтверждающие его платёжеспособность и наличие у него прав первоочередного выкупа.

Особенности договора

Рассмотрим подробно все пункты договора, его составление по образцу и возможные вариации.

Структура и содержание

Продажа земельного участка в рассрочку происходит по договору, который в обязательном порядке включает:

• Во вступлении нужно указать данные из паспортов, адреса прописки и другие реквизиты участников сделки;
• Нужно детально описать сам участок, который продаётся.

Важный пункт о штрафных санкциях, случаях расторжения или аннулирования договора.

Порядок оплаты

Совершается строго по графику платежей, прилагаемому к договору купли-продажи. В случае невыполнения обязательств покупателем, полагается выполнять действия, указанные в разделе штрафов, вплоть до аннулирования сделки. График обязательно содержит:

• Сумму первого платежа в рублях или процентах прописью.
• Сумму ежемесячного платежа в рублях прописью.
• Дату ежемесячного платежа.
• Дату последнего платежа.

Кто подписывает документ и нужно ли заверять?

Договор должен быть подписан двумя сторонами сделки, покупателем и продавцом, если в заключении сделки не участвуют третьи лица.