Ндс у застройщика дду когда начислять к вычету

Дебет 08 Кредит 10 (26, 60, 69, 70…) – списаны затраты на строительство объекта при выполнении работ собственными силами.

Как правило, договоры участия в долевом строительстве жилого дома носят долгосрочный характер. Выручку по долгосрочным договорам отражайте способом «по мере готовности» (п. 17 ПБУ 2/2008). Подробнее об учете выручки таким способом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда.

При строительстве собственными силами выручка от реализации услуг застройщика в отношении дольщиков не формируется, поскольку застройщик выступает в качестве подрядчика.

В составе расходов учитывайте затраты застройщика на выполнение работ по строительству жилого дома (п.

Налог на прибыль

Застройщик, который является юрлицом и плательщиком налога на общих основаниях, освобождается от уплаты налога на прибыль в части операций по ДДУ.

В соответствие с пп.14 п.1 ст. 251 НК РФ, имущество и средства, полученные налогоплательщиком по договору целевого финансирования, исключаются из налогооблагаемой базы для расчета налога на прибыль.

Застройщик вправе принять налоговую льготу при условии, что сумма получена в качестве оплаты доли в строительстве, в соответствие с положениями закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве».

Из расчета налогооблагаемой базы налога на прибыль застройщик может исключить суммы, полученные от дольщиков по ДДУ и использованные непосредственно на строительство жилого дома (комплекса, т.п.), указанного в договоре. Кроме того, в соответствие с п.2 ч.1 ст.

Ндс у застройщика дду когда начислять к вычету

С оплатой работ и услуг застройщика связана вся сумма средств, полученных от дольщиков (пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Следовательно, в налоговую базу по НДС должны быть включены обе части — и часть 1, и часть 2 — цены договора. При получении всей суммы финансирования до начала работ с нее нужно начислить НДС, как с аванса (п. 1 ст. 167 НК РФ).

Застройщик имеет право принимать к вычету весь «входной» НДС в обычном порядке. Правомерность применения вычета застройщиком в случае применения им порядка налогообложения как у генерального подрядчика подтверждается Письмом Минфина России от 24.08.2005 N 03-04-10/07.

Соответственно счета-фактуры поставщиков застройщик в обычном порядке отражает в книге покупок.

А на свои работы и услуги также в обычном порядке застройщик выставляет дольщикам счета-фактуры, которые отражает в книге продаж.

Вариант 3.

НК РФ, обязан выставить счет-фактуру дольщику и, соответственно, исчислить со стоимости соответствующей доли сумму НДС, подлежащую уплате в бюджет.

Согласно разъяснениям, изложенным в письме Минфина России от 08.06.2011 N 03-07-10/11, в случае, если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, применяет освобождение от обложения НДС на основании пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ и своими силами обязуется построить жилой дом, непосредственно выполняя строительно-монтажные работы, то в соответствии с п. 1 ст. 154 НК РФ денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, включаются в налоговую базу у застройщика как оплата (частичная оплата), полученная в счет предстоящего выполнения работ, подлежащих обложению НДС.

РФ (далее — НК РФ) отсутствуют специальные нормы, регламентирующие порядок налогообложения денежных средств, поступающих застройщику от участников долевого строительства.

Минфин РФ в разъяснениях по данному вопросу выделяет три различных объекта обложения НДС:

— денежные средства, поступающие от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат на строительство;

— денежные средства, поступающие от участников долевого строительства на оплату услуг застройщика;

— экономия застройщика (превышение суммы денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, над фактическими затратами по переданной части объекта недвижимости).

По мнению Минфина РФ, порядок налогообложения зависит от того, осуществляет ли застройщик (полностью или частично) строительство многоквартирного дома собственными силами, или нет.

1.

В первом случае застройщик оказывает только услуги по организации строительства, не выполняя СМР, даже частично. Зависит ли порядок исчисления НДС от способа строительства?

Регулирующие органы считают, что порядок исчисления этого налога зависит от способа строительства. В частности, в случае выполнения СМР силами застройщика (в том числе с привлечением подрядных организаций) денежные средства участников признаются полученными в счет оплаты работ по строительству МКД и облагаются НДС в общеустановленном порядке, то есть застройщик:

• начисляет «авансовый» и «отгрузочный» НДС;

• принимает к вычету суммы «входного» налога по расходам на строительство и собственное содержание.

Данная позиция отражена в письмах Минфина России от 01.06.2015 № 03-07-10/31550, от 26.10.2011 № 03-07-10/17 и от 25.03.2008 № 03-07-10/02.

Пример организации распределения входного НДС рассмотрен в рекомендации № 3.

1. Застройщик-заказчик строительства при строительстве нежилых помещений подрядным способом вправе принять входной НДС к вычету в течение трех лет после того, как товары (работы, услуги) были приняты к учету. При этом товары (работы, услуги), приобретенные для этого строительства, считаются принятыми на учет после отражения их на счете 08. Такой порядок установлен в статьях 171 и 172 Налогового кодекса РФ.
   Таким образом, срок принятия к вычету НДС застройщиком-заказчиком не связан с датой получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию и зависит только от даты принятия на учет товаров (работ, услуг).

То есть в момент отражения расходов на строительство на счете 08. Такой вывод следует из письма Минфина России от 1 июня 2015 г. № 03-07-10/31550.

Обоснование

Из рекомендацииОльги Цибизовой, заместителя директора департамента налоговой и таможенной политики Минфина России

Олега Хорошего, начальника отдела налога на прибыль организаций департамента налоговой и таможенной политики Минфина России

Строительство собственными силами

Если застройщик строит жилой дом собственными силами (в т. ч. частично привлекая подрядчиков), то он выполняет функции подрядчика.

Затраты на строительство жилого дома учитывайте на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (письмо Минфина России от 18 мая 2006 г.

• суммы, поступившие от дольщиков ДДУ жилого дома, отражаются отдельно от сумм оплаты по ДДУ коммерческого и производственного назначения;
• средства, использованные застройщиком на строительство других объектов (не указанных в ДДУ), отражаются отдельно от средств целевого использования;
• отдельно отражаются суммы, поступившие застройщику в качестве оплаты за услуги, на которые не распространяются нормы закона №214-ФЗ.

Для обеспечения требований раздельного налогового учета застройщик использует унифицированные формы (Книга учета доходов и расходов, Журнал счетов-фактур, т.п.) в электронном виде либо на бумажном носителе.

Читайте также статью ⇒ “Регистрация договора долевого участия в Росреестре“.

Налоговый вычет для участника ДДУ

Налоговые льготы в рамках ДДУ предоставляются не только застройщикам, но и участникам договора.

При этом застройщик должен обеспечить раздельный учет операций, облагаемых и не облагаемых НДС (п.4 ст.149 НКРФ).

Сумму «входного» НДС по расходам на строительство (включая расходы на оказание услуг застройщика), которые осуществляются за счет средств дольщиков, учитывайте в стоимости приобретенных товаров (работ, услуг, имущественных прав) (подп.3 п.2 ст.170 НКРФ).

Если застройщик строит жилой дом (часть жилого дома) за счет собственных средств (с целью дальнейшей продажи квартир), то выручку от реализации таких квартир он отражает:

• на дату подписания документов о передаче и представления документов на госрегистрацию квартиры– при методе начисления (п.3 ст.271 НКРФ);
• в момент получения оплаты – при кассовом методе (п.2 ст.273 НКРФ).

Подробнее об учете доходов и расходов от реализации продукции при расчете налога на прибыль см.