Продажа недвижимого имущества предпринимателей в 2018 году и ндфл

Еще читайте: производственный календарь на 2020 год утвержденный Правительством РФ word

Если же квартиры не использовались в предпринимательской деятельности и в ЕГРИП нет соответствующего ОКВЭДа по операциям с недвижимостью, а в аренду сдавались только нежилые помещения, то продажа квартир подпадает под налогообложение НДФЛ (13%). То есть, НДФЛ надо платить, если продаваемое имущество использовалось только в личных целях. При продаже имущества, которое предприниматель в бизнесе не использовал, платят НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Дело в том, что предприниматель является физлицом (ст. 23 ГК РФ, ст. 11 НК РФ). А его имущество юридически не разграничено на имущество, которое можно использовать в бизнесе и в личных целях (постановление КС РФ от 17.12.96 № 20-П).

Например, использование квартиры, помещения или авто в бизнесе обязывало собственника платить НДФЛ при их продаже при любом сроке владения.

Кроме того, с 1 января 2019 года освобождением по п. 17.1 ст. 217 НК РФ вправе воспользоваться как резиденты, так и нерезиденты России.

Право получения имущественного вычета

С 1 января 2019 года плательщики НДФЛ также могут получить имущественный вычет также при продаже:

— жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков и долей в них;

— транспортных средств.

Сумма вычета равна разнице между фактическими затратами и той суммой, которую предприниматель учел в составе:

— расходов при исчислении ЕСХН или налога по УСН с объектом «доходы, уменьшенные на расходы»;

— профессиональных налоговых вычетов.

Для этого в инспекцию нужно представить документы, подтверждающие расчет имущественного вычета.

Продажа недвижимого имущества предпринимателей в 2018 году и ндфл

Сам факт покупки и продажи имущества, зарегистрированного на физлицо в период осуществления им предпринимательской деятельности, не является основанием для включения доходов от продажи такого имущества, в налоговую базу по УСН (Постановление АС УО от 23.08.2017 № Ф09-3496/17 по делу № А76-18818/2016).

В письме Минфина от 19.12.2017 № 03-11-11/84868 даны рекомендации по разграничению доходов предпринимателя от продажи недвижимого имущества на полученные от предпринимательской деятельности и на доходы, полученные физическим лицом.

Так, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный ИП в ЕГРП, признаются доходами от предпринимательской деятельности.

Рекомендуется нанять опытного бухгалтера-аудитора, который подскажет как рассчитать налог с продажи коммерческой недвижимости и учесть все расходы (например, на ремонт помещения), а также сделает отчетность для сдачи в налоговый орган.

Плюсы и минусы участия в долевом строительстве по мнению эксперта

Сделка отображается во многих бумагах, таких как:

1. Бухгалтерский баланс.
2. Банковская выписка движения средств.
3. В выписках из Росреестра или МФЦ.

Как продать коммерческую недвижимость?

Перед тем, как продавать площадь, сначала определяются в цене.

Такие условия предоставления имущественного налогового вычета указаны в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 НК.

Сумма имущественного налогового вычета не зависит от того, кто покупатель. Так, например, при продаже имущества взаимозависимому лицу (члену семьи или близкому родственнику) право на имущественный налоговый вычет сохраняется в полном размере (письмо Минфина от 29.10.2010 № 03-04-05/9-656).

Доход от продажи имущества, используемого в деятельности, переведенной на УСН, НДФЛ не облагается

Ситуация: Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН с объектом налогообложения доходы, в своей предпринимательской деятельности использовал принадлежащие ему на праве собственности две квартиры.

Теперь коммерсант планирует продать эти квартиры.

ФНС России использовала несколько иную формулировку, указав, что освобождаются от НДФЛ «бывшие индивидуальные предприниматели, которые использовали это имущество в своей деятельности».1

Такая формулировка вызывает несколько вопросов:

• сможет ли физическое лицо, которое не зарегистрировало ИП, но осуществляло предпринимательскую деятельность, воспользоваться льготой?
• Когда предпринимательская деятельность с использованием данного имущества должна была прекратиться?

С другой стороны, раз в НК РФ о «бывших предпринимателях» нет ни слова, то, на мой взгляд, причин для беспокойства нет.

В дальнейшем при рассмотрении конкретных ситуаций всегда следует учитывать данное нововведение.

Критерий «систематическое получение прибыли»

Понятие «систематическое получение прибыли» прямо не закреплено в НК РФ или ГК РФ.

Юридическая Компания-Аудит»

специально для ГАРАНТ.РУ

В Налоговом кодексе определение предпринимательской деятельности отсутствует, поэтому на основании ст. 11 НК РФ следует обратиться к формулировке, указанной в Гражданском кодексе: под нею понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 16 июля 2015 г.
№ 1770-О указал, что данное понятие носит общий характер нормы-дефиниции, поэтому вопрос о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела.

Отсутствие четких критериев приводит к большому количеству споров в судебных инстанциях.

В случае их продажи физическое лицо или ИП будет исчислять НДФЛ независимо от срока владения. Льгота п. 17.1 ст. 217 НК РФ на доходы от продажи такого имущества распространяться не будет.

Обратите внимание: 2018 год был рекордным по числу принятых законов.

Госдума за последние три года принимала больше 500 законов в год. Рекордным стал 2018 год, когда депутаты и сенаторы рассмотрели, а президент подписал 575 законов.

Из них 107 прямо или косвенно связаны с налогами. В НК РФ внесли изменения 42 закона. Никогда еще депутаты не работали над законодательством так активно.
Со всеми обновлениями необходимо разобраться и учесть их в работе.

Для сравнения: в 2017 году Госдума приняла 512 законов, из которых в 97 упоминаются налоги.

Поэтому придется уплатить налог при продаже недвижимости по установленному налогоплательщиком режиму налогообложения.

Вопрос отнесения имущества к предпринимательской деятельности также непростой и зависит от конкретных ситуаций.

Анализ судебной практики показывает, что определяющим фактом является использование имущества для удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных не связанных с предпринимательской деятельностью потребностей (Определение Конституционного суда РФ от 29 мая 2018 № 1122-О, Определение Верховного Суда РФ от 4 мая 2016 г. № 301-КГ16-3363 по делу № А38-2555/2015). Четкие критерии отсутствуют, поэтому каждую ситуацию следует рассматривать индивидуально.

Многим, думаю, интересен вопрос, является ли продажа квартиры, сдаваемой ранее в аренду, доходом от предпринимательской деятельности? Все зависит от обстоятельств сдачи недвижимости в аренду.

Данные изменения в пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ внесены Законом № 424-ФЗ.

При продаже имущества, которое было в собственности менее установленного срока владения, необходимо исчислить и уплатить в бюджет НДФЛ. Однако с 1 января 2019 года эту сумму можно уменьшить, применив имущественный налоговый вычет.

Бывшие предприниматели также могут использовать имущественный вычет в части затрат, если срок владения таким имуществом меньше минимально установленного срока

Официальных разъяснений пока нет. ФНС России разместила на своем сайте nalog.ru разъяснения о новом порядке налогообложения доходов при продаже имущества, ранее используемого ИП (информация от 17.12.2018).