Передача прав аренды здания в залог

Обзор документа

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 декабря 2014 г. N Ф05-14169/14 по делу N А40-187898/2013 (ключевые темы: ипотека — залог права аренды — муниципальная собственность — договор аренды земельного участка — неустойка)

г. Москва 11 декабря 2014 г.Дело N А40-187898/13-41-1730

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Русаковой О. И., Борзыкина М. В.,

при участии в заседании:

от истца — Чалышева А.А. по доверенности от 20.12.2013 N 33-Д-883/13-(о)-о,

от ответчика — Терещенко А.Ю.

<1 См.: Постановления ФАС Центрального округа от 16.04.2012 по делу N А35-5395/2010, ФАС Уральского округа от 22.05.2012 N Ф09-2011/12 по делу N А76-8020/2009.

Как видно из рассмотренных нами примеров, при залоге только права аренды залог не сохраняется при расторжении договора аренды, соответственно, права залогодержателя не защищены от возможного прекращения ипотеки на основании отказа от договора (если договором аренды допускается односторонний порядок его расторжения), дополнительного соглашения или судебного акта о расторжении договора аренды.

Включение в договор аренды условия о невозможности его расторжения без согласия залогодержателя достаточно проблематично с практической точки зрения. Как правило, предлагается в залог право аренды муниципальных или государственных земель, а публичные собственники крайне неохотно идут на подобные ограничения своих прав.

Передача прав аренды здания в залоге

Как правило, залогодатель должен учитывать ряд определенных моментов при ипотеке права аренды земельного участка:

• Возможно понадобится оплачивать выезд специалистов банка к земельной собственности в целях оценки и анализа ликвидности участка;
• В большинстве ситуаций банк взамен на залог права аренды земли предоставит небольшую сумму денег и на короткий срок;
• При залоге такого имущества срок кредитования будет соответствовать сроку действия арендного договора;
• Важное условие в том, что все строения на земельном участке должны принадлежать на праве собственности или в аренде у залогодателя.

В программах такой ипотеки банки в обеспечение кредита принимают право аренды земли. Подобный залог банковские организации оформляют только на период строительства.

Передача прав аренды здания в залоге у банка

Если по арендному соглашению предписаны другие условия получения согласия владельца, то стороны – участники договора должны опираться именно на них.

Пошаговая инструкция по оформлению

Оформление в залог права аренды земельного участка производится по следующей схеме:

1. Сначала арендатор должен получить разрешение от землевладельца на залог прав.Юристами рекомендовано взять согласие, хотя согласно ЗК РФ можно его и не получать. Дело в том, что в отсутствие согласия собственника, сделку могут признать недействительной.
2. Обратиться в банк и получить предварительное одобрение.
3. Заключение соглашения о залоге прав аренды земли.
4. Регистрация в соответствующих органах. Согласно Земельному кодексу, любая ипотека должна быть зарегистрирована в органах Регпалаты.

Передача прав аренды здания в залог птс

Для этого используется заказное письмо с описью вложений и уведомлением о вручении.

Обратите внимание, что если срок арендных отношений по договору меньше пяти лет, то получить согласие необходимо в том числе у муниципальных или государственных органов.

В некоторых случаях собственник может отказать в разрешении на оформление ипотеки с таким обеспечением. К примеру, если арендатор показал себя недобросовестным и имеет задолженность по арендной плате или на участке есть незаконные строения.

Договором аренды может быть предусмотрен иной порядок получения согласия от собственника. Если этот пункт прописан, то следует действовать в соответствии с положениями соглашения.

Заключение договора с банком

Прежде чем оформить договор, банк осуществит предварительную оценку ликвидности прав аренды на земельный участок.

Если в соглашении указано промышленное или сельскохозяйственное назначение территории, или даже под застройку офисными или торговыми помещениями, заложить такую аренду нельзя;

• ипотечный заём нельзя обеспечить арендным договором, если участок находится в муниципальной собственности без аренды строения, которое на нём возведено;
• так же обеспечение займа невозможно конфискованными или обременёнными территориальными наделами.

По действующим принципам ипотечного кредитования банк берёт имущество в качестве залога, чтобы в будущем продать его, если заёмщик окажется банкротом.

России под залог в ипотеку можно сдать не только жилье, но и право аренды земельного участка.

Законодательство

Земельный кодекс РФ провозглашает принцип единства судьбы земельного участка с прочно связанным с ним недвижимым имуществом. В этом заключается специфика правового регулирования отношений по земельному участку в гражданско-правовом обороте.

В соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке, прямо соотносящейся пункту 3 статьи 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения проводится только вместе с ипотекой земельного участка по тому же договору аренды на землю, на котором располагается здание и сооружение.

Однако пункт 1 статьи 64 того же закона об ипотеке делает небольшое отступление от принципа единства участка и находящейся на нем недвижимости, закрепляя, что иной вариант может быть предусмотрен самим договором о залоге аренды земельного участка.
Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» относительно собственности была изложена позиция о невозможности оспаривания залогодержателем сделок с заложенным имущества, кроме тех, право оспаривания которых прямо предусмотрено законом.

Указанный ограничительный подход относительно права залогодержателей заложенного имущества, находящегося в собственности залогодателя, несомненно, будет перенесен на возможности оспаривания залогодержателем права аренды.

Несмотря на то что суды полагают необходимым обязательное привлечение залогодержателей при расторжении договоров аренды, обремененных ипотекой, в соответствии с п. 1 ст.

При этом не имеет правового значения, был ли заключен договор перенайма между предыдущим собственником здания и нынешним <2.<2 См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N 8354/10 по делу N А41-10798/09.

Поэтому необходимо брать в залог недвижимость на арендованном земельном участке, описывая его в договоре ипотеки. Если объекты еще не возведены, а в залог передается право аренды пустого земельного участка, при возведении объекта необходимо делать отдельный договор залога на вновь возведенный объект недвижимости. В том случае, если находящееся на арендованном земельном участке недвижимое имущество предусматривает достаточно длительный срок строительства, необходимо регистрировать право на объект незавершенного строительства и брать его в залог, и тогда права залогодержателя будут защищены даже в случае расторжения договора аренды <3.

<3 См.

Закона о госрегистрации прав).

Согласно п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ.

Расторжение сторонами договора аренды не влечет прекращения залога права аренды

Этот промежуточный подход был изложен при вынесении решения по делу N А41-44798/09 <1.

Это является причиной того, что банкам не стоит пренебрегать страховыми инструментами защиты собственных финансовых интересов даже в ситуациях, когда объект залога не вызывает опасения уровнем своего технического оснащения. Если в кредитном и страховом договорах оговорено, что получателем страхового возмещения является банк, его риски надежно защищены.

Возможное решение проблемы

Единственным возможным выходом в указанной ситуации является принятие в залог права аренды земельного участка только совместно с залогом зданий, строений и сооружений, находящихся на указанном земельном участке.

Исходя из единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (ст.

Когда квартира будет сдана с оформлением на собственника акта-приёма-передачи, она станет новым залоговым гарантом;

• если заёмщик имеет в планах построить здание на том участке, права на аренду которого планируется заложить. До начала строительства арендное право может выступать гарантом сделки, после – обеспечение переходит на строящийся дом;
• если гражданин хочет стать взять потребительский кредит, который должен быть подкреплён залогом.

Обычно кредитор и заёмщик руководствуются принципом единства участка и выстроенного на нём дома, поэтому передача прав аренды возможна, если залогом выступает этот дом. Заёмщик не может заложить дом без участка земли, на котором тот стоит.
В редких случаях возможно самостоятельное обеспечение земельным участком без здания.