Передача прав аренды здания в залог

Как правило, залогодатель должен учитывать ряд определенных моментов при ипотеке права аренды земельного участка:

• Возможно понадобится оплачивать выезд специалистов банка к земельной собственности в целях оценки и анализа ликвидности участка;
• В большинстве ситуаций банк взамен на залог права аренды земли предоставит небольшую сумму денег и на короткий срок;
• При залоге такого имущества срок кредитования будет соответствовать сроку действия арендного договора;
• Важное условие в том, что все строения на земельном участке должны принадлежать на праве собственности или в аренде у залогодателя.

В программах такой ипотеки банки в обеспечение кредита принимают право аренды земли. Подобный залог банковские организации оформляют только на период строительства.

Согласно Земельному кодексу, любая ипотека должна быть зарегистрирована в органах Регпалаты.

Передача прав аренды здания в залоге

Он продолжит обеспечивать ипотеку, но уже не как арендованный, а как быстрореализуемая собственность.

Отрицательные аспекты

В большинстве случаев такая форма залога оказывается невыгодной для кредитуемого лица. Это связано, прежде всего, с традициями и менталитетом российских кредитных организаций.

• срок закрытия ипотечного долга должен совпадать со сроком действия арендного соглашения.
  Даже если договор действителен в течение трёх лет, за этот срок заёмщик обязан полностью выплатить банку долг. Для сравнения, обычная ипотека с залогом в виде купленного имущества может иметь сроки 15-20 лет.
  Договор аренды в качестве залога делает ипотеку весьма накладной;
• занять у банка под договор аренды можно лишь небольшие суммы – до 70% от объёма арендной платы;
• дополнительные трудности создаёт юридическое оформление сделки.

Передача прав аренды здания в залоге у банка

Это залог права аренды земельного участка.

Особенности передачи права аренды земельного участка в залог

При залоге здания и сооружения, которые находятся на долгосрочно арендованном земельном участке, необходимо передавать также и права на саму землю. Гражданский кодекс РФ разрешает сдавать в залог здание и сооружение только с одновременной сдачей по тому же договору земельного надела, на котором построены здание и сооружение, либо передавать его арендное право на этот участок в качестве залога.

Закон об ипотеке закрепляет особую регламентацию залога прав на аренду земли.

Передача прав аренды здания в залог птс

При этом Сбербанк допускает замену залога права аренды земли на гарантии и поручительство.

Условия предложения:

• Размер кредита под залог земельного участка — от 1 до 10 млн.

В таком случае оформление ипотеки на дом запрещено отдельно от земельного участка, на котором он построен.

Особенности передачи права аренды в залог

Ответственность по договору аренды, несмотря на передачу прав в залог, продолжит нести изначальный арендатор. Права и обязанности не могут быть перенаправлены залогодержателю или любому другому лицу.

К залоговому объекту применяются общие правила законодательства об ипотечном кредитовании.
Если заемщик по каким-либо причинам перестанет выполнять взятые кредитные обязательства, банк вправе наложить взыскание на залоговый объект и реализовать его. В случае с арендой продажа произойдет в рамках договора переуступки прав.

Собственником арендованной земли может выступать организация, частное лицо, государство или муниципалитет.

Обзор документа

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 декабря 2014 г. N Ф05-14169/14 по делу N А40-187898/2013 (ключевые темы: ипотека — залог права аренды — муниципальная собственность — договор аренды земельного участка — неустойка)

г.

по доверенности от 20.12.2013 N 33-Д-883/13-(о)-о,

от ответчика — Терещенко А.Ю.

Если в соглашении указано промышленное или сельскохозяйственное назначение территории, или даже под застройку офисными или торговыми помещениями, заложить такую аренду нельзя;

• ипотечный заём нельзя обеспечить арендным договором, если участок находится в муниципальной собственности без аренды строения, которое на нём возведено;
• так же обеспечение займа невозможно конфискованными или обременёнными территориальными наделами.

По действующим принципам ипотечного кредитования банк берёт имущество в качестве залога, чтобы в будущем продать его, если заёмщик окажется банкротом.

Закона о госрегистрации прав).

Согласно п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ.

Расторжение сторонами договора аренды не влечет прекращения залога права аренды

Этот промежуточный подход был изложен при вынесении решения по делу N А41-44798/09 <1.

Таким образом, ипотека права аренды земли регулируется Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ (в частности, статьи 334-358 23 главы), законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и некоторыми другими нормативно-правовыми актами государственного и муниципального уровня.

Что такое ипотека права аренды земельного участка?

Сама ипотека представляет собой залог недвижимости (земля, здания, сооружения), за исключением некоторых видов недвижимого имущества (морские, воздушные суда, космические объекты).

Но можно ли предметом залога устанавливать право аренды земли? Закон об ипотеке устанавливает особый вид предмета по ипотечному договору.