Налоговый вычет при продаже коммерческой недвижимости физическим лицом 2020

Суды трех инстанций и ВС РФ квалифицировали доход от сделок по реализации приобретенного имущества как доход от предпринимательской деятельности. ИП не представил доказательств использования имущества в личных целях. Вышеуказанное имущество изначально не предназначено для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью.

Должен ли источник выплаты удержать и перечислить НДФЛ, если предпринимателю выплачены доходы по виду деятельности, не указанному им при регистрации? Узнайте из материала «Исчисление, порядок и сроки уплаты НДФЛ индивидуальными предпринимателями (лицами, занимающимися частной практикой)» в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» интернет-версии системы ГАРАНТ.

• при продаже единственного жилого помещения и земельного участка под ним (при наличии такового).

Дополнения касаются только жилых помещений, нежилая недвижимость не подпадает под данный пункт.

Здесь стоит остановится подробно, так как законодатель очень интересно описывает, что подразумевает под единственным жильем.

не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю

Возьмем несколько примеров.Пример первый. Одна квартира была куплена в 2018 году.

Это актуально лишь тем продавцам, кто собирается реализовать объекты, купленные с 2016 года.

Существуют такие правила:

• если цена недвижимости ниже его кадастровой оценки умноженной на 0.7 (коэффициент, установленный законодательством), базой налогообложения будет последняя;
• в случае, когда стоимость реализации все же выше кадастровой цены умноженной на 0.7, облагаться налогом будет сумма сделки.

В случае, если кадастровая стоимость не определена, то в качестве налоговой базы используется цена недвижимости.

Сколько придется заплатить

Продажа нежилого помещения влечет за собой получение прибыли, а в России ставка налога с дохода едина для резидентов – 13% (для нерезидентов – 30%).

База налогообложения в данном случае – цена помещения, прописанная в договоре купли-продажи.

Содержание ее простое:

• данные о продавце и налоговом органе, в который подается отчет;
• сумма дохода, полученного при реализации;
• сумма налога, подлежащая уплате.

Если будет применяться вычет, добавится еще и информация о нем. Мало того, в конкретном случае к декларации необходимо будет приложить бумаги, подтверждающие право на налоговый вычет.

Это связано с тем, что юридическое и физическое лицо облагаются налогами по разным правилам.

Одним из факторов, которые указывают на то, что объект относится к категории нежилого и используется в коммерческой деятельности, является наличие у продавца статуса индивидуального предпринимателя.

Кто должен платить

Начнем с хороших новостей: если продавец владел недвижимостью дольше определенного законом срока, он освобождается от уплаты налога. Этот срок будет зависеть от того, когда произошло вступление в собственность на указанный объект:

• если это случилось до 01.01.2016 года, то уже после 3 лет владения недвижимостью платить налог с продажи не придется;
• если же собственность была оформлена начиная с 1 января 2016 – срок владения без уплаты налога увеличивается – теперь это 5 лет.

Еще одно важное изменение, появившееся в последние годы – физическое лицо может начать процедуру банкротства.

Данную налогооблагаемую базу Антонов уменьшает на совершенные расходы, и уплачивает налог в размере 247 000 рублей (13% от 1 900 000 — разницы между кадастровой ценой, умноженной на коэффициент и расходами при покупке офиса).

Определенными нюансами характеризуется налогообложение выручки от реализации недвижимости, оформленной на индивидуального предпринимателя.

Однако, если ИП использовал проданный офис в бизнесе, то налогообложение выручки с реализации соответствующего объекта будет осуществляться — вне зависимости от длительности пользования офисом, по ставке:

• 13% — если ИП работает по общей системе налогообложения или ОСН;
• 6% или 15% — если ИП работает по упрощенной системе или УСН (соответственно, по схеме «доходы» или же схеме «доходы минус расходы»).

При этом, расходы на покупку офиса (если не используется УСН «доходы») могут учитываться только в том налоговом периоде, в котором он был продан.

Более того, если продажа идет в рамках ОСН, то ИП также должен будет уплатить с полученных доходов НДС по установленной ставке (в общем случае — 18%).

К счастью, есть 2 способа его уменьшить.

1. Воспользоваться налоговым вычетом. Только учтите, что составляет он максимум 250 000 рублей в год.

   Механизм довольно прост: из общей суммы сделки необходимо вычесть сумму вычета и уже от полученной цифры исчислять налог.

Продавец решил избавиться от гаража и установил на него цену в 800 000 рублей. В общем порядке, к оплате будет 104 000 рублей.

Если нет — база в любом случае считается равной выручке, что получена гражданином по факту продажи объекта.

Примечательно, что органы власти субъектов РФ вправе уменьшать до нуля:

• период, в течение которого гражданин должен владеть недвижимостью для того, чтобы не платить НДФЛ после ее реализации;
• размер коэффициента, на который по законодательству умножается цена объекта в соответствии с кадастром.

Таким образом, при реализации коммерческих объектов гражданину в любом случае следует ознакомиться с положениями региональных нормативных актов — быть может, в них установлены подобные льготы.

Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры

Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости.

Информация об этом включается в:

• проектную декларацию застройщика, если объект приобретен на первичном рынке — на этапе строительства дома;
• выписку ЕГРН, когда решено купить объект с уже имеющимся правом собственности в готовом доме.

Когда же приобретается гараж или помещение под коммерческие цели, то тут все более определенно: получение вычета невозможно. Хотя и в таком случае потребуется уточнить статус объекта.

Получение вычета при покупке

Для налогоплательщиков, желающих приобрести недвижимость, государство предлагает возможность оформить два вида имущественных вычетов:

1. Основной – в размере расходов на покупку и отделку, но не более 2 млн.
   руб. с возмещением до 260 тыс. руб. НДФЛ;
2. На проценты, которые налогоплательщик фактически оплатил по заключенной ипотеке или другим целевым займам на покупку объекта.