На договоре дарения можно продавать жилье

466 Остальные регионы

Нужно ли платить НДФЛ, если продал недвижимость, полученную в собственность по договору дарения?

При продаже жилплощади, вы получаете доход, который государство облагает налогом. Процент с прибыли придется заплатить даже в том случае, если был оплачен подоходный налог при получении недвижимости в дар.

С 1 января 2016 года вступили в силу изменения в налоговом законодательстве. В том числе они коснулись и рассматриваемой ситуации. Как и раньше, при продаже недвижимости требуется заплатить налоговый сбор на доход физических лиц, но высчитывается он по новым правилам.

Внимание! Новые законы относятся к торговле жильем, полученным в собственность по дарственной, начиная 2016 года.

Если найден новый покупатель, дольщиков надо снова уведомлять, а они снова изъявят желание и будут «тянуть резину» и так далее».

Еще больше проблем с выкупом долей добавили многоквартирные дома, построенные на землях ИЖС. В таком случае, сособственников может быть не один десяток.

Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»: «На землях ИЖС многоквартирный дом оформляется как индивидуальный, в котором продаются доли – квартиры.

Продать квартиру здесь будет непросто. Для того чтобы всех жителей дома не уведомлять, обычно продают через дарение».

Аналогичная ситуация складывается при продаже машино-места в подземном паркинге. Парковочные места обычно оформляются застройщиками как доли.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»: «У нас в работе сейчас парковка, где 98 сособственников.

На договоре дарения можно продавать жилье

К схеме продажи недвижимости по договору дарения прибегают достаточно редко. По статистике разных агентства недвижимости, с подобным предложением в агентства продавцы обращаются всего несколько раз в год.
К продаже по договору дарения прибегают только в крайних случаях:

1.

• сдача жилья в аренду.

Дарственная не обременяет недвижимость, поэтому ее новому владельцу нет необходимости получать разрешения дарителя для того, чтобы продать квартиру или подарить ее другому лицу.

Новый закон утверждает следующее:

• если квартира в собственности более 3 лет, причем жилье было подарено близким родственником (ребенком, родителем, бабушкой, дедушкой, сестрой или братом), то налог платить не нужно;
• если квартира в собственности более 5 лет, то налог платить не нужно (даже если квартира была подарена не близким родственником – дядей, тетей);
• наконец, если жилье в собственности менее 3 лет (получено от близкого родственника) или менее 5 лет (во всех других ситуациях), то для физических лиц установлен налог на прибыль от продажи квартиры в размере 13%.

Итак, НДФЛ приравнивается к 13%.

Для людей, которые получили квартиру от близких родственников, сохранились прежние временные рамки – 3 года с момента получения документа о праве собственности. Кроме этого, взнос не оплачивают следующие категории граждан:

• Наследники имущества близких родственников;
• Люди, которые приватизировали муниципальное жилье;
• Лица, получившие недвижимость по договору ренты (пожизненного содержания пенсионеров или инвалидов).

Чтобы не платить налог и не ждать окончания пятилетнего срока, необходимо:

• Предъявить документы, подтверждающие родство между дарителем квартиры и одариваемым лицом;
• Предоставить дарственную, подписанную в начале 2016 года и позже.

Многие люди пытаются обмануть налоговые органы и намеренно занижают стоимость жилплощади в договоре купли-продажи.

Парковка сдана как единый объект, который разделен на 98 долей. Там практически нереально связаться со всеми и получить от них согласие.

От выплаты налога при дарении освобождены только родственники дарителя.

1. Даритель, являющийся единственным собственником квартиры, может заключить договор дарения без волеизъявления граждан, проживающих в ней.
2. Договор дарения можно оформить не только на всё жилое помещение, но и на его долю.
3. На практике в роли дарителя часто выступают пожилые люди, плохо разбирающиеся в законах, не понимающие до конца всех последствий своего поступка.

Притом, что дарственная может быть отозвана в любой момент.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»: «Даже, если заявления о государственной регистрации находятся на рассмотрении в Управлении Росреестра, то даритель вправе подать в письменной форме заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации прав. В таком случае государственная регистрация приостанавливается на срок не более чем месяц, если одаряемый не обращался с аналогичным заявлением».

Наказание

Наказание за совершение притворных сделок законодательством не предусмотрено.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»: «Конкретного наказания за заключение притворной сделки в законе не существует.

А вот продавец обязан предоставить значительно больше бумаг:

• Паспорт продавца. Подтверждает тот факт, что собственник и подписан договора купли-продажи – одно и то же лицо.
• Выписка из ЕГРН. Указывает на то, что данное лицо действительно является владельцем квартиры. Также в этом документе отображаются обременения, если они вообще есть.
• Дарственная на квартиру.
  Показывает, на каком основании собственник стал владельцем этой квартиры. В некоторых случаях может быть важно для покупателя. Например, в случае с дарственной можно опасаться того, что даритель в любой момент может расторгнуть договор дарения. Как следствие, продавец потеряет права на квартиру и заключенный с ним договор купли-продажи станет недействительным.
• Техпаспорт на квартиру.

Одаряемый принимает подарок в том виде, в каком он преподносится – со всеми долгами и правами других лиц. И предъявлять какие-либо претензии дарителю он не в праве.

Василий Сосновский, партнер Юридической компании «Генезис»: «Если был заключен договор дарения и право собственности перешло к Одаряемому, который впоследствии узнал о правах третьих лиц на жилое помещение, то никаких претензий к Дарителю он не сможет предъявить, по той причине, что договор дарения не предусматривал встречное исполнение со стороны Одаряемого за исключением принятия дара».

В отличие от договора купли-продажи, где фиксируется, что имущество передается свободным от прав третьих лиц, договор дарения этого не предусматривает.

Александр Бабичев, директор РК «Проспект»: « Деньги передали, ваши проблемы – примерно такая позиция может быть у суда.

Закон определяет группу лиц, которые относятся к близким родственникам:

• сын, дочь, мать, отец (приемные и родные);
• братья и сестры (родные и сводные);
• дедушки и бабушки;
• внуки.

Как продать подаренную долю?

Бывает, что у полученной в дар квартиры есть другие владельцы. Тогда гражданин может продать лишь свою долю. Но сначала он обязан сообщить о намерении этим собственникам.

У них есть преимущество на покупку освобождаемой доли, обдумывать которое они могут в течение месяца.

1. Если они согласны на покупку, доля переходит к ним в результате продажи.
2. Если они не заинтересовались у владельца подаренной доли появляется возможность выставить её в свободную продажу.

Если это правило нарушается, квартира всё-таки продаётся третьей стороне, собственники имеют 3 месяца на оспаривание сделки.

Однако если жилье оформлено на супружескую пару (добровольно или по условиям договора дарения), то для продажи необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга/супруги.

Возможная отмена дарения

Еще одна возможная проблема для того, чтобы продать жилье – отмена дарения. Даритель имеет полное право расторгнуть дарственную по какой-то конкретной причине. При таких условиях собственник автоматически теряет право на жилье и обязан вернуть его обратно предыдущему владельцу.

Когда можно продать квартиру после дарения

Если нет никаких ограничительных условий, то продать квартиру после дарения можно буквально в ту же минуту, когда будет оформлено право собственности на нового владельца. Никаких препятствий этому нет. Однако следует учитывать тот факт, что при настолько срочной продаже жилья придется заплатить налог.