Какие требования при виндикации недвижимости

Содержание поземельной книги признается достоверным в отношении того, кто вследствие совершения сделки приобрел право на земельный участок или право, обременяющее указанное право, за исключением тех случаев, когда в поземельную книгу было внесено возражение против достоверности записи либо когда недостоверность записи известна приобретателю. Если правомочное лицо ограничено в распоряжении правом, внесенным в поземельную книгу, в пользу определенного лица, то это ограничение действительно в отношении приобретателя только в тех случаях, когда оно является очевидным из содержания книги или известно приобретателю.

Согласно п. 33 Австралийского акта 1857 г.

Также он обязан выплатить все доходы от этого строения, начиная с момента, когда он узнал о своем неправомерном использовании.

Хозяин тоже обязан возместить расходы владельца, но только те, которые суд признал необходимыми (охрана, квартплата и иные платежи). Обычно такие расходы связаны с теми услугами, без которых невозможна нормальная эксплуатация строения или участка.

Если добросовестным владельцем были сделаны какие-либо улучшения строения, то он также вправе либо получить компенсацию, либо убрать их. Компенсацию можно получить только за те улучшения, которые неотделимы от постройки.
Это может быть ремонт пола, потолка, замена сантехники и тому подобные работы по облагораживанию и ремонту (см. Договор на ремонт квартиры).
Примеры таких действий и событий: а) договор хранения имущества, не востребованного собственником после истечения срока хранения; б) владение бесхозяйной вещью; в) незаконное добросовестное приобретение, т. е. приобретение имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать и др.

Открытое владение означает, что владелец не пытается укрыть само имущество от третьих лиц, скрыть обстоятельства его получения во владение, выполняет все обязанности, связанные с владением имуществом (например, страхует, уплачивает налоги и сборы и т. д.), а главное, не скрывает, что не является его собственником.

При квалификации добросовестного и открытого владения для целей приобретательной давности необходимо помнить еще один признак из общего определения – владение объектом как своим.

Если сторона требует возврата имущества в связи с тем, что сделка была признана недействительной, иск будет включать требования о реституции. Квалифицирующим признаком будет наличие между сторонами договорных отношений, в т. ч. и недействительных (см. п. 34 ППВС № 10/22, постановление АС Восточно-Сибирского округа от 17.02.2015 по делу № А33-23626/2013).

Обратите внимание! Юридическая природа таких способов защиты прав, как признание сделки недействительной и виндикация, исключает их одновременное использование (например, решение Октябрьского райсуда г. Саранска Респ. Мордовия от 29.09.2015 по делу № 2-3099/2015).

Также если сторона спорной сделки требует применить последствия ее недействительности, то положения п.
1 ст. 302 ГК РФ одновременно с этим использованы быть не могут (информационное письмо президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126).

Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация)».

Как следствие вышеизложенного, можно прийти к выводу, что если суд первой инстанции удовлетворил требования истца о признании цепочки сделок недействительными, применил последствия их недействительности (взыскал убытки с лица, не имевшего права отчуждать в пользу недобросовестного покупателя), то суд надзорной инстанции, не может, по сути, изменив предмет и основание иска, оставить решение суда в силе.

Вместе с тем в силу взаимосвязи спора о праве и спора о недействительности ненормативного акта может возникнуть сложная ситуация рассмотрения в одном заседании одного из требований по правилам искового производства, а другого — по правилам главы 24 АПК РФ <36.<36 См.: Маковская А.А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. 2003. N 4. С. 84.

Необходимо согласиться с высказанным в литературе мнением о необходимости в этом случае соединения и рассмотрения в одном судебном заседании двух связанных между собой требований: требования по существу спора (в том числе виндикационного) и требования о признании государственной регистрации недействительной.

Правовые нормы, содержащиеся в статьях 301, 302 ГК РФ, регулируют правоотношения, связанные с истребованием собственником имущества из чужого незаконного владения, в том числе и от добросовестного приобретателя, и к возникшим по данному делу правоотношениям применены быть не могут. Исходя из толкования статей 166, 167 ГК РФ добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника этого имущества.

Определение Президиума Верховного Суда РФ от 14 января 2004 года №47пв03:

А. была введена в заблуждение действиями Чолояна Д.Э., которые в приговоре квалифицированы как мошенничество и подделка документов с последующим их использованием.

Заблуждение у А. возникло относительно природы сделки. А.

— в период действия ГК РСФСР 1922 года, ГК РСФСР 1964 года и на момент принятия ГК РФ 1994 года не существовало нынешней системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и по этой причине нормы указанных кодексов об истребовании имущества обоснованно формулировались соответствующим законодателем исходя из положений, актуальных для оборота движимых вещей: предоставление собственнику права истребовать имущество от добросовестного приобретателя статьей 302 ГК РФ обусловлено выбытием имущества из владения собственника или другого лица, которому имущество было передано собственником во владение — в зависимости того, в чьем владении находилось имущество на момент выбытия имущества из владения любого из них — помимо их воли, что может произойти в результате утраты имущества, его похищения или выбытия из владения указанных лиц иным путем.

Этой цели следует укрепление вещных прав, публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом. Укрепление права делает вполне достоверным и всем известным вещное право и момент его установления. Особенно нуждаются в публичности и гласности вещные права на недвижимость, поскольку они представляют наибольшую общественную и экономическую важность.
При этом недвижимость не обнаруживает часто видимой связи с субъектом права на нее, как это легко заметить в отношении к движимым вещам, которые большей частью находятся в руках или под руками субъектов <6.<6 Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1911. (§ 19.