Какие требования при виндикации недвижимости

Арендодателем» по данному договору являлось Госкомимущество, «балансодержателем» — ГУП Х, «арендатором» – .

Поскольку ГУП Х не могло заниматься своей деятельностью на 10% административного помещения, оно продолжало занимать здание полностью. не предъявляло по этому поводу претензий.

В феврале 1997 г. ГУП Х () и Госкомимущество подписали договор об аренде ГУП Х административного помещения в здании, находящемся в федеральной собственности и состоящим на балансе третьего лица – Института Z. ГУП Х выступало по этому договору арендатором, Госкомимущество – арендодателем, Институт Z – балансодержателем.

В мае 1997 г. ГУП Х и Госкомимущество подписали дополнительное соглашение к договору от июня 1996 г.

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.05.2007 N 15184/06.

Такой подход, очевидно, связывается с необходимостью легитимации истца по виндикационному иску в качестве собственника недвижимости.

Между тем, если следовать изложенной логике, в отношении недвижимости иск о признании права на нее можно представить только со стороны лица, внесенного в реестр, но в таком случае никакого практического значения подобный иск иметь не может, поскольку запись в реестре и без того является единственным доказательством зарегистрированного права <26.

<26 См.: Мурзин Д.В. Определение истца и ответчика… С.

Принимая во внимание, что оформление и заключение сделки купли-продажи принадлежащей несовершеннолетнему квартиры осуществлялось законным представителем несовершеннолетнего после получения согласия органа опеки и попечительства, т.е. теми, кому в силу закона предоставлено право действовать от имени несовершеннолетнего и соблюдать его интересы, вывод суда о том, что квартира выбыла из обладания собственника К. помимо его воли, противоречит нормам ст. 302 ГК РФ.

При таких обстоятельствах ответственность за недобросовестное выполнение предоставленных законом обязанностей и восстановление нарушенных прав несовершеннолетнего ребенка одним из способов, предусмотренных ст. 12 ГК РФ, лежит на законном представителе несовершеннолетнего и органе опеки и попечительства.

Принимая во внимание, что по смыслу ст.

А. осталась без какой-либо жилой площади для постоянного проживания, не получив платы за проданную квартиру.

Неосведомленность А. о намерениях Чолояна Д.Э. не выполнять взятых на себя обязательств по обмену квартиры и его мошеннических в отношении нее действий установлена вступившим в законную силу приговором суда, который об этих обстоятельствах имеет преюдициальное значение при разрешении данного спора.

При таком положении суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований А. о признании оспариваемых сделок недействительными и восстановлении А. в правах собственника.

Довод Г. о том, что у него как у добросовестного приобретателя не может быть истребовано спорное имущество, исследовался судебными инстанциями и правильно признан необоснованным.

Материалы дела свидетельствуют о том, что А.

ГК РФ;

— как видно из нижеуказанных положений Всеобщего гражданского кодекса Австрии законным владельцем недвижимого имущества считается лицо, зарегистрированное в существующих публичных реестрах, а описывая добросовестное приобретение при рассмотрении виндикационного иска, законодатель упоминает только о виндикации движимого имущества:

§ 321. Там, где введены так называемые земельные регистры владений дворян, земельные кадастры города, поземельные книги или другие подобные им публичные реестры, законное владение вещным правом на недвижимую вещь приобретается только посредством надлежащей регистрации в публичных реестрах.

§ 322. Если движимая вещь постепенно передавалась нескольким лицам [от одного к другому], то право владения причитается тому лицу, которое имеет вещь в своей власти.

Примеры таких действий и событий: а) договор хранения имущества, не востребованного собственником после истечения срока хранения; б) владение бесхозяйной вещью; в) незаконное добросовестное приобретение, т. е. приобретение имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать и др.

Открытое владение означает, что владелец не пытается укрыть само имущество от третьих лиц, скрыть обстоятельства его получения во владение, выполняет все обязанности, связанные с владением имуществом (например, страхует, уплачивает налоги и сборы и т. д.), а главное, не скрывает, что не является его собственником.

При квалификации добросовестного и открытого владения для целей приобретательной давности необходимо помнить еще один признак из общего определения – владение объектом как своим.

При ее аннулировании прекращается статус собственника у лица, которое было обозначено таковым по данной регистрационной записи <33, а вещь изымается у незаконного владельца.<33 Как обращает внимание Моргунов, на практике имеется проблема исполнимости решения суда о признании недействительным основания возникновения зарегистрированного права собственности ответчика, так как регистрирующий орган не воспринимает его как мотив к прекращению регистрационной записи. В связи с этим автор предлагает указывать в резолютивной части решения суда, что данный судебный акт после вступления его в законную силу является основанием к прекращению государственной регистрации права ответчика на спорное недвижимое имущество (Моргунов С.В. Указ. соч. С.
При этом анализ судебной практики показывает возможность недобросовестного использования данного института.

Недобросовестными целями в подобных случаях могут быть:

а) уход от ответственности, связанной с неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по договору;

б) в случае сопутствующего требования о реституции (альтернатива виндикационному иску) — избежание ситуаций, когда в роли приобретателя имущества выступает добросовестный приобретатель, в отношении которого в установленных случаях виндикация не допускается либо допускается с возмещением расходов.

Остановимся на втором случае подробнее. Уже подчеркивалось, что виндикация оптимально удовлетворяет требованиям стабильности хозяйственного оборота как условия стабильного развития имущественных комплексов.

Те улучшения, которые можно отделить от здания, добросовестный владелец вправе оставить в своем пользовании без согласия собственника. Это могут быть рекламные щиты, вывески, оборудование спутникового телевидения, кабель Интернет и другие.

В случае с недобросовестным владельцем, дело обстоит немного иначе.

Недобросовестный владелец – прямая противоположность добросовестному. Он знал о том, что пользуется постройкой или участком на незаконных основаниях.

Такой покупатель обязан выплатить держателю сумму, которая эквивалентна сумме всего дохода от объекта за все время пользования им.

Недобросовестный владелец также вправе получить возмещение убытков, связанных с содержанием объекта, которые суд признает необходимыми.

Случаи отказа в иске

В судебной практике встречаются случаи, когда истцам отказывают в виндикационном иске.

ППВС № 10/22);

• Истец доказал свое право собственности на спорный объект с помощью регламентированных законом способов (см. п. 36 ППВС № 10/22).
• Истец доказал, что такая вещь выбыла из его владения против его воли, в ситуации, когда спорное имущество было на возмездной основе приобретено добросовестным приобретателем. Если же сделка между недобросовестным отчуждателем и добросовестным приобретателем была безвозмездной, законный собственник может представить виндикационный иск в любом случае.
• Между собственником вещи и ее приобретателем отсутствуют договорные отношения (в т. ч. признанные недействительными).

Важно! В принципе не могут быть истребованы в рамках рассматриваемого вида исков деньги и ценные бумаги на предъявителя (п. 3 ст. 302 ГК РФ).

Обратите внимание! С 01.01.2020 ст. 302 ГК РФ дополнена п.

Таким образом, следует признать правильными те судебно-арбитражные решения, которыми удовлетворяются иски об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения при отсутствии со стороны истцов самостоятельных исков о признании сделки недействительной (кроме оспоримой) <32, поскольку соответствующие обстоятельства включаются в предмет доказывания виндикационного иска.<32 См., напр.: Постановления ФАС Московского округа от 31.01.2006 N КГ-40/13410-05, от 20.04.2006 N КГ-А40/3035-06, от 13.04.2006 N КГ-А40/2722-06.

Еще одной особенностью судебной практики, вытекающей из наличия у ответчика зарегистрированного права собственности, является применение судами такого способа защиты, как признание недействительной регистрационной записи как акта государственного органа на основании ст. ст. 12 и 13 ГК РФ.

Небольшое дополнение, которое размещаю в основной текст для удобства чтения.

Как видно из комментариев ниже, Ксения Ткаченко любезно предоставила следующую ссылку (за что ей большое спасибо): «Если жилое помещение выбыло из владения Российской Федерации, субъекта РФ или МО в результате действий лица, которое не имело права его отчуждать, и уполномоченный собственником жилищного фонда орган непосредственно не совершал каких-либо действий, направленных на отчуждение данного недвижимого имущества, собственник вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя» (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления.