Сколько длится публичное предложение о продаже заложенной недвижимости
После успешного прохождения аккредитации покупатель находит нужный лот, перечисляет задаток (5-20% от стоимости лота) и подает свое ценовое предложение.
Как правило, аукционы проводятся в два этапа: на повышение цены (собственно аукцион) и на понижение цены (публичное предложение):
- В первом случае выигрывает тот, кто предложил наиболее высокую цену.
- На этапе публичного предложения выигрывает тот, кто первым предложил наиболее высокую цену.
Оформление сделки
После успешно проведенного аукциона покупатель перечисляет оставшуюся сумму на счет организатора торгов или на счет электронной площадки, а затем с ним заключается договор купли-продажи.
Сколько времени займет покупка?
Торги чаще всего проводятся в течение нескольких часов, но если лот интересный и на него много претендентов, то и несколько суток.
Нарушения условий договора ипотечного кредитования нередко влекут за собой вынужденную меру — выселение из приобретенной квартиры и реализацию объекта жилой недвижимости на торгах. Как проходят публичные торги, в каком случае торги могут быть признаны несостоявшимися – читайте в нашей статье.
Итак, в первую очередь, отметим какими нормативно-правовыми актами регулируется реализация заложенного имущества, в частности, ипотечной квартиры:
- Статья 350 Гражданского кодекса РФ.
- Федеральным законом №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г.
- Федеральным законом №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г.
Первоначальная цена на залоговый объект недвижимости, выставленный на торги, определяется судом.
Кроме того, если просрочка долговых платежей была небольшой (меньше 3 месяцев) и требования залогодержателя гораздо меньше стоимости залогового имущества (менее 5% стоимости), то взыскание на залоговое имущество не обращается.
Правовое регулирование продажи
Как именно проводится продажа через аукцион заложенного имущества (в частности, недвижимости) за долги, объясняется в Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также в статьях 447—449 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как купить недвижимое имущество?
Где найти информацию?
Извещения о муниципальных торгах с 2013 года публикуются на площадке https://torgi.gov.ru, которая так и называется: «Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов».
Это позволяет участникам процесса приобретать недвижимость, земельные участки и другое имущество по максимально сниженной стоимости.
Существует 2 формы подачи предложений
РазновидностиЧто происходитоткрытая;предполагает организацию открытых аукционов, где стоимость каждого лота видна всем участникам процесса;закрытая;стоимость указывается участником при оформлении заявки, поскольку первоначальная цена товара остается неизвестной до момента открытия процедуры.
Согласно статистическим данным Минэкономразвития, более 90 % первичных и повторных торгов оказываются несостоявшимися.
Или, к примеру, квартира была куплена на торгах у обанкротившегося застройщика, который находится под следствием, и неизвестно, когда можно будет официально зарегистрировать право собственности.
Как избежать проблем?
- Самостоятельно проверять документы на квартиру. Сначала запросить их у организатора торгов, если он не предоставит – проверять недвижимость с помощью онлайн-сервисов.
Обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, там дадут информацию о переходе прав и запретах на перерегистрацию.
С помощью сервиса «Электронное правосудие» узнать, притязают ли на имущество какие-то другие люди.
- Стараться приобретать имущество не у физических, а у юридических лиц, а еще лучше – у государства. У такой недвижимости будет намного меньше проблем с документами.
Или, например, покупатель выиграет торги, но окажется, что имущество уже оформлено на других людей.
Теоретически можно попробовать либо вернуть потраченные средства, либо добиться признания своей победы, но на все это уйдет время и необходимы деньги.
Еще одна трудность, с которой сталкиваются покупатели недвижимости на публичных аукционах, это юридические сложности с оформлением собственности. Может оказаться, что у проданной квартиры два или три собственника, и один из них не давал своего согласия на продажу.
Или, например, в квартире прописаны и проживают несовершеннолетние, и это их единственное жилье.
Информация должна содержать в себе сведения о времени, дате и месте проведения публичных торгов по продаже недвижимого имущества, основные характеристики предмета залога, выставленного на торги, начальная цена объекта. Лица, желающие стать участниками публичных торгов заложенного имущества, должны внести задаток, размер которого указан в извещении.
Максимальный размер задатка определяется не выше 5% от начальной продажной стоимости объекта недвижимости, подлежащего реализации. Выигравшим торги признается лицо, предложившее наибольшую цену за реализуемый предмет залогового имущества.
Можно говорить о том, что данное положение дел изменило природу публичного предложения, прировняв его к торгам, так как в данной трактовке определения победителя заложены базовые признаки торгов: привлечение максимального количества участников с целью получения максимального ценового предложения и конкуренция ценовых предложений.
В связи с изменением данного порядка необходимо учесть, что вся приведенная практика, скорее всего, будет пересмотрена в обратную сторону. Так, соблюдение срока не менее 25 рабочих дней на возможность подачи заявки на участие в торгах (абз.
11, п. 8, ст. 110
9, ст. 110 Закона о банкротстве.
Такая форма продажи активов должника обеспечивает конкуренцию за счет участия массы покупателей, в результате чего достигается максимально высокая цена.
Порядок проведения аукционов по банкротству предполагает прохождение следующих этапов.
- Публикация информации о предстоящем процессе: занимающееся торгами агентство сообщает через СМИ об объекте продажи, стартовой стоимости и других особенностях реализации предмета.
- Определение периода, по окончанию которого цена лота снизится на определенный процент.
- Непосредственно проведение публичных торгов, которые длятся до момента определения победителя, и подписание договора купли-продажи с выигравшим участником.
Традиционно торги по банкротству проходят в течение 30 дней, а срок приема заявок на участие чаще всего длится до 2 недель.
Залог в публичке сохраняется. См. 58 Пленум. По результатам публички «выручка от продажи заложенного имущества направляется на погашение требований залогового кредитора в порядке, предусмотренном…» А это означает, что нормы ЗОБа как специального Закона делают п.
13
Статьи 28.1. Закона РФ N 2872-I «О залоге» п. 5 Статьи 58 Закона N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) к банкротству отношения не имеющими.
Остался вопрос — если на публичке залоговое имущество не реализовано, залог прекращается? В ЗОБе ответа нет. Обращаемся субсидиарно к ГК. Что находим? Статья 352.
Прекращение залога 1.
В случае, если суммы, полученной от продажи квартиры с публичных торгов, не хватает для покрытия долга, залогодержатель вправе потребовать получения недостающей суммы с иного имущества должника, помимо залогового. Если сумма от продажи является выше размера кредитного долга, разница должна быть возвращена залогодателю.