Прекращение и расторжение рентных договоров

Основная особенность договора пожизненного содержания с иждивением — то, что срок действия этого договора будет равняться жизни получателя ренты.

Предмет договора пожизненного содержания с иждивением — имущество, которое отчуждается под содержание с иждивением получателя ренты, которое включает в себя обеспечение жизненных повседневных потребностей получателя ренты в питании, жилище, медицинском обслуживании, одежде, оплате медикаментов и уходе за ним, когда это нужно по состоянию здоровья получателя ренты. Можно предусмотреть и оплату ритуальных услуг плательщиком ренты. По этому договору можно отчуждать лишь недвижимое имущество (как нежилое, так и жилое) — жилой дом, квартира, земельный участок и так далее, как бесплатно, так и за плату.

Стороны договора пожизненного содержания с иждивением — плательщик ренты и получатель ренты. Получатели ренты — только граждане.

Прекращение и расторжение рентных договоров

В противном случае, оно будет оставлено без движения (ст.

При этом у плательщика ренты возникает возможность направить требование о выкупе, однако таковое предложение выносится не менее чем за 3 месяца до предполагаемого завершения выплат по договору.

При согласии всех сторон на прекращение договора придется выполнить:

• сверку расчетов по платежам;
• сравнение стоимости имущества и внесенных выплат;
• подготовку проекта соглашения о расторжении договора ренты.

Для правильной подготовки досудебного расторжения договора ренты и оформления всех необходимых бумаг стоит воспользоваться профессиональной юридической помощью.

Неисполнение этой обязанности дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора с возмещением убытков (ст.

20 прекращение и расторжение рентных договоров

ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены — в соответствии с назначением имущества (например, помещение, предназначенное для использования под контору, нельзя превратить в физкультурный зал или склад).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом.

7 прекращение и расторжение рентных договоров

Основанием является:

• просрочка платежа на срок 12 месяцев и более, что является нарушением условий заключенного договора;
• плательщиком не исполнены обязательства, связанные с обеспечением выплаты ренты;
• признанная неплатежеспособность рентоплательщика, либо иные обстоятельства, напрямую свидетельствующие о невозможности соблюдения плательщиком условий договора в части объема и срока платежей;
• недвижимость после передачи под выплату ренты оказалось в общей собственности, разделенной между несколькими лицами.

Кроме указанных в ст.593 ГК РФ оснований, договор ренты может предусматривать и другие причины для одностороннего прекращения обязательств по исполнению сделки и выхода из нее.

К юристу обратился Иван Б. с вопросом, можно ли расторгнуть ренту в его ситуации.

25 прекращение и расторжение рентных договоров

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором.

В случае порчи, пропажи, обесценения арендованного имущества арендатор несет за это ответственность и возмещает причиненные убытки независимо от того, причинены они самим арендатором или его работниками, членами семьи.

Произведенные арендатором отделимые без вреда для имущества улучшения являются его собственностью и могут быть им изъяты при прекращении договора.

Его достаточно просто заключить, но очень непросто расторгнуть. Кроме того, риски случайной гибели либо повреждения имущества, выступающего предметом ренты, всегда лежат на ее плательщике.

Эти обстоятельства необходимо учитывать при заключении договора ренты.

Расторжение договора ренты может быть произведено по общим и специальным основаниям, предусмотренным в законе.

Общие основания для расторжения договора ренты

К договорам ренты в полной мере применяются положения гл. 9 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) о недействительности сделок.

Как показывает практика, наиболее распространенные основания для признания договора ренты недействительным следующие:

• сделка совершена лицом, не понимающим значение своих действий и не способным руководить ими (ст. 177 ГК РФ);
• если сторона по договору действовала под влиянием заблуждения (ст.

Обе стороны готовы и хотят расторгнуть пожизненную ренту (иной схожий договор).

• Уклонение (неисполнение, неполное исполнение по иным причинам) условий договора ренты плательщиком по обстоятельствам, за которые не отвечает получатель платежей.
• Существенное нарушение условий договора ренты, влекущее за собой право получателя в одностороннем порядке выйти из сделки с требованием о выкупе, либо возврате имущества, в т.ч. за вычетом его цены в счет стоимости ренты.
• Ничтожность, оспоримость, мнимость договора. Предоставляет право обеим сторонам, их правопреемникам досрочно расторгнуть соглашение, в том числе в судебном порядке.

Кроме того, в соответствии с положениями ст.

При этом обязательство по выплате ренты будет считаться прекращенным только с момента получения всей суммы выкупа получателем, если не предусмотрен иной порядок выкупа.

Поскольку переход недвижимого имущества к новому собственнику может поставить получателя ренты в сложное положение, лицо, передавшее это имущество, несет субсидиарную ответственность с новым собственником ответственность (ст.399 ГК РФ) по требованиям получателя, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность (ст.586 ГК РФ).

Порядок передачи имущества от получателя плательщику Гражданским кодексом РФ не регламентирован, однако в интересах обеих сторон оформить такую передачу актом приема-передачи.

23.

Суть дела была в том, что плательщик внешне соблюдал условия договора путем ежемесячного перечисления денежной суммы. Но помимо этого плательщик был обязан поддерживать имущество в порядке и обеспечить комфортные условия проживания.

В частности, он обязался заменить рассохшиеся окна, чего не сделал ни в первый, ни во второй год. Юрист оценил шансы на благополучный исход дела как удовлетворительные и предложил расторгнуть договор путем подписания соглашения.

Плательщик отказался, и тогда юрист от имени Ивана в судебном порядке доказал несоблюдение плательщиком условий договора в части содержания имущества. Экспертиза установила, что рассохшиеся окна не обеспечивают исполнение требований СанПин.

Суд поддержал требования Ивана.

Но для прекращения договора, независимо от причин и обстоятельств, требуется соблюдение особого порядка.

Юрист подскажет, как правильно сверять расчеты, какую стоимость имущества закладывать при составлении соглашения и что именно указывать в проекте.

В соответствии с положениями ст.584 ГК РФ, достигнутое соглашение в обязательном порядке визируется нотариусом, после чего сдается для регистрации в территориальное отделение Росреестра.

Если же согласия достичь не удалось, заинтересованная сторона вправе обратиться с иском в суд для реализации судебного порядка расторжения ренты.

Как расторгнуть ренту через суд

Расторжение договора ренты происходит в порядке искового производства. Перед обращением в судебные органы необходимо установить территориальную подсудность спора.

В соответствии с положениями ст.

28 ГПК РФ иск подается в районный суд по месту жительства ответчика.