Продажп и покупка квартиры в одном году более 3лет
А если недвижимость была куплена после первого января 2016 года, то продать ее без уплаты можно будет только через пять лет с момента регистрации.
Также с 2016 года вступили в силу изменения, по которым при расчете налога учитывается кадастровая стоимость:
- Так, если цена продажи составляет менее 70 процентов от кадастровой стоимости, то налог все равно выплачивается с 70 процентной кадастровой стоимости квартиры.
- Если квартира продается дороже 70 процентов от кадастровой стоимости, то порядок уплаты налога остается прежним.
Как узнать кадастровую стоимость?
Этим вопросом задаются очень многие. Но, как ни странно, узнать информацию о кадастровой стоимости очень просто. Сделать это можно не выходя из дома на официальном сайте Российского реестра.
Особенности взимания налога
Налоги уплачиваются при продаже квартиры.
НДФЛ с дохода.
Виды налоговых вычетов
Условия налогообложения полученной от продажи суммы предусматривают, что человек может получить следующие послабления:
- Уменьшить сумму налогооблагаемой базы на один миллион рублей независимо от размера вырученных средств.
- Высчитать чистый доход от сделки. Это возможно в том случае, когда продаваемое помещения ранее покупалось за собственные или заемные средства, важно, чтобы сумма понесенных ранее трат можно было доказать.
Налогоплательщик может воспользоваться лишь одним видом льготы на выбор.
При покупке жилья физлицо может рассчитывать на иной вид имущественного вычета, который позволяет уменьшить понесенные расходы.
Продажп и покупка квартиры в одном году более 3лет
О том, как оформить и получить имущественный вычет также смотрите по ссылке.
Как быть если вы владели проданной квартирой меньше трех (или пяти) лет? Здесь ситуация усложняется. Ниже мы рассмотрим ее подробней.
СОДЕРЖАНИЕ
♦Можно ли учесть расходы на покупку новой квартиры?♦Используем два вычета: для продавцов и для покупателей♦Как заявить два вычета при продаже и покупке квартиры♦Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить?♦Что нужно знать при продаже и покупке квартиры для расчета налога
Можно ли учесть расходы на покупку новой квартиры?
Можно.
Но они могут быть уменьшены на налоговые вычеты.
Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).
Ситуация 4 Доход от продажи старой квартиры 1 900 000 руб. Покупная стоимость новой 2 300 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).
После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:1 900 000 руб.
— 1 000 000 руб. = 900 000 руб., где:
— 1 900 000 — доход от продажи старой квартиры; — 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости; — 900 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.
После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:900 000 руб.
Но если вы хоть раз в жизни этим вычетом уже пользовались, то второй раз вам его не предоставят. Ни по старой, ни по новой квартире.
Пример Вы продаете старую квартиру.
Она была приобретена год назад. Расходы на ее покупку составили 1 800 000 руб. Доход от продажи квартиры составляет 2 300 000 руб. Вычетом как покупатель недвижимости вы никогда не пользовались.
Доход от продажи квартиры вы вправе уменьшить:
— на имущественный вычет для продавцов квартир (1 000 000 руб.) или на расходы по покупке этой квартиры (1 800 000 руб.).
Для вас выгоден второй вариант — расходы; — на имущественный вычет для покупателей квартир. В вашем случае он будет равен расходам на покупку квартиры — 1 800 000 руб.
После уменьшения дохода от продажи на расходы по покупке (вместо первого вычета) сумма дохода, облагаемая налогом, составит:2 300 000 руб.
Ее кадастровая стоимость больше – 6 млн р. С учетом понижающего коэффициента 0,7 кадастровая стоимость составила 4,2 млн р. (6000000*0,7). Именно это сумма и будет выступать налогооблагаемой базой.
- Квартира была продана за 8 млн р.
ВниманиеЕе кадастровая стоимость – 8,3 млн р. Если учесть понижающий коэффициент (8300000*0,7=5810000), то чается, что договорная цена – выше. Она и учитывается при расчетах.Продавец уменьшает налог или на 1 млн р.
или на фактические затраты (при условии, что он способен их подтвердить документально, и они выше 1 млн р., иначе это невыгодно). Если сумма затрат на квартиру превысит ее продажную стоимость (такая ситуация возможна, если жилье продавалось в срочном порядке), то и налог платить не нужно.Приведем примеры:
- Комната в квартире продана за 900 тыс. р.
Ковалёвы могут продать новую квартиру сразу же после её получения и не платить при этом налог: трёхлетний срок владения прошёл.
А их соседи Смирновы, купившие квартиру 15 апреля 2016 года и переехавшие вместе с Ковалёвыми, вынуждены подождать ещё, до 15 апреля 2021 года, или заплатить НДФЛ.
Налоги при продаже квартиры. Сколько платить
На сегодняшний день стандартная ставка НДФЛ — 13%.
Она действует для налоговых резидентов России — тех, кто в течение года живёт в стране не менее 183 дней. Если вы живёте и работаете в России, ваша ставка 13%.
Для нерезидентов она намного выше —30%.
Налоговым резидентом России может быть и гражданин России, и иностранец, и лицо без гражданства — обязанность платить налоги и гражданство никак не связаны.
Пример
Подаренную ей в 2018 году квартиру Лена продаёт за 6 миллионов рублей. Кадастровая стоимость жилья — 7 800 000 рублей, а 70% от этой суммы на 1 января 2019 года — 5 460 000 рублей.
Считаем налог за продажу при цене 6 млн рублей:
(6 000 000 — 1 000 000) × 13% = 650 000 рублей
Чтобы не платить «лишние» налоги, Лена договорилась с покупателем, что в договоре они напишут другую цену — 5 миллионов. Считаем налог для 70% от кадастровой стоимости квартиры:
(5 460 000 — 1 000 000) × 13% = 579 800 рублей
То есть Лена рискует миллионом рублей ради того, чтобы сэкономить 70 200 рублей.
А теперь представим, что эту квартиру Лене не подарили, а она купила её в 2017 году и потратила на это 4 миллиона, а теперь собирается продать за 6 млн.
По купленной квартире вычет заявлен не был и раньше вы им никогда не пользовались. Тогда в 2020 году вы можете заявить два вычета одновременно: как продавец и как покупатель квартиры.
ВажноДругой вариант. Вы получили квартиру по наследству в 2019 году, продали ее и на вырученные деньги купили новую квартиру также в 2019 году. Вы также имеете право на 2 вычета: как продавец унаследованной квартиры и как покупатель новой квартиры.Первый вычет предоставляется продавцам недвижимости.
Он установлен подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса. Его максимальная сумма — 1 000 000 руб. Для справки: вместо использования этого вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке, которые подтверждены документально.
Это более выгодно, если расходы на покупку превышают 1 000 000 руб. (то есть сумму вычета).
где:
— 5 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета; — 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости; — 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.
Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.
Как видно из примера расходы на покупку новой квартиры (3 800 000) можно учесть только в пределах максимальной суммы вычета для покупателей — 2 000 000 руб. Разница между этими суммами (1 800 000) «сгорает» и в расчетах никак не участвует. Поэтому учесть расходы на покупку в полной сумме никак не получится.
Ситуация 2 Доход от продажи старой квартиры 4 000 000 руб. Покупная стоимость новой 1 700 000 руб.