Плюсы и минусы подходов к оценке недвижимости

Главный недостаток данного подхода – его умозрительность, порой основанная на неадекватных прогнозах.

Сравнительный подход к оценке базируется на рыночной информации и учитывает текущие действия продавцов и покупателей на рынке. С точки зрения сравнительного подхода, стоимость оцениваемого объекта равна реальной цене продажи аналогичного объекта, недавно зафиксированной рынком.

Преимуществом сравнительного подхода перед доходным и затратным является то, что он базируется на рыночных данных и отражает соотношение спроса и предложения на рынках капитала. Стоимость оцениваемого объекта имущества фактически определяется рынком, т.к.

Преимущества и недостатки подходов к оценке недвижимости

Для проведения данных расчётов требуется знание не только динамики рынка недвижимости, но и закономерности функционирования финансового рынка.

К кому обращаться за исполнением услуги оценки недвижимости

Если собственник недвижимости или покупатель, заинтересованный в выгодном инвестировании, предусматривают проведение оценки на основании доходного подхода, им обязательно необходимо обратиться в коллегию независимых оценщиков, по месту расположения недвижимости.

Координаты данных специалистов, лицензированных по соответствующему профилю, можно обнаружить как на рекламных сайтах региона, так и в кадастровой палате или многофункциональном центре, где оценщики зарегистрированы и внесены в специальный реестр исполнителей услуг.

Предусмотреть эффективность и рентабельность инвестирования в недвижимость, можно с достоверностью, только при использовании доходного подхода.

Преимущества и недостатки доходного подхода к оценке недвижимости

Преимущества и недостатки сравнительного подхода к оценке недвижимости

Каждый из рассмотренных выше подходов рассматривает объект имущества и его стоимость под собственным углом, то есть с точки зрения тех принципов, которые положены в основу данного подхода.

Затратный подход к оценке недвижимого имущества рассматривает объект недвижимости прежде всего как продукт строительства, стоимость которого обусловлена затратами на его создание. Суть данного подхода заключается в том, что сначала оцениваются и суммируются все затраты на строительство объекта (включая затраты на приобретение прав на земельный участок), затем к общей величине затрат на строительство добавляется определенная величина, которая характеризует типичное вознаграждение инвестора за вложение капитала в создание объекта. Далее из полученной суммы вычитают величину накопленного износа объекта.

Преимущества и недостатки затратного подхода к оценке недвижимости

Добавляют также внешний износ — изменения рыночных условий, из-за которых объект может оказаться невостребованным, даже если фактически не устарел. Берут стоимость замещения или стоимость восстановления, вычитают суммарный износ — получают расчетную стоимость объекта. Определяют итоговую сумму, складывая расчетную стоимость объекта со стоимостью земельного участка.

Затратный метод оценки недвижимости: пример

К примеру, применять его при оценке готовой недвижимости неразумно потому, что она требуют минимальных вложений средств – восстановления или ремонта, а оценивая стоимость улучшения имущества, лицо не оценивает его, как недвижимость, а только лишь рассчитывает цену отделки.

Рекомендуется использовать затратный метод:

Основные плюсы: Надежность затратного способа при оценке новопостроенных объектов.

4.

Плюсы и минусы подходов к оценке недвижимости

Капитализация дохода— процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта [21].

, (4) где С— стоимость недвижимости, руб.; I — ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости, руб.; R— норма дохода или прибыли.

Коэффициент капитализации — норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.

Основные методы оценки недвижимости и особенности каждого из них

Он является наиболее простым и удобным способом оценки приносящей доход недвижимости в нашей стране (при условии, что рынок подобных объектов “живой” и на нем регулярно происходят сделки). Расчет в рамках данного метода производится в следующей последовательности:

1. годовая арендная ставка оцениваемого объекта умножается на валовый рентный мультипликатор.

Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу:

.

Применение данной формулы также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

.

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» — элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

«Долгоживущие элементы» — элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т.

Сравнительный подход чаще всего применяется при оценке оборудования. Это связано, в первую очередь с тем, что сравнительный подход дает наиболее объективные результаты и исходные данные для расчетов, как правило, всегда доступны оценщику. Затратный и доходный подходы реже используются при определении рыночной стоимости оборудования, поскольку, с одной стороны, их применение часто бывает затруднено, а с другой стороны, они дают менее объективные результаты оценки.

Методы сравнительного подхода позволяют определить рыночную стоимость или стоимость, независимую от места использования.
Чтобы затем определить стоимость по месту использования, надо к рыночной стоимости добавить издержки на транспортировку, сооружение фундамента, монтаж и пуско-наладочные работы.

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации. В этом случае цена продажи здания снижена на соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния.
Устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Оценка доходной недвижимости сопровождается составлением акта о степени износа объекта недвижимости, при непосредственном выявлении имеющихся в наличии недочётов.

После выяснения объёма вложений, которые опираются на фактическое положение здания (помещения), а не на бухгалтерские сведения об инвентаризационном износе, оценщик приступает к определению объёма валового дохода.

После определения максимальной прибыли делаются поправки:

• на недогрузку в эксплуатации;
• на непредусмотренные сбои в производстве.

Планируемые затраты вычитаются из суммы валового дохода, при соразмерном соотношении времени эксплуатации и условий эксплуатации объекта.

Полученный итог раскрывает перспективы инвестирования в конкретный объект и допускает последующего сравнения с иными коммерческими предприятиями.

• Позволяет рассмотреть перспективу инвестирования в недвижимость, с учётом развития рынка ценообразования в будущем, предусматривая объём прибыли от вложений.
• Учитывает максимальное количество нюансов, способных повлиять на рентабельность сделки.

В определённых случаях необходим отказ от доходного подхода при оценке недвижимости, что относится к числу недостатков, которые выражаются:

1. Требует экспертного уровня владения методами оценки, не допускает применения для самостоятельных расчётов стоимости объекта.
2. Является самым затратным, в сравнении с остальными способами установления стоимости.
3. Нуждается в опоре на существенный объём документальных сведений, при их отсутствии – не допускает применения.